按揭是不少买家置业时,面对最多问题的一关。一般而言,如果符合申请资格,买家可以选择按揭保险新例(俗称“林郑Plan”)或发展商的“呼吸Plan”,究竟哪种按揭计划最适合自己?申请前要注意什么事项?
楼价1,000万以下可用“林郑PLAN”
“林郑Plan”是指按揭保险新例,800万以下物业最高可造九成按揭,800至900万最高可造八至九成按揭(最高贷款额为720万),900至1,000万最高可造八成按揭。使用“林郑Plan”的好处是可使用高成数按揭供楼,按息与普通按揭相若。
使用“林郑Plan”要注意以下事项:
1. 必须使用建筑期付款
如果买家打算使用“林郑Plan”,必须选用发展商建筑期付款计划。虽然买家未能享有即供优惠,但根据价单买家仍可享有高达19%折扣优惠(包括15%印花税优惠、2%置业优惠及2%早鸟限时优惠)。
2. 必须为自用物业
按揭保险规定物业必须为自用,投资出租不合资格,金管局按揭指引规定最高按揭成数只有五成。
3. 要支付按揭保险费用
使用按揭保险必须支付保费,还款年期愈长利率愈高,如果还款期长达30年,保费有机会高达贷款额的5%,不过现时贷款机构会根据申请人状况提供折扣,而且买家可以加借保费,无需一次过负担。
4. 九成按揭限制
如果选用九成按揭,抵押人必须未持有任何香港住宅物业以及必须为固定受薪。
5. 估价及入息风险
由于建期付款在入伙前约半年才正式申请按揭,估价会随着楼市走势及邻近屋苑物业成交出现变动,需要考虑届时估价风险,银行亦会根据申请人当时入息批核按揭。
6. 担保人
如果要找担保人,对方必须为直系亲属或为未婚夫妇。
如1,000万以上物业未能使用“林郑Plan”可考虑用“呼吸Plan”
“呼吸Plan”是指按揭计划像呼吸一样容易,发展商为即供付款买家提供八成一按计划,最高为楼价的80%。好处是无须提供任何证明文件,年期为3年,期内供息不供本,利率为定息2%,并无须通过压力测试。假设折实价为1,200万,贷款额能高达八成,只需支付240万便能置业,其后3年内每月还息约数千元,由于使用即供计划,能享受高达21%折扣。
使用发展商“呼吸PLAN”要注意以下事项:
1.息率较高
“呼吸PLAN”虽然提供还息不还本条款,但3年内息率达两厘,比现时实际按息约为1.75%水平为高。
2.“呼吸”后要再申请按揭
由于按揭合约只有3年,期内须偿还本金及利息,供楼人士届时要再重新申请按揭,届时银行估价会随着楼市走势及邻近屋苑物业成交出现变动,申请人亦需要进行压力测试,到时入息状况会对申请按揭产生不确定因素。
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