北部都会区 | 美联物业 Midland Realty
背景和愿景
政府于2026年6月15日展开香港特别行政区经济和社会发展第一个五年规划（2026—2030）公众咨询，包括加快北部都会区建设及推进其他地区空间规划部分，将为香港未来五年发展提供前瞻性、策略性和可操作性的指导文件，带领香港主动对接国家「十五五」规划，助力香港高质量发展的同时，推动香港更好融入和服务国家发展大局。
| 政策方向 | 建议重点 |
| 1. 加快建设北都 |
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| 2. 以大学城作为北都发展重要引擎 |
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| 3. 以创新科技驱动北都产业发展 |
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| 4. 推动医疗创新及生物医药产业发展 |
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| 5. 推进其他空间规划及旧区更新 |
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《2025年施政报告》特别为北部都会区(北都)设立专题，加快发展北都，包括：
| 成立「北都发展委员会」 | 设立三个工作组： 1.「发展及营运模式设计组」
2.「大学城筹划及建设组」
3.「规划及发展工作组」
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| 简化行政措施 拆墙松绑 |
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| 加快发展北都专属法律 |
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| 加快发展河套 |
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| 新田科技城发展纲要 |
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| 加快交通基础设施建设 |
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四大区域
北部都会区覆盖香港北部的广阔地区。因应不同地区的特色和优势，北部都会区可分为四大区域，各有不同的策略定位和发展主题，由西至东分别为：
高端专业服务和物流枢纽
位处洪水桥一带，与前海深港现代服务业合作区对接，提供金融和专业服务，并借着口岸优势发展现代物流业；
创新科技地带
覆盖新田科技城，包括河套区港深创科园在内，与深圳科创园区产生协同效应，为创科发动的枢纽；
口岸商贸及产业区
占地最广，享有罗湖、文锦渡及香园围三个口岸的地利，带动先进建造业、绿色产业、医疗、食品科技、现代物流业等产业发展，并可推展跨境商业服务和文娱消费，发挥强大的口岸商贸功能；
蓝绿康乐旅游生态圈
包括红花岭、沙头角、印洲塘等，人文和自然资源丰富，带动康乐及旅游发展。
北部都会区发展规模及覆盖范围
北部都会区的面积达3万公顷，约占香港总面积的三分之一，覆盖元朗区及北区，包括元朗、天水围、粉岭、上水等现有新市镇、多个处于不同规划及建设阶段的新发展区、以及其相邻地区。
北部都会区发展界线
超越传统的「新市镇发展」思维和区议会行政界线的空间概念，把与深圳相邻的新界北部地区完整地整合为北部都会区，作为香港未来二十年的策略发展地区。
「北部都会区」大概包括了元朗区和北区两个地方行政区，陆地面积约有30,000公顷。都会区不是指一个有法定地位或规范，以行政界线所划定的区域，而是因地理特征、经济功能、生态环境、跨境联系及发展政策等因素的相互作用所形成的一个具规模和动态的城市空间。
「北部都会区」接壤深圳，包括了天水围、元朗及粉岭／上水等新市镇及相邻乡郊地区，并有多个处于不同规划及建设阶段的新发展区和发展枢纽，是香港未来二十年城市建设和人口增长最活跃的地区。
「北部都会区」拥有多个跨境陆路口岸，是香港境内促进港深融合发展和联系大湾区最重要的地区。
北部都会区铁路发展
北环线东延线
将北环线经罗湖南、文锦渡等地区伸延均坪輋，连接新发展区和不同口岸。
北环线支线
由新田站出发，在洲头附近及河套区港深创科园设站，并接入深圳的新皇岗口岸，除有助加强跨境联系外， 亦加强新田科技城创科用地包括河套区的对外交通联系。
港深西部铁路(洪水桥至前海)
港深西部铁路（洪水桥至前海）由屯马线洪水桥站附近位置出发， 途经厦村和流浮山，跨越后海湾经深圳湾口岸接入前海，配合内地交通网络，使两地成为珠江东岸交通走廊的策略性枢纽，促进香港与其他大湾区城市的融合发展。
中铁线
中铁线设置东北荃湾、东北葵涌及荃景围三个中途站，可转乘港铁荃湾线。
新界东北线
提供南北走向的铁路段， 由香园围途经坪輋及皇后山等地区连接东铁线粉岭站，打通主要发展节点。
北都公路
北都公路将打通新界北的东西脉络，由西边的天水围途经新田连接东边的古洞北，提升北部都会区的运输容量。
北都公路(新界北新市镇段)
将北都公路由粉岭北向东伸延，接驳至沙头角公路交汇处，打通新界北的东西脉络。
沙田绕道
北端将接驳大埔的粉岭公路，南端则连接长沙湾附近的现有主要干道 ，主要以隧道贯通大帽山和金山。为新界东居民提供更快捷途径前往市区，完善南北运输网络并纾缓吐露港公路的压力。
十一号干线
十一号干线(元朗至北大屿山段)是一条连接新界西北及市区的主要干道，以加强区内区外的连系。
洪水桥/厦村新发展区与邻近地区绿色运输系统
贯通洪水桥/厦村新发展区和元朗南发展，并连接屯马线洪水桥站和天水围站、轻铁颂富站和泥围站，以及新建和现有的公共运输交汇处。
尖鼻咀至白泥绿色运输系统
带动流浮山／尖鼻咀／白泥地区的沿岸发展，并且连接港深西部铁路(洪水桥至前海)沿线站点和洪水桥/厦村新发展区内已规划的绿色运输系统。
前海合作区扩区
北部都会区的西部位于深圳湾优质发展圈内，主要包括香港的元朗新市镇、天水围新市镇、洪水桥／厦村新发展区和元朗南发展区，对接深圳的蛇口、南山、前海和宝安。
圈内的洪水桥/厦村新发展区，可提升为新界北核心商务区。借着圈内前海合作区扩区的契机，推动及深化与前海在金融及专业服务业、现代物流业和科技服务的高端经济合作发展。
按最新公布的《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》，前海合作区总面积由14.92平方公里扩展七倍至120.56平方公里。发展目标是到2025年，初步形成具有全球竞争力的营商环境；到2035年，营商环境达到世界一流水准。
扩区前
扩区后
总面积
14.92平方公里
14.92平方公里
总面积
120.56平方公里
120.56平方公里
扩区前
扩区后
总面积
14.92平方公里
14.92平方公里
总面积
120.56平方公里
120.56平方公里
香港可借此契机提升洪水桥/厦村新发展区为新界北核心商务区并加强与前海的交通连系。
「北部都会区发展策略」可见机遇
整个北部都会区预计可容纳250万人口， 约占香港现有人口的三分之一。
约250万居住人口
北部都会区是未来土地供应的主要来源，区内的新发展土地约3,000多公顷
提供超过50万个新住宅单位
新增居住人口超过150万
提供约50万个新工作职位
观点：对物业市场及地区的影响
- 新界区已多年来没有大规模的社区发展，再加上大湾区概念，相信新界北区未来潜力无限。
- 随着新界区大兴土木，相信发展商会积极推盘，料未来新房集中新界区。
- 北环线向北延伸将有利新田科技城发展，交通将更为便捷，相信将促进深港科创合作区两地交流。
- 前海合作区将为港人带来更多工作机会，未来港人可由洪水桥经港深西部铁路赴前海工作，亦可迅速到深圳机场，将令洪水桥附近物业价值提高。
- 由于新田科技城联同邻近的深圳科创园区组成的深港科创合作区，加上北环线的配合，相信会是继科学园之后另一个创科基地。
- 新田科技城的发展仿似科学园，科学园初期未有任何物业，现时已发展成为一个创新科技与住宅群的社区。
- 受惠区域除包括北部都会区内的古洞、上水、粉岭、元朗、天水围、洪水桥、锦田等地区外，相信毗邻一带的屯门及大埔等地区亦会受惠。