新盤交投氣氛熾熱，對於打算買入一手住宅之買家，需要注意新盤的按揭與一般二手物業的按揭有所不同，部份發展商的優惠會影響到按揭貸款。
新盤優惠多 按揭貸款受影響
一般而言，發展商會為新盤提供的優惠主要分為樓價的價格折扣，以及不同名目的現金回贈。銀行在批出按揭貸款時，會將以上兩個優惠金額，在按揭貸款上作扣減。
假設一個700萬元的新盤，買家以即供付款方式購買，可獲得20%的折扣，即560萬元。有關折扣後的價格會在臨時買賣合約上寫上，銀行會以560萬元去計算按揭成數。如買家申請6成按揭，即最高可獲560萬X60%=336萬元。
不過，有關金額並不代表銀行最終批出的貸款額。因為，銀行還會考慮到發展商所有現金回贈補貼，如果發展商額外再提供10萬元的傢俬費現金回贈，則銀行會在336萬元的基礎上，再扣減10萬元的現金回贈。最終買家從銀行得到的貸款為326萬元。
發展商高成數按揭細節
第二項要留意的是，由於新按保不包括樓花物業，因此發展商大部份都會提供一按高成數按揭，或是在銀行承造一按後，再由發展商指定的財務公司額外批出二按予買家。而選用二按計劃的買家要留意，一按銀行是會知道買家使用二按，並會計算壓力測試時加上二按的供款。如買家未有考慮到二按部份的壓力測試，可能會無法通過入息審查，最終要撻訂收場。
假設最終價格是800萬元的物業，6成使用銀行按揭，餘下2成使用發展商按揭。其中銀行按揭為30年還款期，2.5厘息，則每月供款約1.9萬元，壓力測試約為4.5萬元。至於二按部份，25年還款期，頭3年為2.5厘息，及後會增至5厘息，有關部份計算壓力測試會使用最高息率5厘再加3厘息計算，則是8厘。因此二按160萬元貸款的每月供款約9,400元，壓力測試要求約為2.1萬元。銀行會將兩者相加(4.5萬元+2.1萬元)，借款人的入息要求為6.6萬元，而不是單單一按的4.5萬元。
若買家未有計算到二按部份，而誤以為只要滿足一按便能通過壓力測試，可能需要增加首期，或是加擔保人才能獲批按揭。
至於使用發展商的一按高成數按揭，有關貸款要求並沒有受金管局規管，不是必需要做壓力測試，相對較銀行寛鬆。但是發展商亦有其標準，買家使用前最好了解清楚。同時，由於發展商按揭大都會在過了2至3年後大幅增加利息，屆時買家需要轉按到傳統銀行，並且要進行壓力測試。所以不要誤以為能夠通過發展商的貸款要求，就代表日後亦能通過貸款審批轉按到其他銀行。