銀主盤是業主因財務困難無法繼續供款，又未能與銀行達成協議，銀行根據《物業轉易及財產條例》收回物業，拍賣形式出售的物業，現今樓市氣氛不明朗，銀主盤湧現更成新常態。到底購買銀主盤有甚麼注意事項？即刻醒你銀主盤入市 5 大錦囊。
銀主盤入市錦囊1．買銀主盤一定要格價
銀主盤拍賣會經由獨立的拍賣行或會計師行進行，此交易形式的好處是出售意欲較強，開價較不少二手樓業主貼地，但要留意銀主盤終究價高者得，最後賣出價未必一定低於市場價格。準買家入手前最好做足功課，了解清楚心儀樓盤最近的二手成交價是多少，以免盲目托價，最後得不償失。
銀主盤入市錦囊2．預留裝修預算
於銀主盤很大可能是業主欠債無法供款而出現，一般入禀法院以至出售物業過程所涉及的法律程序需時約 1 年。這代表單位經歷了一段空置期，物業內部有機會日久失修而出現種種隱藏問題，有意購入的買家應先搞清楚物業目前狀況才決定是否出價競投，並最好預留一筆錢作裝修之用。
銀主盤入市錦囊3．買樓要「起底」
買家正式簽約前，建議向物業代理及律師查詢物業狀況，認清單位是否違建、凶宅、曾改動間隔、甚至釘契等。同時應該了解單位是否有拖欠管理費及其他雜費、釐清維修權責，業權是否完整等，以免造成不必要的麻煩或影響按揭申請。以管理費為例，如土地註冊處上列明有拖欠記錄，買家是有需要預留金錢支付欠款，所以一定要小心留意。
銀主盤入市錦囊4．留意鬼崇條款
雖然銀主盤開價較市價低，但亦考驗買家對契約的了解，因為銀主準備的買賣合約通常附加一堆條款去保障自身利益，例如要求買家負責銀主律師費、不擔保單位業權是否完整和買入單位指定時間後方可轉售等。買家簽約前宜謹慎了解合約內容，細閱文件內的所有條款，確定自己清楚明白合約內容才好簽署。如有任何疑問應向律師查詢，或是選擇其他物業。
銀主盤入市錦囊5．做按揭要留神
銀主盤並非不可做按揭，原則上銀行審批銀主盤按揭與一般住宅按揭沒有很大分別，銀行同樣會根據物業估值及買家還款能力等因素評估可批出按揭成數。不過，如未能清楚顯示物業的真正業主、有僭建或遺失樓契，銀行都有可能不會承按，到時買家可能要全額支付樓價。
買樓始終屬於人生大事，如對銀主盤有不明白地方，記得找物業代理和測量師行幫手！
最近市場上銀主盤滾存數量有上升趨勢，有代理一口氣推出20個銀主盤，當中涉及各類型物業，包括住宅物業、寫字樓、商舖以及車位等。
不少銀主盤本身亦有業權問題，會大大影響日後升值潛力。因此，作為精明的投資者到底要如何選擇銀主盤?
普遍物業淪為銀主盤主要是業主斷供所致，因此在物業拍賣時可能已欠交多月的管理費、差餉以及地租等，而被「釘契」。如果，銀主盤只是因為相關欠款而被釘契，其實問題並不難解決，只要買入物業後繳交相關欠款便能「解釘」，如果價錢夠吸引，這些物業往往是投資者的首選。
另一種被釘契的銀主盤，就是本身有僭建問題，而被「釘契」。買家買入後需要自行處理相關問題，而且不能以有僭建物為由，在簽署正約後，拒絕買入。清拆僭建物的費用則視乎僭建物的大小，以及所在位置，可能涉及十多萬元至數十萬元不等。部份投資者如果打算買入後重新裝修，可能不會介意銀主盤有僭建物。
銀主盤注意事項
半契樓缺契樓最難處理
相對上述兩個因欠款以及僭建物而被釘契的銀主盤，其實只要用錢就能解決。但是銀主盤以及缺契樓，則不是這麼簡單，更要考驗買家的耐性。一來買入非完整契的物業，銀行一般不會提供按揭，變相買家要full pay買入，增加買入成本。另一方面，買家如想日後出售時，以完整契出售，則需要另一個物業持有人商討，或是要找用遺失了的樓契。
因此買入以上物業的都是有經驗的投資者，他們會調查有關的銀主盤是否有鎖匙可以入屋，單位是否仍連租約，另一半業權的人士是否居住在單位等。這些因素都決定日後能否游說另一業權持有人以統一業權方式出售物業。
銀主盤即時簽署正式合約
與一般的二手物業不同，經拍賣投得銀主盤時，是即時簽署正式合約，支付樓價一成的金額。同時，買入後要同意一些已知的釘契情況，例如單位有僭建物，要用買家自行承擔。另外，拍賣行的銀主盤，不少都會讓有意的買家睇樓，但就要在指定時間內才可以睇樓，要知道相關時間買家可到拍賣網查閱。
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銀主盤實際案例
屯門良景邨50萬起拍
除私人住宅外，亦有平價綠表公屋推拍。早前涉及為屯門良景邨5座高層6室，實用面積約150平方呎，以50萬元起拍，呎價約3,333元，屬今次拍賣的住宅物業當中叫價最平。這個屯門良景邨5座高層6室單位，2014年只是花了9萬元向房委會購入，即是用買一部二手車的價錢，就買到一層樓。
大埔太和邨140萬元起拍
其次為大埔太和邨愛和樓中層18室，同屬綠表公屋拍賣，實用面積約349平方呎，以140萬元起拍，呎價約4,011元。
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