買家最痛莫過於「撻訂」離場,報紙上都不時有撻訂、賠訂的新聞,為何人類總要重覆同樣的錯誤?唔想白蝕咁大筆錢,簽約要知「訂」!在交易過程中,買賣雙方任何一方需要終止交易,我們稱之為撻訂。簡單來說就是買家在簽署買賣合約、支付訂金後決定取消交易。如果「撻訂」是用來形容買家反悔的情況,那麼「賠訂」便是賣家反悔時的做法。
一手物業 買家「撻訂」
買一手新盤通常有5天左右的「冷靜期」,即買家在簽訂臨時買賣合約後的5個工作天內可決定放棄交易,但無法取回樓價5%的訂金。發生這樣的情況,通常是因為按揭申請被拒,買家供不起樓只好忍痛放棄訂金。在這個階段選擇撻訂,發展商可沒收訂金,但未會採取進一步行動。
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賠完訂金還要賠差價?
試過有新盤因護土牆及斜坡工程遲遲未獲地政總署發出滿意紙,拖足一年仍未能交樓,導致近兩成買家紛紛撻訂,發展商更罕有向撻訂買家賠訂兼賠息。但大部分情況下,買家撻訂必然會損失定金,甚至還有其他需要承擔的風險。例如,發展商有權追收差價,物業原售價為600萬元,在撻訂後重售,只賣得540萬元,發展商有權在沒收60萬元訂金以後,再追收60萬元的售樓差價,即買家合共損失120萬元。
2024樓市熱話卻集中於撻訂買家被追差價的話題之上,其中一個個案,更加有可能撻訂差價連訂金損手近500萬元。
已屆現樓的洪水橋新盤項目,早前連錄15宗撻訂個案,涉及成交金額共9,146萬元,發展商合共殺訂約992.8萬元。該批單位原本成交價由363.5萬至1,565萬元,有關買家乃於2021年11月入市,惟最新顯示已終止買賣合約,意味已撻訂離場,料各自遭沒收樓價10%或15%訂金,涉及36.35萬至234.75萬元。
其中C座G樓及1樓19室的花園複式戶,實用面積778平方呎,屬三房間隔,連24平方呎平台、351平方呎花園及306平方呎天台,以約1,323.3萬元重新售出,呎價約1.7萬元。單位原於2021年11月以1,565萬元成交。即新成交價較兩年半前,賣平241.7萬元或約一成半,意味發展商可以追收這筆差額。若計及已遭沒收樓價一成半或234.75萬元的訂金,料原買家實際損失或逾476萬元,損手近500萬元。帳面可以說輸掉1伙一房戶,是損失最多的撻訂個案。
二手物業買家「撻訂」
倘若買家在簽約後覺得樓價還有下跌空間,所以不想購入已支付訂金的單位,便有可能放棄交易。由於買賣二手物業沒有冷靜期,所以只要簽訂了臨時買賣合約並支付訂金,就需要完成交易,否則就是撻訂。萬一撻訂,買家要賠償: 1. 已支付的訂金 2. 買賣雙方地產經紀的佣金(通常為樓價的2%) 3. 交易過程中涉及的其他費用(例如律師費、厘印費等) 4. 賣方因買方未能完成交易所導致的其他損失(例如單位再賣出時價錢下跌的差價及有關費用)
若買家在撻訂後,因種種原因無法支付賠償金,可能便要通過借貸解決,而這種私人貸款可能會影響之後承造按揭的供款能力。撻訂後果可大可小,所以簽約一定要慎重考慮後再做決定。
「賠訂」 比較多出現在樓價上升時期,賣家如果看好後市,覺得樓價還有一定升幅,就有可能寧願賠訂然後再出售,以獲得更高差價。由於臨時買賣合約具備法律效力,如果業主簽臨時合約後想取消交易,便需要進行賠償: 1. 退回買家所付的訂金 2. 訂金同等數目的賠償金 3. 買賣雙方的地產代理佣金(通常為樓價的2%) 4. 交易過程中涉及的其他費用(例如律師費、厘印費等)
對於買家來說,如果想避免業主取消交易,可以於簽訂臨時買賣合約時,在雙方協議之下,提出「必買必賣」的附加條文,即雙方要求強制履行合約,不過此條文並非指定條款,所以買賣雙方都有權拒絕。
取消交易要付上高昂代價,無論是買家或是賣家在簽約前一定要要考慮清楚,否則損失的可能是數以百萬計的血汗錢!
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