個案簡介
主角：John (36歲)、太太(33歲)、兒子(1歲)
理財疑難：（1）改善居住環境：在現居中儘快除下其中一人的業權（俗語說：由「聯名」轉「單名」），抽新居苑樓花（目標價為一千萬元），如成功會放售現居所；
（2）買樓收租：在現居所中儘快轉成單名並加按，以便多購一間物業作投資出租用（目標價450萬元）
財政狀況：
兩者都涉及在將現居轉成單名，但方向卻完全相反：前者是部署買較高價樓，所以應除去較高薪金那位（即John)；後者則由於出租物業按揭成數較低（不能申請按揭保險），現居所需要一個較高薪金業主，令加按額增大。
讓我們看看兩個方向在技術上的安排，以檢視那一個較可行。先說前者：若樓價一千萬元，申請500萬元的按揭，首期需500萬元，就算放售了現居、連同現金、股票等也不足500萬元！所以可能要採用發展商提供的二按配套，但John需留意二按的利息較高，甚或是與日俱增，長遠計並不划算！所以應在樓花期努力儲蓄，減低二按的份額。
再說後者：假設出租物業樓價為450萬元，若敘造6成按揭，即首期及相關費用約200萬元，每月供款約一萬元，最低薪金約$26,000，若以John為現居單名業主並申請加按：以目前審批準則，最多可按390萬，即可套現約90萬元，現時流動資產可增至約210萬元；以最高年期30年計算，每月供款約$15,500，最低月薪要求 約為$37,000。
純粹以數據分析及客觀考慮，後者是較可行的，但不要忘記John應預留相等於6個月支出（約40萬元）作緩衝儲備，換句話說可動用作首期的資產約只有170萬元，尚欠30萬元才能成事！建議John 可先轉單名及加按套現，然後將套現中的90萬元投進中度風險的投資項目，如收息股、房產基金、股債混合基金、環球股票基金等；另外每月儲蓄中也可投放一半（約$20,000 – 因加按令每月供樓開支多了$2,000，儲蓄亦相應調低），假設每年平均年回報是6%，三年後投資部分可滾存至約187萬元，連同每月餘下的約$20,000儲蓄，總資產約有259萬（不包括緩衝儲備），大大增強能置業的可能性。
前者主要問題在於現居的樓齡大 (35年)，日後若加按未必能申請35年的按揭，供款時間較短，未能充分發揮「藏富於樓」效應，若希望日後改善居住環境，應給點耐性，並善用資金增值。若可在現時80萬元現金中多抽調20萬元，增加儲蓄/投資效能，三年後看看樓價走勢再行決定吧！
無論採用那個方向，John 需留意由聯名轉為單名持有，都需繳付相等於樓價一半的印花税，以560萬元估價計算，應需付$42,000印花稅。
以上個案由美聯金融集團專業理財顧問提供。
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