【撈筍盤】銀主盤「去貨快過返貨」? 入巿貼士防中伏

疫情雖然有所受控,但對經濟負面影響亦未完,近月銀主盤增加,令到更多買家留意銀主盤市場,成交亦有所上升。但是作為買樓新手,買賣銀主盤一定要留神,買入前要做好估價、查冊等準備,防止中伏。

 

銀主盤成交增

銀主盤就是業主拖欠,或無力償還按揭貸款。最終被銀行向法庭申請收回抵押物業,並把物業於市場出售,將賣樓取得的款項償還按揭欠款。亦有銀主盤是因為業主透過財務公司作高成數按揭所致,在樓價下跌時,被收回出售。

不少買家以為銀主盤售價會較市場為低,但以上月一個西灣河指標屋苑嘉亨灣的銀主盤為例,該樓盤雖然錄得13次按揭紀錄,在多名買家洽購後,最終以1,688萬元沽出,而且售價是貼近市價。

入市前要估價

尤此可見,目前位處優質地段的銀主盤,並沒有較市價有明顯的折讓。作為打算買樓的新手,在入標或競投銀主盤時,要為物業作估價。如買家是要拍賣方式入手銀主盤,就更要知道物業估價,以防受競投氣氛所影響。要留意在競投即使是舉手叫價亦是有法律效力進行買賣,所以買家舉手時要想清楚。反而,一般二手買賣,只要未簽約,業主還價後,都可以隨時放棄買賣。

 

查冊知道物業業權

同時,買入銀主盤能否承造按揭,需要透過查冊,了解物業業權是否完整,或是有沒有涉及離婚及遺產繼承問題。因為對於樓契不全的物業,銀行是不會提供按揭,即使買家能full pay 買入。但放售時,由於下一手買家不能做按揭,亦會影響售價。

另外,透過查冊亦可知道單位有沒有僭建物,以及有沒有其他非法改動,而要被屋宇署「釘契」等額外開支。銀主盤是不會為買家處理有關問題,因此買家要計算這些額外成本。

預約睇樓

其實銀主盤都可以睇樓。銀主盤內籠情況各有不同,例如何能是有租客自住,亦有可能是普通二手樓,有基本裝修,亦有機會是物業掉空多時,而且已停水停電及欠交多月管理費,要由新業主承擔。如遇上有租約的銀主盤,更要了解單位是否會吉售,否則最多只能申請樓價5成按揭。

 

銀主盤條款特別多

與一般二手買賣不同,銀主盤的額外條款一般是有利銀行的。一般法律訂明買方不可以提出業權查詢、反對或質詢,簽署買賣合約等同已接受該物業之業權。而物業轉售方面亦有限制,條款或會列明買入後多久才可轉售等。

了解何以成為銀主盤

另外,上述嘉亨灣例子,可見銀主盤可多達13按,新手買手可能會有所擔心。但事實上買家買入單位後,並不需要承擔業主的私人債務。物業多按亦較易會成為銀主盤,因為只要銀行查到物業有「二按、三按或是多按後」,一旦業主斷供,銀行怕業主還不起,便會加快收樓。

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