【父幹買樓】4大風險及拆解方法

如今的物業買賣市場,時有聽講「父幹買樓」,然而事實上,雖然香港隱形富豪不少,但即使是中產家庭的父母,亦願意諗盡辦法幫子女出資買樓。究其原因,大多因為擔心子女的儲蓄速度趕唔切樓價升幅,加上最近借貸成本較低,所以就算是「加按」甚至「抵押」自住物業,「廿四孝父母」都要幫子女儘早上車。然而這種情況下,萬一有甚麼以外,就有可能造成「連鎖反應」甚至破壞雙方關係,因此要留意風險及諗定拆解方法,先可以萬事大吉。

加按風險

父母通過「加按」自住物業為子女提供買樓首期,即使之後由孩子負責供樓,父母仍需要償還「加按」的款項,在此情況下,家庭中兩代人便變成「借貸共同體」,一旦樓市有所逆轉,兩方便有可能同時出現風險,自顧不暇。

如果父母本身得一層樓,通常是作養老或保值之用,而一旦被「加按」,若經濟出現逆轉,子女還款出現問題,不僅會令全家人一同陷入「負資產」的危機,還會令長輩失去養老保障。

拆解方法

由於父母支付首期後,子女需自行供樓,故建議等其有一定經濟基礎並擁有穩定工作時再買樓;而如果子女從事銀行較信任行業如金融、法律、醫療、教育等,則風險程度可相對減少。假設子女年紀尚小,可以考慮暫時仍與父母同住,將新買的物業出租以補貼供樓,等其成家立室後先轉租為住。

而作為子女,每月按時還款不是唯一目標,還應該儘量增加現金儲備以防止在特殊情況下中斷還款,從而保護父母及物業。

擔保風險

由於申請「加按」時,銀行會以申請者年齡作為考量批出還款期,故父母或許無法批得較長還款期,此時便需要子女作擔保以延長期限,從而減輕父母還款壓力。此時萬一子女收入不達標,則需要父母作擔保人,但要留意的是,如果擔保人(父母)的自住物業已經加按,那麼被擔保人(子女)的按揭成數便會減一成。

拆解方法

在揀樓時,不妨考慮總價低於800萬、可最高申請九成按揭、承接力高的單位。這其實是一個瞻前顧後的方法,首先減輕了父母的首期資助壓力;其次,承接力高的單位估值相對穩定、交投量也比較活躍,一旦發生甚麼事,亦能立刻找到下家接手、及時止損。

婚風險

不少人在準備結婚時,父母會幫手買樓,但如果日後夫妻二人關係不合、選擇離婚,就有可能引起物業分配糾紛。由於法律會假定二人於婚姻期間合力支付家庭開支及共同累積財產,供給雙方生活所需,故法庭一般會視該物業為雙方共同使用或管理的資產,離婚時或有可能要被公平分配。此時,即使夫妻其中一方婚前已擁有該物業,亦有可能需同對方平分。

拆解方法

為防止日後婚姻關係出現變化,並保障自己及家人,建議子女「靠父幹」購入物業時,同時作出書面聲明,以證明該物業並非贈送子女的禮物,從而在「分家」時,可通過出示借據或證明,追回物業

家庭關係風險

除了經濟上的潛在風險,最好還能考量家庭關係。如果是父母資助置業,那麼置業過程中,他們的參與度也會較高,而兩代人難免有自己的想法,例如買邊區、揀邊個戶型等都有可能產生矛盾,可能導致家庭和睦受損。

拆解方法

站在父母角度,唔好建立一個「出錢買控制權」的諗法,子女人生始終屬於他們自己,彼此獨立、能幫則幫就已經足夠;而站在子女角度,唔好以為「父母欠自己」,保持感恩、努力回饋,才是應該做的。

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