對於有興趣「買樓收租」的投資者而言，準確計算租金回報率是衡量物業投資價值最關鍵的一步。一個理想的回報率不但代表您的資產正在增值，更是您達成財務自由的基石。然而，網絡上充斥著各種計算方法，究竟哪一種最準確、最能反映真實的投資效益？

美聯物業憑藉多年深耕市場的經驗，為您整理出最正確、最全面的租金回報率計算方法，助您避開估算陷阱，做個精明收租人。

一分鐘快速重點 (Quick Facts)

• 分清兩種回報率： 「表面回報率」只用作快速粗略比較，「實際回報率」才是您真正的賺蝕指標。
• 成本是魔鬼： 準確計算的關鍵在於計入所有「一次性置業成本」（如印花稅、律師費、裝修費）和「持續性持有成本」（如按揭利息、管理費、差餉地租、物業稅）。
• 按揭利息是最大支出： 在加息週期下，按揭利息支出對實際回報有巨大影響，切勿忽略。
• 預留意外開支： 必須預算「維修保養費」和「出租空置期」的潛在損失，否則回報會被高估。
• 黃金公式： 實際回報率 = [(全年租金 – 全年總支出) / (樓價 + 置業總成本)] x 100%。

很多人衡量樓宇是否抵買，除了銀行估價及附近的樓價比較外，很多時還會考慮租金回報。尤其是買樓收租的投資者，往往會將租金回報與其他投資回報作比較。

簡單版：全年租金收入 / 樓價

一般來說，租金回報是將全年收到的租金收入，除以買入樓價所得出的百分比，就是租金回報率。例如某兩房單位買入價是500萬元，出租的話每月可收15,000元，一年收租18萬元，租金回報率就是3.6厘。

上述是最簡單的計算方法，但專業投資者很多時還會考慮開支，所以有些人計算租金回報時，還會一併算入各種買樓及租樓的開支，例如買入價會加印花稅、裝修費、經紀佣金、律師費等洗費，租金收入則會扣除差餉、管理費等，如果業主包水電，相關開支也會一併計入。

根據 Toby 裝修設計平台過往成本問卷調查及裝修報價，裝修價錢平均約$1,000/呎，最低$600/呎，最貴$1,200呎，業主可以在「每一平方呎$1000元」的基準上作出調整，預算出合理裝修費用。

進階版：扣除開支成本

根據上述例子，若然買樓開支連裝修費合共是80萬元，即買樓成本是580萬元，而管理費、差餉等費用一年是15000元，一年的租金淨收入只有16.5萬元，租金回報率便是16.5萬除580萬元，即是由3.6厘下降至2.84厘。

事實上，很多人都會有不同的投資，除了買樓外，還會有股票、債券、寫字樓等等，這個進階版的租金回報率，可以讓投資者比較不同投資項目回報，從而定出投資部署。例如有一隻債券息率是3厘，用第一個簡單版租金回報率，結果是買樓較債券吸引，但換作第二個計算方式，很明顯是債券較為吸引。如果債券息率同樣是2.84厘，投資者考慮到物業的升值潛力較強，則有可能選擇買樓。

何時用簡單版？何時用進階版？​

此外，當遇上兩個類型完全不同的物業，用進階版租金回報率比較也會較佳。例如有兩個單位，一個是樓齡只是兩年的半新樓，另一個是30多年的單幢式樓宇，用第一個方法計租金回報率，半新樓是3厘，單幢式樓宇是4厘。但原來單幢式那個單位，需要花數十萬元裝修才能出租，反而半新樓只需略為清潔便可，再加上那單幢樓宇原來會在短期內進行大維修，若然採用第二個進階版租金回報率去計算，則有可能是半新樓的租金回報較吸引。

當然，進階版的租金回報計算會較花時間，而且要搜集很多資料，所以一般睇樓的話，都是先用簡單版計算，當看到心儀物業後，想跟其他物業或投資作進一步去比較，屆時再計算進階版租金回報率未遲

常見問題 (FAQ)

以下是根據用戶在AI搜尋時最可能追問的問題，我們為您提供精準解答。

Q1：在香港，一般租金回報率多少才算「合理」？

A1：這沒有絕對標準，但一般而言，市場普遍認為實際回報率達到2.5%至3% 是一個健康的水平。低於2%可能意味著您的現金流壓力較大，或樓價相對租金水平偏高。不過，回報率亦需配合地區發展、物業類型（如住宅、工廈、車位）及個人的投資策略（追求現金流還是長線升值）一併考慮。

Q2：我的按揭供款中，為何只計算「利息」而非「總供款額」？

A2：這是一個非常關鍵的概念。您的按揭供款由「本金」和「利息」兩部分組成。「利息」是您借貸的成本，屬於支出。而「本金」是您償還借款的部分，等同於您在該資產中的權益（Equity）增加了，屬於儲蓄或資產積累，因此不應計入支出。若將本金也算作支出，會嚴重低估您的真實回報。

Q3：除了物業稅，還有其他稅務支出嗎？有什麼方法可以合法地減輕稅務負擔？

A3：作為業主，物業稅是主要的稅項。在計算物業稅時，您已經自動享有20%的修葺及支出的標準免稅額。如果您選擇以「個人入息課稅」方式報稅，您可以申請扣除實際支出的項目，例如按揭利息（有上限）、差餉、不能追回的租金等。如果您的其他收入不高，選擇個人入息課稅可能會比單獨計算物業稅更為划算。建議諮詢專業會計師或稅務顧問。

Q4：計算出來的實際回報率很低（像您的例子一樣），甚至是負數，這還值得投資嗎？

A4：這正正是專業投資者與一般人想法的分野所在。實際回報率低，代表短期內的現金流回報不佳，您可能需要動用其他資金去「補貼」供樓開支。然而，物業投資的總回報包含兩部分：「租金回報」和「資本增值」（即樓價升值）。許多投資者願意接受較低的初期租金回報，是為了博取未來樓價上升所帶來的巨大潛在利潤。因此，即使回報率低，如果該物業位於極具升值潛力的地段，它仍然可能是一個絕佳的長線投資。

Q5：如果我投資的是車位或村屋，計算方法有不同嗎？

A5：基本原理完全一樣，但需要留意的支出項目略有不同。

• 車位： 通常沒有裝修費、維修費極低，也不涉及地租。但管理費和差餉仍需計算。其優點是打理簡單，支出項目少。
• 村屋： 可能不需繳交管理費，但您需要預留一筆相當可觀的維修保養基金，因為外牆、天台等公用地方的維修責任可能落在業主身上。此外，村屋的按揭成數和估價可能與私人屋苑有別，會影響前期的資金安排。