發展商持續積極推售新盤，以多種優惠吸引置業人士眼球。上車人士在一手樓花與二手物業中選擇心水單位，除了要考慮價錢、物業質素及環境，還需要考慮何時付款、申請按揭及入住時間。今次我們一次過提供一手樓花與二手物業的置業流程，以供大家參考。
一手樓花：即供建築期按揭申請時間不同
一手樓花主要分為即供及建築期付款，發展商通常為即供提供較多付款優惠，建築期即可在入伙前才需要支付餘額，又可以選擇新按揭保險，兩者各有好壞。如果選擇即供付款，在簽署臨時買賣合約後便要向銀行申請及償還按揭，但如果使用建築期，申請按揭的時間推遲至入伙前約3個月。
即供及建築期買賣流程：
二手物業：簽臨約後申請按揭
二手物業的買賣流程較為簡單，在正式買入單位前，為了確保申請按揭暢順，可以初步查詢按揭計劃，了解物業估價、按揭利率、現金回贈及每月供款。當買賣雙方經地產代理協商好條件後，便要簽署臨時買賣合約及委託律師處理交易事宜，同時買方正式申請按揭。當買方律師接獲賣方律師的樓契後會查核業權，如果發現業權有不清楚地方，會向對方提出質詢。成交日前，雙方會再次檢視單位，如無問題，買方律師便會向銀行提款，並在完成交易日或之前，把餘款送至賣方律師行賬戶完成交易。
二手物業買賣流程表：
上車買樓雖然涉及繁瑣開支，但只要細心部署及選擇適合的按揭計劃，置業路上便能暢通無阻。
不過，發展商一般會為即供付款的業主提供樓價折扣優惠，樓價較建築期付款為低。買家若想用較多折扣的即供付款，由於樓宇仍未落成，便不能用按保申請高成數按揭。
二手樓選擇多元化
另外，二手樓的數量遠多於一手樓，尤其是在港島，而新樓最多供應會是新界。地區選擇上，二手樓多於一手樓，另外，二手買家可因應置業預算及巿場氣氛，透過專業物業代理，與業主進行議價，有機會撈得「低巿價」筍盤。
新盤與二手樓有眾多不同特徵，以下是有關一手樓花與二手樓不同因素的比較表。其實新盤與二樓各具優勢，有時候發展商開價較保守時，與同區二手樓呎價相約，便會吸引較多人去買新盤。
買二手樓流程逐格睇
搵樓
買樓第一件事，當然是搵樓！隨著網絡發展越來越發達，除了落舖搵樓，大家亦可隨時隨地在網上或手機APP搵盤。睇中心水盤後便可委託代理安排睇樓，同時簽署一份「地產代理協定」，即是俗稱的「睇樓紙」。協議上會列明準買家參觀的日期、單位位置、佣金條款等資訊。簽過睇樓紙後，若要買入參觀過的單位，一定要跟你已簽協議的物業代理公司辦理，否則有機會被追討佣金。
物業估價
找到心儀物業後，下一步便要找銀行對物業作初步估價，以釐定按揭利率或還款年期等按揭條款。收到銀行估價後，買家可以透過物業代理再與業主議價，至到雙方都滿意為止。
簽臨約
買賣雙方確定了交易價格、交易日期等基本條款後，須簽署臨時買賣合約，俗稱臨約，買家需支付臨時訂金，俗稱細訂，一般為樓價3％至5％不等。
申請按揭
然後買家便能以臨時合約副本向銀行正式申請按揭貸款。建議申請3至4間銀行左右就足夠了，申請得太多反而會影響個人信貸，所以提交申請前宜先比較各銀行的按揭計劃詳情及優惠。
委任代表律師
處理正式買賣合約時必須通過委託代表律師辦理，賣方律師會預備正式買賣合約草稿，再將草稿送交買方律師審核，由雙方律師就正式合約達成協議。
簽署正式買賣合約
買賣雙方一般會在簽署臨時合約後14日內簽署正式買賣合約。買方透過律師繳付印花稅及訂金，大訂為樓價5％至7％，即是說「細訂」連同「大訂」合計通常相當於樓價10％，然後再由買方律師安排打厘印及送交土地註冊處登記。記得留意一旦買家未能如期簽署正式合約，將被視為放棄交易，業主有權沒收先前已支付的細訂。
簽署按揭契約
買方須於交易當日或之前簽署按揭契約，交易日期由買賣雙方協議，常會訂於簽署正式買賣合約後一個月內。銀行會於買方簽定按揭契約後，將借貸的款項付予賣方。
驗樓後簽樓契
建議買方在交易日或之前最後檢查房屋，以確定能否順利交吉（交吉：房子是空的，而且原業主沒有拖欠任何費用）。在雙方律師審核樓契確保無誤後，由買賣雙方簽署相關文件，並安排打厘印及送往土地註冊處登記，買方繳付樓價餘數後，賣方正式交匙。
交易完成後，若買家向銀行借按揭，樓契會由按揭銀行保管，直至買方將全部貸款還清為止。打鐵趁熱，各位看中心水盤便盡快約物業代理睇樓吧！
一手新盤認購流程
想買新樓，第一步當然想知道單位內在設計、呎數，一層內有多少單位等資料。其實，相關資料都可以在售樓說明書看到，而根據政府規定，售樓說明書要在開售前最少7日派發，並需要有樓盤的位置圖、鳥瞰圖、建築物的橫切面圖及附近設施等資料，並要每3個月更新一次。買家可透過政府一手住宅物業銷售資訊網，下載相應樓盤的售樓說明書。
買家可以透過售樓說明書，了解單位有沒有露台、工作平台，多少間房等重要資訊。說明書亦會寫上「預計關鍵日期」，不過要留意，有關日子並不代表是收樓日期。
出價單的時間
知道單位的新盤的大致設計及地點後，下一步當然想知價錢。根據規定，發展商會需要在開售前最少3日發佈價單，但要留意發展商一般不會公佈所有單位的價錢，但每次推出都有最低限制數目。每次價單必須有不少於30個單位，如項目多於100個單位，則首份價單須列出不少於單位總數的20%；其後每份價單則不最少10%。
價單除了看到售價，以及呎價外，亦會例出發展商提供的支付方法，按揭計劃包括一按及二按，折扣優惠等所有優惠條款及贈品。不過，如果物業是以招標或拍賣形式出售，則毋須提供任何價單。
銷售安排
另外，由於公佈的價單單位並不代表全都會在該輪發售。因此，發展商要在開售前最少3日，公佈銷售安排，列出出售住宅物業的日期、時間、地點，銷售的單位以及決定揀樓的優先次序方法。
示範單位
根據規定，並不會要求發展商要為新盤提供示範單位。不過，發展商為刺激購買意慾，一般會提供示範單位，包括沒有任何改動的「清水房」，亦會有豪裝連傢俬的示範單位。參觀人士可隨意在清水房拍照及進行量度，不過豪裝單位內，發展商可拒絕參觀者拍照，但須容許量度。
入票等抽籤
新盤開售前，發展商會邀請準買家遞交購樓意向書及提交支票(俗稱入票)，支票金額一般為10萬元，抬頭一般為發展商指定的律師樓。律師樓名稱會寫在銷售安排文件。至於入票的時間地點不定，一般會在開放示範單位前後，甚至參觀示範單位當日，在場就可以入票。抽籤日期可能會是開售前一天，或是開售當日。一般會分為AB組，A組為大手買家，因此A組會較B組優先揀樓。
如果買家買樓日揀不到合心水的樓盤而放棄買賣，發展商會退回有關本票。但如果買家在當日簽了臨時買賣合約，才決定放棄買入，有關訂金則不會退還。
買樓當日
至於買樓當日會根據抽籤的情況安排揀樓，如決定買入，會在當日簽訂臨時買賣合約，並落訂金落價的5%，因此要補回有關金額與本票的差額。並五個工作天內簽訂正式買賣合約，律師樓通常要求買家在簽訂正式買賣合約時繳付所需印花稅。
收樓與驗樓
最後就是收樓情況，對於樓花的新盤，發展商會於獲發入伙紙後 6 個月內通知業主收樓，並在在取得滿意紙後，須於1個月內通知業主正式交樓。通知方法是透過律師樓向業主寄出買賣確認信件，業主就可憑信去收樓。
到了收樓當日，業主先前往交樓處辦理住戶登記，然後就可收單位鎖匙、業主手冊、樓宇及設施說明書等文件。交樓處職員派發驗樓表格，由業主可自行或聘請驗樓師進行驗樓。視乎不同發展商，驗樓期有 1 至 7 天時間，完成驗樓及填報單位損壞資料，交由發展商執漏，及後業主可以覆檢。沒有問題後便可正式入住。
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