在香港置业难免要用按揭供款二、三十年,对于尚未置业人士,究竟如何上车最为稳阵?
按揭证券有限公司于2023年9月修订按保,将楼花住宅物业与已落成住宅物业看齐,即1,000万港元或以下的楼花最高按揭保险成数为9成;1,000万港元以上至1,500万港元最高按保成数为8成;价格为1,500万港元以上至3,000万港元的最高按保成数为7成。相信新措施下,新盘买家有更多付款方法选择,并预期选择即供付款上车的买家会增加。
其实懂得用按揭计数最紧要,今日就以一个楼价400万的单位为例,为大家分析按揭的注意事项。
1. 计算可负担楼价
选择楼价较低的物业入市。现时市场上仍不乏400万以下的楼盘,私人屋苑主要位于元朗、屯门及马鞍山,或选择未补价的资助出售房屋,部署置业计划前可浏览美联物业官网初步研究。
2. 考虑是否善用按揭保险
按揭保险能够为置业人士以较高成数上车,400万物业首期只需要40万。不过要注意使用按揭保险需要支付保费,以及只适用于自住物业。如果承造八成以上按揭,必须为首置固定收入人士。
3. 计算压力测试+每月供款
压力测试是指当利率加息2厘后,每月供款不得高于月入60%,而压测是以按揭的封顶位计算。不少上车人士担心难过压测,但只要善用按揭计算机计数便能估算是否合格。另外,不少上车人士担心置业后供款压力大增,同样可使用计算机计算每月供款额。如果觉得供楼压力太大,可考虑尽量拉长还款期至30年,让每月供款更加松动。
4. 注意估价
银行批核按揭时会自行委托估价行进行估价,而按揭的贷款额会根据估价调整。如果估价低于成交价,会以较低者为准,例如申请人打算为成交价400万的物业申请九成按揭,但估价只有350万的话,贷款额只有315万而不是360万,买家要额外支付45万首期。影响估价涉及多项因素,包括申请按揭时间、物业质素、背景(是否凶宅)及楼龄等。
5. 注意买入物业额外开支
买入物业牵涉不少成本,包括经纪佣金,还有印花税、律师费、请装修公司、搬屋费用等,经纪佣金一般为成交价1%,律师费约为万余元,装修费约为20万以上。如果买家为首次置业,可使用较低的印花税税率。楼价愈高税率愈高,买入单位前必须计算清楚。只要大家做好财务准备,置业上车的风险便能大减。
不过,值得留意,现时面对息口上升,加上银行上调新造拆息按揭的锁息上限,令新置业人士每月供款增加,而压力测试对每月入息要求亦因此提高,入市门槛不断上升,打击置业意欲。因此即使今次放宽楼花按保,但压力测试未有同步配合政策放宽,相信部份有意置业的买家仍难以入市。
政府于过去曾多次放宽按揭保险及按揭成数,无疑对市民上车置业带来实质的正面作用;不过,即使其后进一步扩大放宽按揭范围,但压力测试未有配合放宽,相关效应已见减弱。
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