【買樓投資】非自住物業如何影響按揭申請

與買入自住物業相比,銀行對非自住物業按揭的審查,以及借貸成數亦會較嚴謹,因此,對於打算買樓收租的投資客,在買入物業前一定要計啱數,以免按揭不足而要撻訂收場。

非自住物業最高5成按揭

自住物業最高可借6成按揭,而且申請人若是首置人士,最高可經按保申請到9成按揭。不過,對於非自住物業,即使買家是首置人士,並不能申請按保,而最高按揭成數,無論樓價多少,一律是5成。另外,若果買家以公司名義買入,按揭成數亦一律是5成。至於收入來源是香港以外的人士,最高按揭成數會再降一成至四成。

另外,如果買家並身已有物業在港,最高按揭成數會由5成,減少一成至4成,至於收入來源是香港以外的人士,則會再減一成至3成。意味800萬元的非自住物業,首置人士最高按揭貸款為400萬元,非首置人士最高為320萬元,

供款與入息比率上限亦降一成

除了收緊按揭成數外,銀行對非自住物業的申請人供款與入息比率,以及壓力測試要求,亦會由分別50/60,減少至40/50。假設400萬元的貸款,以還款期30年,年利率2.5厘計算,自住與非自住的壓力測試要求由3.8萬元,增至約4.54萬元,增加了約7,400元。

以還款期30年,年利率2.5厘計算

不過,由於非自住物業,在計算收入時,可以將租金收入,或擬租金收入計算於申請人的入息內。一般銀行會對租金收入打7折,如沒有打厘印有些銀行只能打6折。即一個20,000元的租金收入,銀行會將當中的14,000計算於申請人的每月入息中。另外,即使申請人的單位沒有租出,亦可將預計租金收入計算在內,但會打6折,而預計租金收入是由銀行估算。

是否可「偷雞」將單位租出

如果申報是自住單位,但又將單位租出,如果不涉及按保,當銀行發現時,會要求補回按揭差額至當時估價的5成。有時,當物業有所升值,估價的5成,可能已高於申請人未償還貸款,便不需要補回差額。

但是,如果是經按保公司申請高成數按揭,按證公司和銀行會更嚴謹抽查申請人,包括每年都會寄信給借款人,要求提交水、電、煤等單據。若發現申請人不是自住,不只是補回差額,還要追加保費及罰款。因此,申請人不應作出有關欺詐行為。

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