Miniature House on A Financial Graph

過去十多年香港樓價不斷上升，<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E6%90%9C%E5%B0%8B-H-215e6eef">納米樓</a>成為發展商起樓的大趨勢，<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E8%8F%81%E9%9B%8B-E-E000016128">菁雋</a>、<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E8%96%88%E6%99%B4-E-E000015718">薈晴</a>、<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E6%90%9C%E5%B0%8B-H-5d0cc683">AVA</a>、<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E5%B0%9A%E8%AD%BD-E-E000015770">尚譽</a>、<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E7%92%B0%E6%B5%B7-%E6%9D%B1%E5%B2%B8-E-E000015496">環海．東岸</a>是<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E6%90%9C%E5%B0%8B-H-215e6eef">納米樓</a>的經典例子。近日二手樓升溫帶動個別納米樓出現轉勢，其中<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E8%8F%81%E9%9B%8B-E-E000016128">菁雋</a>更出現高價成交。不過納米樓申請按揭較一般二手樓複雜，今次為大家拆解納米樓按揭細節，包括按揭成數、壓力測試及估價等事宜。 <h4>甚麼是納米樓？</h4> <a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E6%90%9C%E5%B0%8B-H-215e6eef">納米樓</a>是指極小的住宅單位，通常是指實用面積<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E6%90%9C%E5%B0%8B-H-215e6eef">200呎以下</a>，其中<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E8%8F%81%E9%9B%8B-E-E000016128">屯門菁雋</a>單位最細面積只有128平方呎，成為全港最細的住宅單位。<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E6%90%9C%E5%B0%8B-H-215e6eef">納米樓</a>通常以開方式單位設計，廚房、睡覺及生活空間位處於同一空間，部份單位設有迷你露台，如想增加活動空間，便要在室內設計增加心思。 <img decoding="async" loading="lazy" class="alignnone size-full wp-image-60244" src="https://cms-media.hkp.com.hk/property-news/wp-content/uploads/2021/03/iStock-1165917444.jpg" alt="" width="724" height="483" /> <h4>為甚麼會出現納米樓？</h4> 在政府2019年宣佈放寬按揭保險措施前，<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/property-news/?s=%E6%8C%89%E6%8F%AD%E4%BF%9D%E9%9A%AA">按揭保險</a>只適用於600萬以下的單位，樓價400萬以下最高按揭成數九成，400至450萬按揭成數最高八至九成（貸款上限360萬），450萬至600萬最高八成。由於面積較大的單位樓價通常也愈高，對於缺乏充裕首期或入息的人士難以上車，因此樓價400萬以下、面積較細的單位的新盤便應運而生，資金或月入不足人士也能用<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/property-news/?s=%E6%8C%89%E6%8F%AD%E4%BF%9D%E9%9A%AA">按揭保險</a>置業，2、30萬便可以上車。不過，2019年政府放寬<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/property-news/?s=%E6%8C%89%E6%8F%AD%E4%BF%9D%E9%9A%AA">按揭保險</a>，九成按揭由原本只有400萬大增至800萬，增加置業人士的借貸力，<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E6%90%9C%E5%B0%8B-H-215e6eef">納米樓</a>的供應才有調整。 <h4>納米樓價錢：</h4> 由於<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E6%90%9C%E5%B0%8B-H-215e6eef">納米樓</a>面積較細，單位樓價相對較為便宜，一般為400萬以下，但如果計算平均呎價，每呎通常達$18,000以上。 <h4>納米樓基本按揭成數：</h4> 如果單位屬於自用，<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E6%90%9C%E5%B0%8B-H-215e6eef">納米樓</a>的按揭成數與一般二手樓一樣，列表如下： 納米樓樓花按揭成數： <img decoding="async" loading="lazy" class="alignnone size-full wp-image-60235" src="https://cms-media.hkp.com.hk/property-news/wp-content/uploads/2021/03/%E5%9C%96%E7%89%875.png" alt="" width="1357" height="284" /> 納米樓二手樓按揭成數： <img decoding="async" loading="lazy" class="alignnone size-full wp-image-60239" src="https://cms-media.hkp.com.hk/property-news/wp-content/uploads/2021/03/%E5%9C%96%E7%89%876.png" alt="" width="1357" height="285" /> 如果打算買入<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E6%90%9C%E5%B0%8B-H-215e6eef">納米樓</a>單位作出租之用，最高按揭成數為五成，不能申請<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/property-news/?s=%E6%8C%89%E6%8F%AD%E4%BF%9D%E9%9A%AA">按揭保險</a>。不過單位的租金收入可計入<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/property-news/?s=%E5%A3%93%E5%8A%9B%E6%B8%AC%E8%A9%A6">壓力測試</a>，如果連租約單位可計算租金的七成，如果打算把物業放租，亦可以把擬租金收入的六成計算入<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/property-news/?s=%E5%A3%93%E5%8A%9B%E6%B8%AC%E8%A9%A6">壓力測試</a>。 <img decoding="async" loading="lazy" class="alignnone size-full wp-image-60245" src="https://cms-media.hkp.com.hk/property-news/wp-content/uploads/2021/03/iStock-1179975188.jpg" alt="" width="724" height="483" /> <h4>納米樓按揭注意事項：</h4> 1. <a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E6%90%9C%E5%B0%8B-H-215e6eef">納米樓</a>現樓：現時並非每間銀行都會做<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E6%90%9C%E5%B0%8B-H-215e6eef">納米樓</a>按揭，如果只找相熟的銀行有機會會摸門釘，如果覺得逐間查問比較麻煩，可以直接詢問<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/property-news/category/%e6%8c%89%e6%8f%ad%e6%8c%87%e5%8d%97/">按揭</a>轉介公司，便能好快知道哪一間銀行會提供<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E6%90%9C%E5%B0%8B-H-215e6eef">納米樓</a>按揭貸款。 2. <a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E6%90%9C%E5%B0%8B-H-215e6eef">納米樓</a>樓花：個別銀行會根據發展商而決定會否批出<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/property-news/category/%e6%8c%89%e6%8f%ad%e6%8c%87%e5%8d%97/">按揭</a>，如果項目為大型發展商，銀行會較願意批出按揭，所以買入單位前，最好向按揭轉介公司或銀行了解清楚。 3. <a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/property-news/category/%e6%8c%89%e6%8f%ad%e6%8c%87%e5%8d%97/">按揭</a>利率及現金回贈：按揭計劃會因應<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/property-news/category/%e6%8c%89%e6%8f%ad%e6%8c%87%e5%8d%97/">按揭</a>貸款額高低出現調節，通常按揭貸款額愈高，按揭計劃會愈優惠，由於<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E6%90%9C%E5%B0%8B-H-215e6eef">納米樓</a>的貸款額一般較低，可獲取的按揭計劃會較為保守，現金回贈也相對較低。 <h4>納米樓按揭計算人齡、樓齡：</h4> 銀行批核<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E6%90%9C%E5%B0%8B-H-215e6eef">納米樓</a>按揭與二手樓<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/property-news/category/%e6%8c%89%e6%8f%ad%e6%8c%87%e5%8d%97/">按揭</a>一樣，需要計算借款人的年齡及物業的樓齡決定最長還款期，兩者通常均以「75減」計算。如果借款人年屆45歲以上，或者物業樓齡達45年以上，最長還款期便有機會不足30年。 <h4>供款與入息比率及壓力測試：</h4> <a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E6%90%9C%E5%B0%8B-H-215e6eef">納米樓</a>按揭和一般二手樓<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/property-news/category/%e6%8c%89%e6%8f%ad%e6%8c%87%e5%8d%97/">按揭</a>一樣，<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/property-news/category/%e6%8c%89%e6%8f%ad%e6%8c%87%e5%8d%97/">按揭</a>申請人需要進行壓力測試，即<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/property-news/category/%e6%8c%89%e6%8f%ad%e6%8c%87%e5%8d%97/">按揭</a>利率上升3%後，每月收入不得高於月薪60%。例如<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E6%90%9C%E5%B0%8B-H-215e6eef">納米樓</a>單位為400萬，申請九成<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/property-news/category/%e6%8c%89%e6%8f%ad%e6%8c%87%e5%8d%97/">按揭</a>，貸款額為360萬，以H按封頂息率2.5%及還款期30年計算，每月供款約為$21,330，壓力測試要求為$35,549。  <img decoding="async" loading="lazy" class="alignnone size-full wp-image-60240" src="https://cms-media.hkp.com.hk/property-news/wp-content/uploads/2021/03/%E5%9C%96%E7%89%877.png" alt="" width="1357" height="350" />（以封頂息率2.5%、還款期30年、按揭保費加借入內計算，例子只供參考） <h4>納米樓估價：</h4> 由於<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E6%90%9C%E5%B0%8B-H-215e6eef">納米樓</a>通常為單幢樓，成交較為疏落，銀行的<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/property-news/?s=%E4%BC%B0%E5%83%B9">估價</a>通常較為保守，如果<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/property-news/?s=%E4%BC%B0%E5%83%B9">估價</a>與成交價相差太遠，有需要支付額外首期。 客服熱線：<a href="tel:2311-1200">2311-1200</a> <a 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【按揭拆局】新樓VS二手 納米樓按揭申請全攻略

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【代理Wilson推介】薈晴2座中層A7室

薈晴_meitu_2

美聯物業馬鞍山雲海分行(2)首席高級營業經理黃家樂(Lok Wong)表示，該行新近促成一宗馬鞍山<a href="https://www.midland.com.hk/estate/%E8%96%88%E6%99%B4-%E9%A6%AC%E9%9E%8D%E5%B1%B1-E000015718">薈晴</a>租務成交，一名區內客以1.4萬元承租337實呎1房套單位。他補充，該屋苑本月暫錄約3宗租務成交。剛成交單位為薈晴1座中層B3室，實用面積約337平方呎，採1房套間隔，向東北享望樓景。業主叫價約1.5萬元放租僅10天，因單位內櫳新淨，加上景觀開揚，吸引區內客承租，雙方議價後終以1.4萬元成交，屬市價成交，折合實用呎租約41.5元。業主於2016年10月份以約487.4萬元購入上述物業，以現租值計算，回報率約3.4%。<a href="https://www.midland.com.hk/estate/%E8%96%88%E6%99%B4-%E9%A6%AC%E9%9E%8D%E5%B1%B1-E000015718">更多資訊</a>

馬鞍山薈晴337實呎1房套 放租僅10天 區內客斥1.4萬元承租

薈晴外貌

美聯物業馬鞍山雲海分行(2)首席高級營業經理黃家樂(Lok Wong)表示，該行最新促成一宗馬鞍山薈晴一個中層戶成交，單位以月租約1.15萬元，實用呎租約48.5元，呎租創新高。黃家樂指，薈晴1座中層A01室，實用面積約237平方呎，屬開放式設計，業主早前以叫租約1.1萬元放盤，單位及後獲新租客以月租約1.15萬元租出，實用呎價約48.5元。據了解，業主於2016年10月以約357.3萬元購入上述物業，按上述租金計算，可享回報近3.9厘。更多資訊

薈晴中層約1.15萬元租出

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