近年未補地價居屋的升幅絶不會比私樓差,因此即使是抽中白居二的申請人,在買入二手居屋時,亦要計好數以申請按揭。到底白居二的按揭同一般私樓有甚麼分別?會不會更困難?現時一文同你分析清楚。
房委會自 2017 年起恆常化「白表居屋第二市場計劃(白居二)」,把居屋第二市場擴展至白表買家,即是沒有公屋的人士也有機會申請居屋。
白居二申請資格
- 年滿18歲、須在香港居住滿 7 年,申請人及家庭成員不受附帶逗留條件限制
- 沒有接受政府房屋資助
- 申請前 24 個月起計,直至簽訂臨時買賣合約當日,沒有擁有香港住宅物業,包括以公司名義持有物業中持有一半或以上股權
白居二入息及資產限額
家庭人數 | 月入限額 (扣除強積金) | 資產限額 | 白居二2022配額數目 |
1人申請者 | $33,000 | $925,000 | 450 個 |
2人或以上家庭 | $66,000 | $1,850,000 | 4,050 個 |
申請費用
- 申請書: $210
- 購買資格證明書、提名信: $770
買家亦預留預算在交易支付的律師費、代理佣金、印花稅、註冊費等等。
二手居屋按揭及年期
一般而言,一手居屋的白表人士都可以申請到9成按揭,25年還款期,以及不用通過壓測。主要原因是,政府會為每個居屋提供30年擔保期,如擔保期內如業主斷供,政府亦會還錢給銀行,因此一手居屋申請按揭相對容易。
至於二手居屋人士,沒有正式規定白居二按揭的最高年期,但按揭條件則十分視乎二手居屋的樓齡。如果是樓齡20年以下,大部份銀行都會為居屋新買家提供9成按揭,25年還款期,以及不用通過壓測,因此申請按揭難度相對私樓容易。
樓齡 19 年或以下單位,銀行較願意批出九成按揭,以及最高 25 年還款期;但 19 年以上單位,由於臨近房委會擔保期,銀行未必會批足九成按揭,或者需要削減還款年期和要通過壓力測試。
不過,如果是20年以上樓齡,銀行則會視乎餘下的擔保期,提供較短的還款期以及較低按揭成數。亦有銀行會照樣提供9成按揭,以及25年還款期,但會簽下協議,要求申請人當居屋過了擔保期,便要令按揭貸款降至6成。如果居屋未能有足夠的升值,申請人就需要補錢。且不能加入擔保人。
如果屬於30年以上的居屋,銀行一般只能做到最高六成按揭,並會要求申請人進行壓力測試。以樓價500萬物業計算,如果能使用九成按揭供款,首期只需50萬,但如果最終只能獲批六成貸款額,首期便大幅增加150萬至200萬。現時在80年代落成的居屋包括黃大仙天馬苑、柴灣康翠臺等,樓齡已經有30多年,想買入這些單位便要計好數。
假設一個600萬元的居屋,還有5年的擔保期,銀行批出25年還款期,以及9成按揭。而5年後,餘下按揭貸款約480萬元,如不想補差價則物業要升至800萬元。至於如超過30年的二手居屋,則可能只能申請6成按揭,同時需要通過壓力測試,情況與私樓要求體齊。
二手居屋按揭利率
銀利按揭計劃主要分 H 按和 P 按兩種利率,買私樓的話可自由選擇,但買居屋就只能選 P按。現時,H按息較P按息為低,因此買居屋的業主,需要支付較高的按揭利息。
白居二的買家可以到房屋署的網站,了解有哪些可買的二手居屋,並且會有入伙年期,以及單位面積範圍。同時,要提醒成功中奬的白居二買家,需要在一年內簽定臨時買賣合約購買居屋,否則就會失去買入二手居屋的資格。
轉讓有限制
白居二轉讓契據日期起計兩年內(「限制期」),該單位不可在房委會居二市場或房協二手市場出售;而且房委會或房協不會回購該單位;業主可於繳付補價後在公開市場轉讓或出租該單位,至於何時可繳付補價,請參照個別屋苑的轉讓限制。
倘「白居二」買家購買的單位仍然在轉讓限制期內,該買家在交易的首兩年內既不能在公開市場轉售,也不能於第二市場轉售其單位。為了讓這些「白居二」買家可在遇上不可預見的情況時把資產變現,房委會容許個別「白居二」買家在情況必要時,可向房屋署署長申請批准,豁免交易後首兩年內不可在第二市場轉售單位的限制。有關特殊情況包括但不限於破產、因家庭收入大幅下降而導致難以償還按揭貸款等。
此外,新居屋及白居二兩項計劃可使用同一份申請表,即使抽不中新居屋也有另一條「抽獎」出路。不過「白居二」準買家選擇物業要比新居屋格外小心,一旦沒有留意物業有幾多歲,隨時會墮入按揭地雷。
白居二入息和資產限制
2023年
先確定自己用「一人申請者」、或「二人以上家庭組合」來申請,因為兩者有著不同入息及資產限制。「一人申請者」每月入息限額31,000元,而總資產不超過73.5萬元,而「二人或以上家庭」則增加一倍,每月入息限額62,000元,而總資產不超過147萬元。
入息,房委會有清晰定義。例如「有固定收入」人士,除了計算「底薪」以外,佣金及津貼,以及年終花紅及雙糧也一併計算。至於「非固定收入」人士,則以過去半年入息取平均數計。
至於自僱收入人士,如果本身屬於營商人士,收入包括公司的純利、薪金、股東分紅或酬金,以至公司給予的私用開支。以至土地或物業的租金收入也要計,若有出租的話,就按當時租值扣差餉及地租及打八折計算;若沒有出租,則按應課差餉租值作為租金,同樣扣差餉地租再打八折算作收入。
白居二2023攪珠結果
房委會剛公布白居二2023攪珠結果,首十個號碼依次序為31、08、27、38、83、71、20、80、95、58。
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