美聯信心指數較上週NaN%較上月NaN%(30/05/2024)

北部都會區

背景和願景
政府在2021年10月提出「北部都會區發展策略」, 建議發展香港北部成為宜居、宜業、宜遊的都會區;繼已開展的發展項目,進一步增加房屋、產業和社區設施用地,並完善交通基建。
《2022年施政報告》進一步提出,北部都會區將是未來的策略發展據點,亦是驅動香港再創高峰的新引擎,是政府施政重點之一。
《2023年施政報告》指出,北部都會區的規劃會以「產業帶動,基建先行」為主軸,成為香港融入國家發展大局的重大節點。
將北部都會區發展成為「國際創科新城」, 集優質生活、產業發展和文化休閒於一體,推動更佳的職住平衡和綠色生活。
具體發展目標包括:
  • 開拓土地房屋
  • 產業導向, 職住平衡
  • 促進大灣區融合
  • 基建先行,鐵路為骨幹
  • 打造「北都大學教育城」
  • 保育生態, 城鄉共融
  • 建設多元藝文康體和青年設施
  • 政府部門進駐, 帶動發展
四大區域
北部都會區覆蓋香港北部的廣闊地區。因應不同地區的特色和優勢,北部都會區可分為四大區域,各有不同的策略定位和發展主題,由西至東分別為:
areaIcon
高端專業服務和物流樞紐
位處洪水橋一帶,與前海深港現代服務業合作區對接,提供金融和專業服務,並藉着口岸優勢發展現代物流業;
areaIcon
創新科技地帶
覆蓋新田科技城,包括河套區港深創科園在內,與深圳科創園區產生協同效應,為創科發展的樞紐;
areaIcon
口岸商貿及產業區
佔地最廣,享有羅湖、文錦渡及香園圍三個口岸的地利,帶動先進建造業、綠色產業、醫療、食品科技、現代物流業等產業發展,並可推展跨境商業服務和文娛消費,發揮強大的口岸商貿功能;及
areaIcon
藍綠康樂旅遊生態圈
包括紅花嶺、沙頭角、印洲塘等,人文和自然資源豐富,帶動康樂及旅遊發展。
北部都會區發展規模及覆蓋範圍
北部都會區的面積達3萬公頃,約佔香港總面積的三分之一,覆蓋元朗區及北區,包括元朗、天水圍、粉嶺、上水等現有新市鎮、多個處於不同規劃及建設階段的新發展區、以及其相鄰地區。
北部都會區發展界線
超越傳統的「新市鎮發展」思維和區議會行政界線的空間概念,把與深圳相鄰的新界北部地區完整地整合為北部都會區,作為香港未來二十年的策略發展地區。
「北部都會區」大概包括了元朗區和北區兩個地方行政區,陸地面積約有30,000公頃。都會區不是指一個有法定地位或規範,以行政界線所劃定的區域,而是因地理特徵、經濟功能、生態環境、交通聯繫及發展政策等因素的相互作用所形成的一個具規模和動態的城市空間。
「北部都會區」接壤深圳,包括了天水圍、元朗及粉嶺/上水等新市鎮及相鄰鄉郊地區,並有多個處於不同規劃及建設階段的新發展區和發展樞紐,是香港未來二十年城市建設和人口增長最活躍的地區。
「北部都會區」擁有多個跨境陸路口岸,是香港境內促進港深融合發展和聯繫大灣區最重要的地區。
北部都會區鐵路發展
北環綫東延綫
將北環線經羅湖南、文錦渡等地區伸延均坪輋,連接新發展區和不同口岸。
北環綫支綫
由新田站出發,在洲頭附近及河套區港深創科園設站,並接入深圳的新皇崗口岸,除有助加強跨境聯繫外, 亦加強新田科技城創科用地包括河套區的對外交通聯繫。

港深西部鐵路(洪水橋至前海)
港深西部鐵路(洪水橋至前海)由屯馬線洪水橋站附近位置出發, 途經厦村和流浮山,跨越后海灣經深圳灣口岸接入前海,配合內地交通網絡,使兩地成為珠江東岸交通走廊的策略性樞紐,促進香港與其他大灣區城市的融合發展。
中鐵綫
中鐵線設置東北荃灣、東北葵涌及荃景圍三個中途站,可轉乘港鐵荃灣線。
新界東北線
提供南北走向的鐵路段, 由香園圍途經坪輋及皇后山等地區連接東鐵線粉嶺站,打通主要發展節點。
北都公路
北都公路將打通新界北的東西脈絡,由西邊的天水圍途經新田連接東邊的古洞北,提升北部都會區的運輸容量。
北都公路(新界北新市鎮段)
將北都公路由粉嶺北向東伸延,接駁至沙頭角公路交匯處,打通新界北的東西脈絡。
沙田繞道
北端將接駁大埔的粉嶺公路,南端則連接長沙灣附近的現有主要幹道 ,主要以隧道貫通大帽山和金山。為新界東居民提供更快捷途徑前往市區,完善南北運輸網絡並紓緩吐露港公路的壓力。
十一號幹線
十一號幹線(元朗至北大嶼山段)是一條連接新界西北及市區的主要幹道,以加強區內區外的連繫。
洪水橋/厦村新發展區與鄰近地區綠色運輸系統
貫通洪水橋/厦村新發展區和元朗南發展,並連接屯馬線洪水橋站和天水圍站、輕鐵頌富站和泥圍站,以及新建和現有的公共運輸交匯處。
尖鼻咀至白泥綠色運輸系統
帶動流浮山/尖鼻咀/白泥地區的沿岸發展,並且連接港深西部鐵路(洪水橋至前海)沿線站點和洪水橋/厦村新發展區內已規劃的綠色運輸系統。
前海合作區擴區
北部都會區的西部位於深圳灣優質發展圈內,主要包括香港的元朗新市鎮、天水圍新市鎮、洪水橋/厦村新發展區和元朗南發展區,對接深圳的蛇口、南山、前海和寶安。
圈內的洪水橋/厦村新發展區,可提升為新界北核心商務區。藉著圈內前海合作區擴區的契機,推動及深化與前海在金融及專業服務業、現代物流業和科技服務的高端經濟合作發展。
按最新公布的《全面深化前海深港現代服務業合作區改革開放方案》,前海合作區總面積由14.92平方公里擴展七倍至120.56平方公里。發展目標是到2025年,初步形成具有全球競爭力的營商環境;到2035年,營商環境達到世界一流水準。
擴區前
擴區後
總面積
14.92平方公里
總面積
120.56平方公里
擴區前
擴區後
總面積
14.92平方公里
總面積
120.56平方公里
香港可藉此契機提升洪水橋/厦村新發展區為新界北核心商務區並加強與前海的交通連繫。
「北部都會區發展策略」可見機遇

整個北部都會區預計可容納250萬人口, 約佔香港現有人口的三分之一。

250萬居住人口
北部都會區是未來土地供應的主要來源,區內的新發展土地約3,000多公頃
提供超過50萬個新住宅單位
新增居住人口超過150萬
提供約50萬個新工作職位
觀點:對物業市場及地區的影響
  • 新界區已多年來沒有大規模的社區發展,再加上大灣區概念,相信新界北區未來潛力無限。
  • 隨著新界區大興土木,相信發展商會積極推盤,料未來新盤集中新界區。
  • 北環線向北延伸將有利新田科技城發展,交通將更為便捷,相信將促進深港科創合作區兩地交流。
  • 前海合作區將為港人帶來更多工作機會,未來港人可由洪水橋經港深西部鐵路赴前海工作,亦可迅速到深圳機場,將令洪水橋附近物業價值提高。
  • 由於新田科技城聯同鄰近的深圳科創園區組成的深港科創合作區,加上北環線的配合,相信會是繼科學園之後另一個創科基地。
  • 新田科技城的發展仿似科學園,科學園初期未有任何物業,現時已發展成為一個創新科技與住宅群的社區。
  • 受惠區域除包括北部都會區內的古洞、上水、粉嶺、元朗、天水圍、洪水橋、錦田等地區外,相信毗鄰一帶的屯門及大埔等地區亦會受惠。