九成按揭7大要求
香港買樓最多可以做到9成按揭，但需要符合幾個以下條件才可以做到，包括
- 擁有「首置人士」身份，只要申請按揭時未持有任何本地的住宅物業，都可屬首置人士，如果擁有車位、工廈等非住宅物業也符合「首置」身份。
- 固定受薪人士
- 收入來源主要來自本地
- 購入的物業只能作為自住用途
- 超過400萬的新樓只能做建期按揭，上限為1000萬，新樓樓花(未落成的新樓)樓價上限為400萬
- 需要購買按揭保險，不用壓力測試，但壓力測試會用來評估申請人需否付額外按揭保險費用
- 供款佔入息比率(DTI)不能超過50%
例子：供款期30年，年利率4%，首次置業人士做9成按揭，假設按揭保險費用開始時一筆過付清，
| 物業價值 | 首期 | 印花稅 | 按揭保費費用 | 每月供款 |
| 400萬 | 40萬 | 6萬 | 15.66萬 | $16,166 |
| 500萬 | 50萬 | 11.25萬 | 22.5萬 | $20,207 |
| 600萬 | 60萬 | 13.5萬 | 27萬 | $24,248 |
| 700萬 | 70萬 | 21萬 | 31.5萬 | $28,290 |
| 800萬 | 80萬 | 24萬 | 36萬 | $32,331 |
| 900萬 | 90萬 | 27萬 | 42.85萬 | $36,373 |
| 1000萬 | 100萬 | 37萬 | 47.61萬 | $42,552 |
*按揭保險費用可以分攤每月付清 詳細資料可以參考美聯按揭計算機
八成按揭要求
所以要做到9成按揭其實並不是一件容易的事，反而要做到8成按揭，需要達到的樓價條件就相對寬鬆，首先新樓樓花採用即供計劃，600萬或以下的住宅物業最高可以做到8成按揭，而且不需要首次置業身份和不用固定收入的要求。
而新樓建期計劃或二手樓按揭，1500萬以下都可以做到最少8成按揭。只要按揭成數不超過8成，就不需要首次置業身份和不用固定收入的要求。
| 物業價值 | 首期 | 印花稅 | 按揭保費費用 | 每月供款 |
| 400萬 | 80萬 | 6萬 | 6.88萬 | $14,678 |
| 500萬 | 100萬 | 11.25萬 | 8.6萬 | $18,348 |
| 600萬 | 120萬 | 13.5萬 | 10.32萬 | $22,018 |
| 700萬 | 140萬 | 21萬 | 13.83萬 | $25,768 |
| 800萬 | 160萬 | 24萬 | 15.81萬 | $29,449 |
| 900萬 | 180萬 | 27萬 | 20.3萬 | $33,243 |
| 1000萬 | 200萬 | 37萬 | 22.56萬 | $36,937 |
| 1100萬 | 220萬 | 41.25萬 | 24.82萬 | $40,630 |
| 1200萬 | 240萬 | 45萬 | 27.07萬 | $44,234 |
比起九成按揭，除了每月供款減少外，按揭保費費用也大幅減少超過一半以上！
*按揭保險費用可以分攤每月付清 詳細資料可以參考美聯按揭計算機
住宅物業按揭成數上限(購買按揭保險計劃之下)
| 首次置業 | 非首次置業 | |
| 450萬或以下 | 90% (二手樓/一手建期) | 80% |
| 80% – 90% (樓花)(上限360萬) | ||
| 450萬以上至1000萬 | 90% (二手樓/一手建期) | |
| 80% (樓花) | ||
| 1000萬以上至1125萬 | 80% – 90% | |
| (上限900萬) | ||
| 1125萬以上至1500萬 | 80% | |
| 1500萬以上至3000萬 | 70%或1200萬以上 | |
住宅物業按揭成數上限 (沒有購買按揭保險計劃之下)
| 住宅物業 | 非住宅物業 | |||||
| 自住用途 | 公司名義購入或非自用 | |||||
| 入息來源 | 首置 | 有物業/擔保 | 香港 | 有物業/擔保 | 香港 | 有物業/擔保 |
| 申請人於香港未持有任何形式按揭 | ||||||
| $1500萬或以下 | 70% | 60% | 50% | 40% | 60% | 50% |
| $1500萬至$3000萬 | 60%或1050萬以上 | 50%或900萬以上 | ||||
| $3000萬以上 | 50%或1800萬以上 | 40%或1500萬以上 | ||||
| 資產淨值批核 (不論物業價值) | 50% | 40% | 50% | 40% | ||
簡單點說，最清白的申請者1500萬或以下可以借70%。
按揭利率是多少？
現時香港銀行的按揭利率在世界來說算是非常低的，在經歷2022年至2023年中的加息週期後，大部分香港銀行的按揭計劃基本按揭利率依然低於4%，回贈更可以高達貸款額的2.6%。最新按揭利率
絕大部分的香港按揭計劃都是H-Plan或P-Plan，H-plan的H是指的是Hibor，是一個每天都浮動的利率。Hibor Plan計劃每月的按揭息率都不同，每月以參考日的Hibor rate為基準加一個固定息率去計算，例如現時最抵的銀行按揭計劃為HIBOR+ 1.3%，假設該月參考日Hibor為1.2%，該月的按揭利率會變成2.5%。
由於Hibor在機會間中升至很高(1997年亞洲金融風暴時，隔離利率曾經升至300%)，所以Hibor Plan都會加設一個上限，會以P-rate (Prime rate) 最優惠利率減某一個固定息率去計算，例如當Prime rate是5.75%時，若按揭計劃的上限為P-2.25%時，上限就會是5.75% – 2.25% = 3.5%。
如果Hibor為3%，Hibor+1.3% = 4.3%超過上限3.5%，該月的按揭息率將會以3.5%計算。
P-plan的P則指Prime，Prime rate最優惠利率就通常幾個月甚至幾年先會改變一次。P plan計劃相對簡單一點，會以Prime rate為基準減一個固定利率去計算，現時的最優惠利率(大P)為5.625%，現時最抵的P按計劃為P-2.375%，所以上限為3.5%。
申請按揭程序
- 申請人避免估值不足問題，簽合約簽先向經絡按揭或銀行做物業估價
- 買賣雙方簽署臨時買賣合約
- 盡快向建議至少3間銀行申請按揭貸款，簡單一點想一次過申請可以找經絡按揭幫手
- 遞交以下文件：臨時買賣合約、借款人和擔保人(如有)之身份證副本、工作證明、最近三個月的收入證明 (如糧單、銀行月結單或存摺等，非固定收入人士需要遞交更詳盡記錄)、最近年度的稅單或報稅表
- 銀行審批按揭，需要時間通常為2個星期到1個月
- 比較並選擇條款最適合的銀行，並前往銀行簽貸款條件信作實
- 銀行會向你的律師樓致函，通知律師準備按揭契
- 在交易日前，買家和擔保人 (如有) 到律師樓簽署按揭契據及銀行要求的其他文件
- 律師行知會銀行，銀行會將貸款交予律師行安排送交賣方，交易便告完成
- 銀行會發放按揭的現金回贈
- 銀行寄上還款過程表，通知客戶每月供款之本金、利息及結餘等詳細資料
為何要買按揭保險？
現時本港有 3 家公司提供按揭保險服務，分別為：
- 香港按揭證券有限公司(HKMC)
- 昆士蘭保險(QBE)
- 美亞保險(AIG)
申請人需要經銀行申請按保，銀行會決定用哪一家按保公司就由銀行決定，申請人不能自選。雖然 3 家按保公司的保費都是一樣，保費可以連按揭費用一齊借。按揭保險費用視乎貸款年期，按揭成數，借款人本身有沒有擔保或其它按揭等因素決定。一般來說九成按揭保費比八成按揭都比貴一倍以上。
按揭保費收費詳細列表
例如600萬的物業，做9成按揭，還款期30年， 按揭保險費 ＝ 600萬＊90%＊4.35% = $234,900。可以分30年還，每月按揭大約多$1,000。
通常按揭保險都有提供折扣優惠，介乎30%至40%不等，所以實際供款數字還比上述少
點解要做壓力測試？
壓力測試是金管局對銀行的風險監管措施之一，確保借貸人在經濟逆轉下有足夠負擔能力應付還款，申請人每月供款佔入息比率不得高於月入的某個百分比。
| 借款人情況 | 壓力測試要求 |
| 假設申請人在申請按揭時沒有任何按揭在身，或沒有做任何擔保，物業為自用 | 60% |
| 申請人收入來自香港以外地區 | 50% |
| 非自用/出租物業 | 50% |
| 申請按揭時已經有按揭在身/任擔保人 | 50% |
| 非自用物業+收入來自香港 | 40% |
| 有按揭在身+收入來自香港以外地區 | 40% |
| 非自用物業+有按揭在身+收入來自香港以外地區 | 40% |
除了壓力測試，供款人也需要通過供款與入息比率(DTI)，DTI比率是指每月按揭供款與每月入息的比例，例如每月按揭供款為20000元，每月入息為50000元，供款與入息比率便是40%，現時一般情況下要求為50%，但會受多項因素出現轉變，包括申請人現有多少按揭情況、收入來源、物業自用與否等。
按揭物業種類
樓花/新樓/一手樓住宅按揭
記住，任何情況下樓花(未落成的新樓)不能做9成銀行按揭！即使是用了按揭保險及符合成數上限的資格，樓花按揭最高只能做8成按揭，若需要承做9成按揭，在購買新樓樓花時一定要選擇「建期」供款計劃，或直接買已經落成的「現樓」。至於「建期」按揭的成數上限和月入要求和二手樓按揭相同。想知道最抵的按揭計劃，可以參考我們集團的子公司經絡按揭轉介網站，並使用其免費服務。
發展商按揭
由於部分借貸者未能向銀行借取足夠貸款，所以發展商在銷售新盤時經常會透過旗下的財務公司提供發展商按揭，俗稱「發展商二按」。通常發展商按揭申請門檻比較低，有些甚至不用通過壓力測試便可申請，所以又名「呼吸Plan」，有呼吸便可以借到錢買樓，通常可以借到九成。要留意通常發展商按揭利率在首兩/三年優惠期後會大幅提高，每月供款或會大增，到時候借貸人若未能轉按至銀行，每月按揭供款或會是一個負擔，借貸者需要留意。
二手樓住宅按揭
2022年按揭保險放寬之後，若購買按揭保險，購買1920萬以下的住宅物業都可以做到高成數按揭，非首置人士最多可以做到9成(也需要視乎按揭金額)，如果是首置人士，購買1000萬以下的住宅物業可以做到9成按揭。想知道最抵的按揭計劃，可以參考我們集團的子公司經絡按揭轉介網站，並使用其免費服務。
若不購買按揭保險而申請人是首置身份，1000萬或以下的住宅物業可以做到最高6成銀行按揭，1000萬以上做到5成。若入息來源來自香港以外，上限扣減一成；以公司名義購入或非自助用途，上限扣減一成；若不是以入息批核來申請按揭，而是用資產淨值批核，不論物業價值多少，按揭成數上限為40%。
若申請人不購買按揭保險而申請人不是首置身份，上述所有情況下，按揭成數再減一成。
居屋按揭
一手居屋按揭由政府擔保，即使借足 9 成，亦不用購買按揭保險和免壓力測試。
「白居二」是「白表居屋第二市場計劃」的簡稱，「白表」即未擁有公屋、未能以綠表申請居屋的申請人士，「第二市場」的意思是二手市場。政府於 2017 年起將「白居二」計劃每年恆常化，讓資金並非很充裕的香港永久居民可以用「免補地價」的價錢購入二手市場上的居屋樓盤。至於已補地價的居屋買賣就當私人物業去處理。
用白表資格購買一手居屋或「白居二」計劃，最多可以借90%按揭，只需要付出10%首期。不過，「白居二」要留意政府擔保的年期，或未能做到25年。如果樓盤的樓齡超過二十年，要有心理準備銀行未必批出最高成數及年期的白居二按揭，即九成按揭及廿五年還款期，而可能只有六成按揭及更短的還款期。
去年開始，居屋更放寬可以用H-按的按揭計劃，查看
村屋按揭
一般銀行在批出村屋按揭條款時，大致和私樓分別不大。1,000萬元或以下的村屋物業，也能申請按揭保險，不過按揭成數上限會比一般二手私樓底，400萬元至800萬元的村屋，首置客最高可造85%按揭，800萬元至900萬元，最高仍可造85%按揭，但貸款上限為$720萬元；900萬至1,000萬元，最高按揭成數為80%，貸款上限為800萬元。而非首置客則最高承造80%按揭。
但注意有幾類村屋不接受按揭保險申請，包括樓花、1905年集體官批已被佔用的村屋的舊屋地和由祖先或族堂留下予後人的村屋(祖堂地)，這幾類村屋最高只能申請60%按揭。
唐樓按揭
唐樓一般樓齡都有幾十年，所以未必可以借足30年，雖然可以購買按揭保險，但因為很多唐樓質素通常比較差，所以銀行一般只會批出6成的按揭成數。建議購買前，先向我們集團子公司經絡按揭的專業人員查詢最新的情況。
銀主盤按揭
所謂「銀主盤」，原理是原業主未能償還物業貸款，而被借貸方（多為銀行，下稱銀主）入稟法院，沒收作為抵押品出售，令按揭申請人可償還債務，銀主盤通常售價較市價便宜，不過成交期通常較短，而且業權有機會比較混亂，所以買家必須留意更多細節才好決定。
車位按揭
車位按揭金額雖然一般比住宅按揭少，但條款比較嚴格。申請車位按揭時沒有其他按揭物業在身，按揭成數最多為五成；如有，最高車位按揭成數會再扣減一成。其還款年期最長達15年。供款與入息比率上限為40%，在壓力測試下的上限為50%。不過，如果申請人購買住宅物業時是連車位購買，向銀行申請按揭貸款時可以包括車位去申請，若成功批核，車位按揭年期與私人樓宇相近，最長可承造30年。
工廈/商廈/鋪位按揭
工廈/商廈/鋪位單位按揭同樣比住宅按揭審批條款嚴格。申請非住宅項目按揭時，借款人最高只可造4成按揭；如已經有其他任何類型的物業按揭或擔保，最高按揭成數會再扣減一成，最長可承造20年。不過，目前適用於住宅的額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD），均不適用於工廈。只有非住宅物業的累進式從價印花稅(AVD)才適用於工廈，稅率最高為8.5%。
申請按揭時容易忽略的地方
計算按揭金額和首期時，借款人很容易忘記印花稅開支、自己本來按揭以外的債務、忽略按揭貸款上限、忽略自己是非固定收入人士、忘記擁有其他物業是按揭上限會減少和壓力測試要求會提升等。詳細可以查看文章 超過90%新手買家常忽略的5大上會及置業細節
物業估價如何影響按揭
物業估價是申請按揭重要一環，一旦估價不似預期，甚至出現無法估價狀況，申請人便要準備更多首期。申請按揭的時間、物業單位背景、物業成交量及物業質素等，均與估價高低息息相關。詳情可以參考
【按揭拆局】4大因素影響物業估價
常見問題 Q&A
為何銀行會不批出按揭？ 可以參考 【置業疑難】5個銀行不批出按揭的原因
- 【按揭拆解】信用卡及私人貸款都會計入壓力測試？
可以參考【按揭拆解】信用卡及私人貸款都會計入壓力測試 - 使用按揭專介中介有什麼好處？
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