在香港置業難免要用按揭供款二、三十年，對於尚未置業人士，究竟如何上車最為穩陣？
按揭證券有限公司於2023年9月修訂按保，將樓花住宅物業與已落成住宅物業看齊，即1,000萬港元或以下的樓花最高按揭保險成數為9成；1,000萬港元以上至1,500萬港元最高按保成數為8成；價格為1,500萬港元以上至3,000萬港元的最高按保成數為7成。相信新措施下，新盤買家有更多付款方法選擇，並預期選擇即供付款上車的買家會增加。
其實懂得用按揭計數最緊要，今日就以一個樓價400萬的單位為例，為大家分析按揭的注意事項。
1. 計算可負擔樓價
選擇樓價較低的物業入市。現時市場上仍不乏400萬以下的樓盤，私人屋苑主要位於元朗、屯門及馬鞍山，或選擇未補價的資助出售房屋，部署置業計劃前可瀏覽美聯物業官網初步研究。
2. 考慮是否善用按揭保險
按揭保險能夠為置業人士以較高成數上車，400萬物業首期只需要40萬。不過要注意使用按揭保險需要支付保費，以及只適用於自住物業。如果承造八成以上按揭，必須為首置固定收入人士。
3. 計算壓力測試+每月供款
壓力測試是指當利率加息2厘後，每月供款不得高於月入60%，而壓測是以按揭的封頂位計算。不少上車人士擔心難過壓測，但只要善用按揭計算機計數便能估算是否合格。另外，不少上車人士擔心置業後供款壓力大增，同樣可使用計算機計算每月供款額。如果覺得供樓壓力太大，可考慮盡量拉長還款期至30年，讓每月供款更加鬆動。
4. 注意估價
銀行批核按揭時會自行委託估價行進行估價，而按揭的貸款額會根據估價調整。如果估價低於成交價，會以較低者為準，例如申請人打算為成交價400萬的物業申請九成按揭，但估價只有350萬的話，貸款額只有315萬而不是360萬，買家要額外支付45萬首期。影響估價涉及多項因素，包括申請按揭時間、物業質素、背景（是否凶宅）及樓齡等。
5. 注意買入物業額外開支
買入物業牽涉不少成本，包括經紀傭金，還有印花稅、律師費、請裝修公司、搬屋費用等，經紀傭金一般為成交價1%，律師費約為萬餘元，裝修費約為20萬以上。如果買家為首次置業，可使用較低的印花稅稅率。樓價愈高稅率愈高，買入單位前必須計算清楚。只要大家做好財務準備，置業上車的風險便能大減。
不過，值得留意，現時面對息口上升，加上銀行上調新造拆息按揭的鎖息上限，令新置業人士每月供款增加，而壓力測試對每月入息要求亦因此提高，入市門檻不斷上升，打擊置業意慾。因此即使今次放寬樓花按保，但壓力測試未有同步配合政策放寬，相信部份有意置業的買家仍難以入市。
政府於過去曾多次放寬按揭保險及按揭成數，無疑對市民上車置業帶來實質的正面作用；不過，即使其後進一步擴大放寬按揭範圍，但壓力測試未有配合放寬，相關效應已見減弱。
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