物業稅是業主收租必須繳納的稅務，但物業稅如何計算？繳稅日期、慳稅方法有什麼要注意？ 報稅選擇租金個人入息稅與物業稅有什麼分別？居所貸款利息如何扣稅？馬上收看「秘笈」，掌握慳稅知識！
物業稅慳稅秘笈：什麼是物業稅？
物業稅是將物業出租收取租金的業主必須繳納的稅務
業主在以下情況無需繳納物業稅：
- 物業用於自住且沒有租金收入。
- 物業用於業主自己的業務經營，沒有生租金收入。
- 物業處於空置狀態。
物業稅繳税日期
除非您已對評稅提出異議或已提交申請緩繳暫繳稅款，並已收到稅務局通知暫緩繳交稅款的金額，否則您必須於評税通知書上列明的繳税日期或該日前清繳稅款。
物業稅的暫緩繳交分為兩期
評稅通知書上將會列出兩個繳稅日期。通常情況下，第一期繳稅日期為該年11月，而第二期繳稅日期則為翌年4月。這是因為暫緩繳交稅款的考量，您在該年10月底應該已經收到了7個月（即4月至10月）的租金，而到翌年3月底您應該已經收到了全年的租金。
留意交租的日期
另外，由於報稅年度是由每年的4月1日至下一年的3月31日。若業主是在4月至7月期間有租金收入，及後業主到1月才將單位租出。期內租出的月份只有7個月，因此只需要報上7個月的租金收入，而不是12個月。
同時，若稅約期內，租客有部份時間沒有交租，在申報時亦可扣減相關沒有租金的日子。
物業稅計算方式
物業稅按物業應評稅淨值，以標準稅率(15%)計算。
物業稅計算方法是：物業應評稅淨值是將租金收入扣除(ii)業主繳付的差餉或不能追回的租金或 (iii) 修葺及支出的標準免税額 (租金收入減去 ii 的20%) 。業主其他開支如管理費﹑地租﹑裝修費﹑維修費﹑保險費、佣金和收租開支都是不均減。
計算方式亦可參考下表：
(i) | 租金收入 |
(ii)減： | 不能追回的租金 |
(iii) | 應評税值(i-ii) |
(iv)減： | 業主繳付的差餉 |
(v) | (iv-v) |
(vi)減： | 修葺及支出的標準免税額 (v x 20%) |
應評税淨值 (v-vi) | |
物業稅：應評稅淨值 x 15% |
怎樣填寫物業稅報稅表
| BIR57 | BIR58 | |
|---|---|---|
| 擁有人詳情 |
|
|
| 聲明書 | 申報是否屬於唯一擁有人或只是代理人 | 聲明填寫人代表公司填報 |
| 更改業權 | 如果物業已出售或更改業權便需要填寫，如沒有任何變更便毋需填寫 | |
| 物業出租詳情 | 租金收入及扣除額 | |
| 補充通知 | 新通訊地址及授權代表資料（如有） | |
物業稅申報要求:
BIR57和BIR58表格第4部分需填寫以下資料:
- 該年度物業是否出租
- 出租月數
- 出租收入(含租金、頂手費、追回租金)
- 扣除額
- 3月31日物業出租狀況
BIR60表格(個人業主)第三部需填寫:
- 物業地點
- 出租期間
- 總出租收入
- 扣除額(差餉、不可追回租金)
- 淨出租收入(總收入減扣除額)
公司擁有物業如符合以下情況,可豁免物業稅:
- 租金收入已計入公司利潤並課利得稅
- 物業由公司自用以賺取應課稅利潤
物業稅報稅表要填甚麼？
物業稅報稅表可以分為以下幾類：
- 「BIR57」適用於由個別人士聯權或分權擁有的物業
- 「BIR58」適用於由法團或團體擁有的物業
- 「BIR60」適用於全權擁有物業的業主
填寫1.「BIR57」或 2.「BIR58」時，第4部分需列明物業租賃狀況、出租月數、出租收入（已收或應收的租金、頂手費、追回租金）、扣除額及申報該年度3月31日物業出租狀況。
全權擁有物業業主使用3. 「BIR60」報稅時，在第三部需填寫物業位置、出租期間、總出租收入、扣除額（包括差餉和不能追回的租金）及總收入減去扣除額。
物業稅慳稅秘笈：以個人入息稅報稅
物業出租收入除了可以申報「物業稅」，業主亦可以將租金轉化為入息的一部分，申請個人入息課稅，個人入息課稅採用「累進稅」稅階計算，如果業主本身工資收入不高，個人入息免稅額未用盡，加上政府不時提供稅務寬減，將物業應評稅淨值與入息合併，則能有效運用免稅額，做到減稅效果。如需轉換報稅方式，稅局亦會發出通知。收租業主如實申報，就可以避免稅負過多憂慮。
以個人入息稅報稅個案分析：
業主只有租金收入，一年為40萬元，減去差餉2萬元，有關物業稅為4.56萬元。如使用個人入息課稅，則可有13.2萬元的基本免稅額，以及5萬元的利息扣減，應繳稅降至6600元
但若業主有70萬元年收入，加上租金課稅部份後，應課稅約14.4萬元。至於分開為物業稅，以及薪俸稅，應課稅約14.2萬元。因此，對於高收入人士，將收入分開計算，所需要交的稅會較低。
如業主想以個人入息稅計算，可以在物業稅報稅表內第1部，在個別業主的「選擇個人入息課稅」方格內填上剔號，同時亦應在個人入息稅報稅表第6及7部中填寫有關資料
個人入息税扣減項目
購買收租物業的按揭利息 | 購買物業賺取租金收入的利息支出可抵扣 |
認可慈善捐款 | 捐給認可慈善機構的款項可抵稅 |
長者住宿照顧開支 | 為直系親屬支付的長者照顧費用可抵扣 |
強制性公積金計劃供款 | 法定強積金員工供款有最高扣減額。 |
自願醫保計劃保單的合資格保費 | 合資格的自願醫保計劃保費可抵扣 |
合資格年金保費及可扣税強積金自願性供款 | 指定年金保費和自願性強積金供款可抵扣 |
住宅租金扣除 | 如收租業主另外租住房屋居住，符合條件的租金開支可享住宅租金稅項扣除 |
個人免税額 | 各人基本的稅務免稅額度 |
物業稅慳稅秘笈：聯名物業視乎按揭比例
另外，如果是聯名物業，有關按揭的利息扣減視乎聯名人士的按揭比例。例如夫婦共同申請按揭，按揭比例各佔一半。因此，夫婦若是分開報稅，假設期內利息是5萬元，則每人在個人入息課稅可得到2.5萬元免稅額。但若是男方按揭佔所有，即使業權是各佔一半，則只有男方可全取得5萬元的利息扣減。至於夫婦兩人是合併報稅，亦可取得5萬元的扣稅額。
物業稅慳稅秘笈：居所按揭利息扣減
至於自住居所按揭利息扣減，可以在薪俸稅或是個人入息課稅上申報，並且獲得扣減。由於有年期上限20年。如果業主可能是在年底才買入物業，可得利息扣減月份只有約3個月，可能會浪費了一年。因此，若業主想全取足夠20年，可能等到下一年才申報會較好。
另外，要留意居所按揭利息扣減只適用於一個物業，即使是夫婦，稅局亦只會認為夫婦是同住，因此只有一個居所按揭利息扣減。若失婦各持有一個物業，只可以選擇居住的物業的按揭利息支出扣減。
另外，由於扣減上限是10萬元，若是聯名持有物業，則會亦會視乎聯名業主的按揭比例分配。若是夫婦兩人按揭各佔一半，則兩人各可得5萬元的利息扣減。
物業稅慳稅秘笈：物業稅常見問題
物業稅常見問題：在課稅年度繳交的物業管理費，可以扣稅？
雖然管理費一般會在租約列明由業主負責繳交，但管理費不能用作扣稅。
物業稅常見問題：實際修葺支出超出免税額，可以以實際支出扣稅嗎？
修葺支出實際開支超過免税額，超出部分不可扣減；而業主即使未進行物業修葺或開支，仍可享20%標準免稅額
物業稅常見問題：拖欠物業稅有什麼後果？
根據《稅務條例》，如業主隱瞞物業出租情況或刻意逃稅屬刑事罪行，最高刑罰入獄3年及罰款5萬元，並須繳付原本稅額3倍的罰款。
延伸閱讀:
入市備忘
按揭資訊
高成數按揭 | 林鄭Plan 2.0 | 按揭專家
最新動態
賣樓錦囊