【新增放寬樓花按保分析】細價樓上車按揭2023攻略

在香港置業難免要用按揭供款二、三十年,對於尚未置業人士,究竟如何上車最為穩陣?

按揭證券有限公司於2023年9月修訂按保,將樓花住宅物業與已落成住宅物業看齊,即1,000萬港元或以下的樓花最高按揭保險成數為9成;1,000萬港元以上至1,500萬港元最高按保成數為8成;價格為1,500萬港元以上至3,000萬港元的最高按保成數為7成。相信新措施下,新盤買家有更多付款方法選擇,並預期選擇即供付款上車的買家會增加。

其實懂得用按揭計數最緊要,今日就以一個樓價400萬的單位為例,為大家分析按揭的注意事項。

1. 計算可負擔樓價

選擇樓價較低的物業入市。現時市場上仍不乏400萬以下的樓盤,私人屋苑主要位於元朗、屯門及馬鞍山,或選擇未補價的資助出售房屋,部署置業計劃前可瀏覽美聯物業官網初步研究。

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2. 考慮是否善用按揭保險

按揭保險能夠為置業人士以較高成數上車,400萬物業首期只需要40萬。不過要注意使用按揭保險需要支付保費,以及只適用於自住物業。如果承造八成以上按揭,必須為首置固定收入人士。

【新手置業】細價樓上車按揭2023攻略

3. 計算壓力測試+每月供款

壓力測試是指當利率加息2厘後,每月供款不得高於月入60%,而壓測是以按揭的封頂位計算。不少上車人士擔心難過壓測,但只要善用按揭計算機計數便能估算是否合格。另外,不少上車人士擔心置業後供款壓力大增,同樣可使用計算機計算每月供款額。如果覺得供樓壓力太大,可考慮盡量拉長還款期至30年,讓每月供款更加鬆動。

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4. 注意估價

銀行批核按揭時會自行委託估價行進行估價,而按揭的貸款額會根據估價調整。如果估價低於成交價,會以較低者為準,例如申請人打算為成交價400萬的物業申請九成按揭,但估價只有350萬的話,貸款額只有315萬而不是360萬,買家要額外支付45萬首期。影響估價涉及多項因素,包括申請按揭時間、物業質素、背景(是否凶宅)及樓齡等。

5. 注意買入物業額外開支

買入物業牽涉不少成本,包括經紀傭金,還有印花稅、律師費、請裝修公司搬屋費用等,經紀傭金一般為成交價1%,律師費約為萬餘元,裝修費約為20萬以上。如果買家為首次置業,可使用較低的印花稅稅率。樓價愈高稅率愈高,買入單位前必須計算清楚。只要大家做好財務準備,置業上車的風險便能大減。

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不過,值得留意,現時面對息口上升,加上銀行上調新造拆息按揭的鎖息上限,令新置業人士每月供款增加,而壓力測試對每月入息要求亦因此提高,入市門檻不斷上升,打擊置業意慾。因此即使今次放寬樓花按保,但壓力測試未有同步配合政策放寬,相信部份有意置業的買家仍難以入市。

政府於過去曾多次放寬按揭保險及按揭成數,無疑對市民上車置業帶來實質的正面作用;不過,即使其後進一步擴大放寬按揭範圍,但壓力測試未有配合放寬,相關效應已見減弱。

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