踏入2025年，市場普遍預期香港將步入減息週期，這無疑為準備「上車」或考慮「轉按」的您帶來新機遇。然而，面對五花八門的按揭計劃，一個核心問題浮現眼前：在減息環境下，是否一定要選擇H按？
H按（銀行同業拆息按揭）與P按（最優惠利率按揭）之間如何取捨？新一期的居屋及綠置居申請，在按揭方面又有什麼需要特別注意？
選擇最適合的按揭計劃，不僅關乎每月供款額的多少，長遠更能為您節省數十萬甚至過百萬的利息開支。本文將為您全面剖析2025年的按揭市場，助您在置業路上做出最精明、最有利的決策。
【2025按揭重點速覽 (QUICK FACTS)】
- 市場趨勢：2025年預期為「減息年」，H按利率下調速度將快於P按，是慳息良機。
- 計劃首選：H按。因其能最快享受減息好處，並有「鎖息上限」保障，風險可控，是市場必然之選。
- 入市門檻：金管局已暫停「壓力測試」，現時只需「供款與入息比率」不超過50%，上車比以前更容易。
- 居屋按揭：一手居屋/綠置居可享高達9成/9成半按揭且免壓測；二手居屋按揭年期則受制於政府擔保期，務必小心計算。
利率走勢前瞻：為何2025年是按揭決策關鍵年？
隨著環球通脹回落，市場預期美國聯儲局將於2025年啟動減息。由於港元與美元掛鉤，香港的銀行體系極有可能跟隨下調利率，這將直接影響您的供樓成本。
- 減息的直接影響：借貸成本下降，意味著每月按揭供款減少，有助提升市民的置業意欲及負擔能力。對於現有業主而言，這更是轉按以節省利息開支的黃金時機。
- H按 vs P按的息差變化：在減息週期中，與市場資金流動性密切相關的「銀行同業拆息（HIBOR）」通常會比由銀行決定的「最優惠利率（Prime Rate）」反應更快、跌幅更顯著。這使得H按的潛在優勢變得更為突出。
H按 vs P按：世紀對決，哪個更適合您？
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雖然您重視穩定性，但在目前市場環境下，我們仍然建議您優先考慮H按。原因是：
- 現代H按的「鎖息上限」已提供極佳穩定性：當利率上升時，您的供款會被「鎖定」在上限水平，其穩定性媲美P按。
- 不會錯過減息機會：您預期利率下跌或平穩，選擇H按能讓您即時享受低息環境的好處，這是P按無法提供的。
- 兩全其美：簡單來說，H按讓您「跌市慳息，升市有保障」，是目前最攻守兼備的選擇。
H按和P按是香港最主要的兩種浮息按揭計劃，理解它們的分別，是選擇按揭計劃的第一步。
H按 (HIBOR-based Mortgage)：緊貼市場，慳息首選
H按的利率結構為「H + 特定百分比」。這裡的「H」是指香港銀行同業拆息（HIBOR），即銀行之間互相借貸的利率，透明度極高。
- 最大優點：快享減息好處
在減息週期下，HIBOR會迅速回落，H按供款人能最快享受到利率下調帶來的好處，直接減輕供款壓力。 - 最強後盾：鎖息上限 (Cap Rate)
為應對HIBOR可能出現的波動，現時絕大部分銀行的H按計劃都設有「鎖息上限」（或稱「封頂位」）。這個上限通常與P按利率掛鉤（例如 P-2%），即使HIBOR因短期因素抽升，您的實際按揭利率也不會超過這個上限，提供了極佳的風險保障。
專家結論：在預期減息的2025年，H按是市場的主流及明智之選。因為您既可以捕捉HIBOR下行帶來的潛在利息節省，又有名為「鎖息上限」的安全網，可以說是集兩家之大成。
P按 (Prime-based Mortgage)：穩定至上，易於預算
P按的利率結構為「P – 特定百分比」。「P」是指最優惠利率（Prime Rate），由各家銀行自行釐定，變動頻率遠低於HIBOR。
- 最大優點：供款穩定
P利率的調整通常只在市場有大幅加息或減息後才會發生，因此每月供款額相對固定，讓您更容易規劃個人及家庭的長遠財務。 - 主要缺點：減息反應滯後
即使市場利率已普遍下行，銀行也未必會立即跟隨下調P利率。這意味著P按供款人可能無法第一時間享受減息的好處，變相「蝕息」。
| 比較項目 | H按 (HIBOR-based Mortgage) | P按 (Prime-based Mortgage) |
|---|---|---|
| 利率結構 | HIBOR + % | Prime Rate – % |
| 波動性 | 較高，每日浮動 | 極低，變動不頻繁 |
| 減息反應 | 迅速 | 滯後 |
| 風險保障 | 鎖息上限 (Cap Rate) | 利率本身相對穩定 |
| 2025年推薦度 | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐ |
| 適合人士 | 追求最低利息成本、看好減息週期的申請人 | 追求供款絕對穩定、不介意利率稍高的申請人 |
【政府資助房屋】居屋及綠置居按揭大不同
居屋和綠置居因有政府作為擔保人，其按揭申請在成數、年期和審批要求上，均與私樓有顯著分別。
一手居屋／綠置居按揭
由於有房委會作擔保，買家可以向銀行申請高成數按揭，而且無需通過壓力測試，入市門檻較低。
- 綠表申請人：最高可承造9成半按揭，還款期最長25年。
- 白表申請人：最高可承造9成按揭，還款期最長25年。
二手（未補地價）居屋／綠置居按揭
購買二手市場的資助房屋，最關鍵的因素是**「政府擔保期」**。擔保期一般由首次發售日起計30年。
- 如何影響按揭年期：銀行會以「（30年擔保期 – 物業樓齡）」來計算最長的還款期。例如，一個樓齡已達22年的居屋，擔保期尚餘8年（30-22=8），銀行批出的還款期最長便只有8年。這會導致每月供款額大幅增加，準買家必須小心計算。
- 高成數按揭：雖然理論上仍可申請高成數按揭，但若剩餘擔保期太短，銀行可能會要求買家增加首期，或拒絕批核。
置業貼士：在購買二手居屋前，務必查清楚物業的「首次發售日期」，以準確評估可承造的按揭年期。如有疑問，歡迎諮詢我們的專業團隊，我們能為您配對最合適的銀行方案，避免因年期問題大失預算。
按揭FAQ:常見問題
按揭 FAQ：常見問題
Q1: 2025年，我應該揀 H 按定 P 按？
加上所有 H 按都有「鎖息上限」保護，即使利率意外回升，風險已鎖定，是目前最攻守兼備的選擇。
Q2: 我月入 $50,000，無其他貸款，大概可以借到幾多錢買樓？
以 30 年還款期、利率 4.125% 估算，您大約可借到 460 萬 按揭貸款。
最終金額會受利率、年期及個人信貸狀況影響。
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Q3: 現在買樓還需要通過壓力測試嗎？
金管局已於 2024 年 2 月暫停了物業按揭的壓力測試要求。
現時銀行主要審批標準是：供款與入息比率不超過 50% 即可。
Q4: 聽說買二手居屋按揭很「伏」，是真的嗎？
– 若樓齡太高（如超過 25 年），剩餘擔保期過短，銀行批出還款年期會縮短，導致供款額很高。
所以這並非「伏」，而是需要專業計算。
➡️ 購買前，務必查詢單位的首次發售日期。
Q5: 什麼是「按揭轉介」？找你們幫忙需要收費嗎？
✅ 這項服務對客戶是 完全免費 的，我們的佣金由合作銀行支付。
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總結：把握2025減息機遇，立即規劃
總括而言，對於「減息一定要用H按嗎？」這個問題，答案是肯定的。在2025年的減息大環境下，H按憑藉其對減息的快速反應，並有「鎖息上限」作為堅實後盾，無疑是絕大多數私樓置業者的最精明選擇。
對於居屋及綠置居買家，則需特別留意一手及二手物業在按揭審批上的巨大差異，尤其要警惕二手居屋的擔保期限制。
置業是人生大事，按揭決策影響深遠。與其獨自面對繁複的資訊和計算，不如讓專業可靠的團隊為您領航。我們與全港多家銀行及金融機構擁有緊密的合作關係，能為您即時比較各類按揭計劃，爭取最優惠的利率及現金回贈。
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