【2023買樓置業流程】一手樓花新盤 VS 二手物業

發展商持續積極推售新盤,以多種優惠吸引置業人士眼球。上車人士在一手樓花二手物業中選擇心水單位,除了要考慮價錢、物業質素及環境,還需要考慮何時付款、申請按揭及入住時間。今次我們一次過提供一手樓花二手物業的置業流程,以供大家參考。

一手樓花:即供建築期按揭申請時間不同

一手樓花主要分為即供及建築期付款,發展商通常為即供提供較多付款優惠,建築期即可在入伙前才需要支付餘額,又可以選擇新按揭保險,兩者各有好壞。如果選擇即供付款,在簽署臨時買賣合約後便要向銀行申請及償還按揭,但如果使用建築期,申請按揭的時間推遲至入伙前約3個月。

即時查詢

即供及建築期買賣流程:

二手物業:簽臨約後申請按揭

二手物業的買賣流程較為簡單,在正式買入單位前,為了確保申請按揭暢順,可以初步查詢按揭計劃,了解物業估價、按揭利率、現金回贈及每月供款。當買賣雙方經地產代理協商好條件後,便要簽署臨時買賣合約及委託律師處理交易事宜,同時買方正式申請按揭。當買方律師接獲賣方律師的樓契後會查核業權,如果發現業權有不清楚地方,會向對方提出質詢。成交日前,雙方會再次檢視單位,如無問題,買方律師便會向銀行提款,並在完成交易日或之前,把餘款送至賣方律師行賬戶完成交易。

二手物業買賣流程表:

上車買樓雖然涉及繁瑣開支,但只要細心部署及選擇適合的按揭計劃,置業路上便能暢通無阻。

不過,發展商一般會為即供付款的業主提供樓價折扣優惠,樓價較建築期付款為低。買家若想用較多折扣的即供付款,由於樓宇仍未落成,便不能用按保申請高成數按揭。

即時查詢

二手樓選擇多元化

另外,二手樓的數量遠多於一手樓,尤其是在港島,而新樓最多供應會是新界。地區選擇上,二手樓多於一手樓,另外,二手買家可因應置業預算及巿場氣氛,透過專業物業代理,與業主進行議價,有機會撈得「低巿價」筍盤。因此放寬按保,可以令到想在市區置業的買家,以較低首期在市區買入二手物業。

新盤與二手樓有眾多不同特徵,以下是有關一手樓花與二手樓不同因素的比較表。其實新盤與二樓各具優勢,有時候發展商開價較保守時,與同區二手樓呎價相約,便會吸引較多人去買新盤。

買二手樓流程逐格睇

搵樓

買樓第一件事,當然是搵樓!隨著網絡發展越來越發達,除了落舖搵樓,大家亦可隨時隨地在網上或手機APP搵盤。睇中心水盤後便可委託代理安排睇樓,同時簽署一份「地產代理協定」,即是俗稱的「睇樓紙」。協議上會列明準買家參觀的日期、單位位置、佣金條款等資訊。簽過睇樓紙後,若要買入參觀過的單位,一定要跟你已簽協議的物業代理公司辦理,否則有機會被追討佣金。

即時查詢

物業估價

找到心儀物業後,下一步便要找銀行對物業作初步估價,以釐定按揭利率或還款年期等按揭條款。收到銀行估價後,買家可以透過物業代理再與業主議價,至到雙方都滿意為止。

簽臨約

買賣雙方確定了交易價格、交易日期等基本條款後,須簽署臨時買賣合約,俗稱臨約,買家需支付臨時訂金,俗稱細訂,一般為樓價3%至5%不等。

申請按揭

然後買家便能以臨時合約副本向銀行正式申請按揭貸款。建議申請3至4間銀行左右就足夠了,申請得太多反而會影響個人信貸,所以提交申請前宜先比較各銀行的按揭計劃詳情及優惠。

即時查詢

委任代表律師

處理正式買賣合約時必須通過委託代表律師辦理,賣方律師會預備正式買賣合約草稿,再將草稿送交買方律師審核,由雙方律師就正式合約達成協議。

簽署正式買賣合約

買賣雙方一般會在簽署臨時合約後14日內簽署正式買賣合約。買方透過律師繳付印花稅及訂金,大訂為樓價5%至7%,即是說「細訂」連同「大訂」合計通常相當於樓價10%,然後再由買方律師安排打厘印及送交土地註冊處登記。記得留意一旦買家未能如期簽署正式合約,將被視為放棄交易,業主有權沒收先前已支付的細訂。

即時查詢

簽署按揭契約

買方須於交易當日或之前簽署按揭契約,交易日期由買賣雙方協議,常會訂於簽署正式買賣合約後一個月內。銀行會於買方簽定按揭契約後,將借貸的款項付予賣方。

驗樓後簽樓契

建議買方在交易日或之前最後檢查房屋,以確定能否順利交吉(交吉:房子是空的,而且原業主沒有拖欠任何費用)。在雙方律師審核樓契確保無誤後,由買賣雙方簽署相關文件,並安排打厘印及送往土地註冊處登記,買方繳付樓價餘數後,賣方正式交匙。

交易完成後,若買家向銀行借按揭,樓契會由按揭銀行保管,直至買方將全部貸款還清為止。打鐵趁熱,各位看中心水盤便盡快約物業代理睇樓吧!

一手新盤認購流程

想買新樓,第一步當然想知道單位內在設計、呎數,一層內有多少單位等資料。其實,相關資料都可以在售樓說明書看到,而根據政府規定,售樓說明書要在開售前最少7日派發,並需要有樓盤的位置圖、鳥瞰圖、建築物的橫切面圖及附近設施等資料,並要每3個月更新一次。買家可透過政府一手住宅物業銷售資訊網,下載相應樓盤的售樓說明書。

買家可以透過售樓說明書,了解單位有沒有露台、工作平台,多少間房等重要資訊。說明書亦會寫上「預計關鍵日期」,不過要留意,有關日子並不代表是收樓日期。

出價單的時間

知道單位的新盤的大致設計及地點後,下一步當然想知價錢。根據規定,發展商會需要在開售前最少3日發佈價單,但要留意發展商一般不會公佈所有單位的價錢,但每次推出都有最低限制數目。每次價單必須有不少於30個單位,如項目多於100個單位,則首份價單須列出不少於單位總數的20%;其後每份價單則不最少10%。

價單除了看到售價,以及呎價外,亦會例出發展商提供的支付方法,按揭計劃包括一按及二按,折扣優惠等所有優惠條款及贈品。不過,如果物業是以招標或拍賣形式出售,則毋須提供任何價單。

銷售安排

另外,由於公佈的價單單位並不代表全都會在該輪發售。因此,發展商要在開售前最少3日,公佈銷售安排,列出出售住宅物業的日期、時間、地點,銷售的單位以及決定揀樓的優先次序方法。

示範單位

根據規定,並不會要求發展商要為新盤提供示範單位。不過,發展商為刺激購買意慾,一般會提供示範單位,包括沒有任何改動的「清水房」,亦會有豪裝連傢俬的示範單位。參觀人士可隨意在清水房拍照及進行量度,不過豪裝單位內,發展商可拒絕參觀者拍照,但須容許量度。

入票等抽籤

新盤開售前,發展商會邀請準買家遞交購樓意向書及提交支票(俗稱入票),支票金額一般為10萬元,抬頭一般為發展商指定的律師樓。律師樓名稱會寫在銷售安排文件。至於入票的時間地點不定,一般會在開放示範單位前後,甚至參觀示範單位當日,在場就可以入票。抽籤日期可能會是開售前一天,或是開售當日。一般會分為AB組,A組為大手買家,因此A組會較B組優先揀樓。

如果買家買樓日揀不到合心水的樓盤而放棄買賣,發展商會退回有關本票。但如果買家在當日簽了臨時買賣合約,才決定放棄買入,有關訂金則不會退還。

買樓當日

至於買樓當日會根據抽籤的情況安排揀樓,如決定買入,會在當日簽訂臨時買賣合約,並落訂金落價的5%,因此要補回有關金額與本票的差額。並五個工作天內簽訂正式買賣合約,律師樓通常要求買家在簽訂正式買賣合約時繳付所需印花稅。

收樓與驗樓

最後就是收樓情況,對於樓花的新盤,發展商會於獲發入伙紙後 6 個月內通知業主收樓,並在在取得滿意紙後,須於1個月內通知業主正式交樓。通知方法是透過律師樓向業主寄出買賣確認信件,業主就可憑信去收樓。

到了收樓當日,業主先前往交樓處辦理住戶登記,然後就可收單位鎖匙、業主手冊、樓宇及設施說明書等文件。交樓處職員派發驗樓表格,由業主可自行或聘請驗樓師進行驗樓。視乎不同發展商,驗樓期有 1 至 7 天時間,完成驗樓及填報單位損壞資料,交由發展商執漏,及後業主可以覆檢。沒有問題後便可正式入住。

延伸閱讀:

焦點新盤

新盤2023 | 買新樓流程 | 港島南岸 | 白石角項目 | 元朗站項目

紅磡黃埔四街項目 | 天水圍天榮站項目 | 新居屋2023 | 樂建居2023

按揭資訊

高成數按揭 | 按揭全攻略2023 | 按揭專家

即供VS建期VS先住後付

入市備忘

首期以外支出 | 入市二手樓流程

轉讓契 VS 送讓契 | 遺產物業繼承

管理費知多啲 | 一手 VS 二手 

SSD鬆綁盤

按揭資訊

高成數按揭 | 按揭全攻略2023 | 按揭專家

最新動態

成交個案 | 樓市新聞 | 美聯樓價指數 | 鐵路盤行情

賣樓錦囊

賣樓費用清單 | 賣樓流程

轉讓契 VS 送讓契 | 遺產物業繼承

相關文章 :

【新盤部署】 「建期」「即供」誰著數?... 近日多個新盤無懼疫情開售,除了為首置及換樓人士提供折扣優惠,發展商更會提供不同的即供及建期付款計劃予置業人士選擇。然而,即供與建期的付款時間...
【疫市按揭】供樓上車4個傳聞大拆解 香港經濟受新冠肺炎疫情影響,零售陷入經濟寒冬,家庭負擔比率創新高,網絡上出現不少有關置業及申請按揭的傳聞,小編今日就一次過為大家拆解當中4大...
【按揭拆解】如何避開5大地雷? 置業人士申請按揭時,經常遇到申請進度緩慢、獲批的貸款額不足、還款期縮短等問題,當中大部份與物業及申請人有關,以下5大按揭地雷有助置業路上暢通...
【村屋置業】按揭買樓8大注意事項 村屋交通網絡愈來愈方便,環境由舒服,加上入場費一般較私人屋苑便宜,深受上車客歡迎。不過,買入村屋前要注意申請按揭及置業的8大事項,避免「中伏...
【置業準備2023】2023年買樓前必須做足的3個步驟... 在尋找心水樓盤及申請按揭時,有甚麼需要注意才能避免「中伏」?除檢視自身供款能力外,準買家還應在正式簽約前做好物業查冊、網上初步估價及選擇適合...
分享: