【新盤按揭】「林鄭Plan」VS「呼吸Plan」如何揀?

九肚山是新界區傳統豪宅地段,而長實開賣的「名日.九肚山」可謂「九肚山入門版」,折實價後入場費低至700多萬。如果符合申請資格,買家可以選擇按揭保險新例(俗稱「林鄭Plan」)或發展商的「呼吸Plan」,究竟哪種按揭計劃最適合自己?申請前要注意甚麼事項?

樓價1,000萬以下可用「林鄭PLAN」

「林鄭Plan」是指按揭保險新例,800萬以下物業最高可造九成按揭,800至900萬最高可造八至九成按揭(最高貸款額為720萬),900至1,000萬最高可造八成按揭。使用「林鄭Plan」的好處是可使用高成數按揭供樓,按息與普通按揭相若。

使用「林鄭Plan」要注意以下事項:

1. 必須使用建築期付款
如果買家打算使用「林鄭Plan」必須選用發展商建築期付款計劃。雖然買家未能享有即供優惠,但根據價單買家仍可享有高達19%折扣優惠(包括15%印花稅優惠、2%置業優惠及2%早鳥限時優惠)。

2. 必須為自用物業
按揭保險規定物業必須為自用,投資出租不合資格,金管局按揭指引規定最高按揭成數只有五成。

3. 要支付按揭保險費用
使用按揭保險必須支付保費,還款年期愈長利率愈高,如果還款期長達30年,保費有機會高達貸款額的5%,不過現時貸款機構會根據申請人狀況提供折扣,而且買家可以加借保費,無需一次過負擔。

4. 九成按揭限制
如果選用九成按揭,抵押人必須未持有任何香港住宅物業以及必須為固定受薪。

5. 估價及入息風險
由於建期付款在入伙前約半年才正式申請按揭估價會隨著樓市走勢及鄰近屋苑物業成交出現變動,需要考慮屆時估價風險,銀行亦會根據申請人當時入息批核按揭

6. 擔保人
如果要找擔保人,對方必須為直系親屬或為未婚夫婦。

如果1,000萬以上的物業未能使用「林鄭Plan」,可考慮使用發展商「呼吸Plan」:

「呼吸Plan」是指按揭計劃像呼吸一樣容易,發展商為即供付款買家提供八成一按計劃,最高為樓價的80%。好處是無須提供任何證明文件,年期為3年,期內供息不供本,利率為定息2%,並無須通過壓力測試。假設折實價為1,200萬,貸款額能高達八成,只需支付240萬便能置業,其後3年內每月還息約數千元,由於使用即供計劃,能享受高達21%折扣。

使用發展商「呼吸PLAN」要注意以下事項:

1.息率較高
「呼吸PLAN」雖然提供還息不還本條款,但3年內息率達兩厘,比現時實際按息約為1.75%水平為高。

2.「呼吸」後要再申請按揭
由於按揭合約只有3年,期內須償還本金及利息,供樓人士屆時要再重新申請按揭,屆時銀行估價會隨著樓市走勢及鄰近屋苑物業成交出現變動,申請人亦需要進行壓力測試,到時入息狀況會對申請按揭產生不確定因素。

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