【我要做業主!】上車·換樓·投資·收租·按揭全攻略

什麼是壓力測試?

按揭成數如何計算?

情侶買樓應不應該聯名?

買樓收租有咩要注意?

……

以上種種問題不知如何解決?

美聯集團旗下經絡按揭轉介特別冠名贊助無綫電視,於翡翠台推出全新置業按揭特輯《我要做業主》,由集團多位置業專家粉墨登場,加上十多位知名藝人分享經驗,傳授置業及按揭心法,加深市民對物業市場的了解,作出至精明的置業決定。

《我要做業主》由曾一手製作《有樓萬事足》、《盛女愛作戰》、《沒有起跑線》等話題節目的金牌幕後班底製作,十多位藝人分享個人的置業實戰經驗。美聯集團一眾星級專家,包括美聯物業董事張子存、高級區域營業董事方富義、客戶總監沈厚莉,以及經絡按揭轉介首席副總裁曹德明等亦會粉墨登場,多角度剖析樓按市場最新動向,為全港市民傳授置業按揭心法,助圓業主夢!

第一集將於7月26日(星期日)晚上10時30分在無綫翡翠台播出,勢掀追看熱潮。一起看看有哪些主題!

主題1:情侶聯名買樓錦囊

主題2:一間變兩間實戰技

主題3:磚頭實現財務自由

主題4:如何捕捉入巿時機

主題5:買樓收租防伏貼士

主題6:一手定二手?凶宅買得過?

主題7:如何發掘潛力筍盤

主題8:上車靠父「按」

——————————————————————————————————

主題1:情侶聯名買樓錦囊

【直播節目】情侶聯名買樓 有辣有唔辣?

香港買樓,分分鐘要同另一半夾份。到底情侶聯名買樓有咩要注意?除咗係「愛」同責任,仲有咩要考慮?

今集邀請到資深投資者蔣一洪、美聯物業董事張子存仲有按揭達人曹德明同大家一齊分享情侶聯名買樓錦囊!

【個案分析】90後新人應該聯名買樓?

香港樓價高,一般上班族單憑一己之力上車較為困難。如果不想靠父幹買樓,不少新人會選擇夾份購買物業作為婚後新居。本期主角Jack亦一樣,下面我們一起瞭解下他的故事。

個案簡介

案例 Jack
個人月入 30,000元
女友月入 25,000元
目標樓價 600萬

28歲的Jack畢業后一直從事金融業工作,今年他打算與女友結婚,現正計劃買樓自住,由於單靠男方個人收入,即使是首置身份,亦不能通過供款入息比率(Debt-servicing ratio,DSR)以買入心儀物業,而集合他與女友兩人的月收入,則可以順利過關。因此,他在考慮應該與女友聯名買樓,還是以單名置業,另一方做擔保人。

從安全感方面考慮

兩人結婚組織家庭,相當於一個整體,女方自然希望可以擁有新居的一半業權,令自己更有安全感。 因此,夫妻聯名買樓十分合理。

此外,根據香港最新的按揭貸款規定,首置人士即使加3厘息後的壓測不合格,只要DSR仍是50%,即可承造最高9成按揭,當然其保費會因應風險因素作額外調整。 雖然按揭政策放寬了,但以目前  Jack的月收入30,000元仍難以滿足申請要求。 若Jack 與女友聯名買樓,共同承擔按揭供款,兩人所得的 55,000元月收入則可以輕鬆通過新政下按揭申請人收入的最低要求,即44,807.78元。 詳見下表:

從投資方面考慮

需要留意的是,無論聯名買樓還是單名置業,另一人做擔保,負債其實是一樣的,就如以上例子,Jack向銀行借入540萬,無論採用哪種方式,兩人都是同時欠銀行540萬。 不過,若從投資角度考慮,到買第二套物業時,就有好大分別。

假設Jack與女友聯名買樓,代表兩人同時擁有業權,無論誰將來再買樓,都屬於第二套物業,需要繳付15%的雙倍印花稅(DSD),無疑令開支大增。

此外,即使兩人願意付錢,也未必買得到。 假設Jack與女友選擇聯名買樓,向銀行借貸,二人會同時被視為欠銀行540萬元,當購買第二套物業時,可申請的按揭成數會扣減一成,同時會面臨借貸能力不足,即在壓力測試下,第二套物業的供款入息比率上限需要下調,條件更嚴苛。

因此,從投資角度考慮,Jack與女友如使用單名置業,由另一人作擔保,既可較容易通過壓測,亦可在購買第二套單位時,避開繳付雙倍印花稅及降低供款入息比率上限。 擔保人日後想「甩名」,只須透過轉按即可。 若是聯名買樓,則要透過內部交易去轉讓業權,手續較為複雜,亦會產生昂貴的交易稅項和雜費。 加上稅務局對近親轉讓的物業交易尤為嚴格,一旦發現低於市價的個案,可能會提出重新評估稅率,所以相關買賣要以市價出售。

【情侶買樓】按揭申請必讀指南

現時香港樓價高企,但一人計短,二人計長。如果情侶打算聯名買樓,因為可以在申請按揭時,計算兩人的收入,增加借貸能力,讓二人可以選擇的物業就變得更多。

計劃樓價負擔能力

大部份買家若打算買入物業時,都需要以按揭貸款支付樓價大部份的樓價。同時,需要通過供款入息比率,以及壓力測試。例如現時一個800萬的物業,可承造6成按揭,若經按保可承造最多9成按揭。

要留意是,只有自住用途才可以申請按保,即使未結緍的情侶,按保公司亦有機會確信二人是會同居,以讓二人申請按保。但若只是普通朋友夾份買樓,按保公司就會質疑是否自住。

假設情侶二人申請9成按揭,800萬物業,以利息2.5厘計算,連保費,還款期30年,壓力測試(即現時按揭利息加息3厘後,供款不得多於現時收入6成),每月收入要求約為7.2萬元,由情侶二人申請,每人平均月入約3.6萬元,變得較易達成有關收入要求。

以利息2.5厘,還款期30年計算

若一人有按揭 首期隨時大增

若果情侶其中一方本身已經擁有或擔保另一項物業,按揭成數、供款與入息比率及壓力測試需要同時削減一成。而且按保公司亦會質疑,在已有物業按揭下,新買物業是否用來自住,因此很大機會不批准按保。同時印花稅以樓價15%計算。因此,首期負擔大增。

以800萬物業,會由最多9成按揭,下降至最多只能有5成按揭,首期由80萬元,增加至400萬元,供款入息比率收入要求由不多於5成下降至4至,壓力測試要求要6成下降至5成。

一方有按揭下 以利息2.5厘,還款期30年計算

情侶買樓後甩名如何慳稅?

由於現時在香港再買第二層樓,需要支付樓價15%的印花稅,令開支大增。因此,部份人會透過甩名。方法是將其中一方的業權以買賣全數轉到另一方,雖然仍要支付買賣相關的印花稅和律師費,但能讓自己重新回到首置身份,再買物業便可以舊印花稅支付

不過,情侶夫妻不算是近親,如想「甩名」給持有物業的另一方,在3年內甩名仍需支付額外印花稅(SSD),如想避免最直接方法是註冊成為夫婦。

另一個情侶買樓方法,是用一個人名買,若擔心收入不足,可找另一方做擔保人,這樣亦會將二人的收入一同計算申請按揭貸款。日後有足夠收入時,可以轉按,將擔保人「甩名」,不用中間再做買賣,進一步節省稅務開支。

【報稅攻略】有物業夫婦慳稅貼士

業主報稅的時候,當然想盡量有多點免稅額,令自己的稅務負擔可以盡量減少。由於香港是容許夫婦合併報稅,可以使用另一方未能用盡的免稅額,為自己慳更多的稅。

了解不同免稅額

相信業主都會知道,使用個人入息課稅時,有不少的免稅額使用,包括基本個人入息免稅額,子女免稅額、供養父母免稅額,供養兄弟姊妹免稅額,以及一些支出如個人進修開支、慈善捐款,以及大部份業主都會有的居所貸款利息等。

業主如果有子女,以及父母在生,則可填上有關的免稅額。但要留意,有關免額只能由一位人士使用,如妻子已申報兒子的免稅額,則丈夫不能再申報該兒子的免稅額。同樣道理,若業主的兄弟姊妹的名字,已由父母用於供養子女免稅額亦不能再用。同時業主的父母免稅額被其兄弟姊妹用了,業主亦不能再使用。

車位按揭利息亦可扣稅

對於有按揭在身的業主,都會知道可以用居所利息開支作為扣稅。其實車位按揭的利息都可以用於扣稅,但條件是車位是自用,並且是位於自住的發展物業內,若只持有車位則不可以申請扣減。業主如要申請,可以將購買該車位的貸款利息,在薪俸稅或個人入息課稅中,以「居所貸款利息」名義扣減。

合併報稅的原因

若夫婦兩人,其中一方收入低,或是沒有收入,則可以透過合併報稅慳稅,尤其是聯名買入物業,或是以另一方的名義申請按揭。因為,每年度居所按揭利息扣減上限為10萬元, 夫婦聯名買入時按揭申請只能各佔一半,另一半未必能用盡相關扣減。因此,透過合併報稅,則可能慳到更多稅。

個案分析:

丈夫全年收入60萬元,減去個人免稅額13.2萬元,以及5萬元的利息扣減,以及1.8萬元強積金後,應評稅收入40萬元,應繳稅務5萬元。妻子全年收入15萬元,由於個人免稅額13.2萬元,以及5萬元的利息扣減多於15萬元,因此不用交稅。但同時亦有部份免稅額未能用盡。

如採用合併報稅,兩人收入為75萬元,減去免稅額26.4萬元,以及10萬元利息開支,以及2.55萬強積金供款。應評稅收入36.05萬元,應繳稅務約4.3萬元,少於分開報稅。

換樓的計算

另外,對於採用先買後賣的換樓人士,可能會有重疊期,同一時間有兩個物業。但由於稅局只會容許業主為一個物業申報利息扣減。同時若業主買的物業是樓花,因為不符合居住的要求,有關物業的利息亦不能被扣減。

【情侶買樓】分手業權如何處理?

現時香港樓價高企,情侶要買得起樓,可能都需要兩人一齊夾份。不過,情侶夾份買樓亦有風險,就是不幸分手後,物業資產要如處理?

情侶買樓方法

情侶買樓時,可選擇用一人名買樓或是二人聯名買樓,使用一人名買樓是為了保持其中一方的首置名額。假若雙方都有夾份首期,並一同供樓,或是由一方出首期,並共同供樓,即使物業並非由二人聯名擁有,只要其中一方提出證據,有份支付首期以及供樓,都有機會取回部份物業的權益。

而為免在分手時出現爭執,其實建議在買樓前,即使由一人名義上持有,亦應定下協議,說明雙方在物業上的權益,以及將物業出售後的利潤分配。否則沒有名的一方要提出證據,表明上有名的人只是以信託形式持有,為另一半托管物業。

二人聯名買入方法

至於聯名買入方法亦有兩個,一個是分權共有,另一個是聯權共有。情侶在聯名買樓時要想好用另個方法。其中分權共有,是指兩人按照一定比例持有物業的業權,視乎兩人付出情況或雙方協定,可以各佔一半,或是64、73比例不等。假如日後分手一方想賣樓,但另一方不願,只能按照所佔有比例出售物業,成為了碎契樓,樓價估值大打折扣。雙方若不想賣樓,亦可考慮繼續持有,並將物業出租,再按雙方權益攤分租金。

至於聯權共有,俗稱長命契,兩人以聯名形式,共同擁有全部業權,即被視為同一擁有人。由於業權重疊,若要賣樓,必須二人同意,非一人話事。同時若不幸,其中一方身亡,業權便自動轉到另一方。

由於考慮情侶感情有機會出現變掛,聯名買入時,建議使用分權共有,一來日後可通過內部轉讓將物業業權轉到其中一方手中,回復首置身份。二來,日後分手亦較易將物業的利潤,按各自的權益作分配。另外,建議雙方保留供款的證明,以便日後作為自已對物業貢獻的一部份。

整體而言,情侶分手後處理物業資產是難以例出一個最公平的方法,要靠雙方的協議,否則若交由法庭處理,當中亦會涉及龐大法師費用。因此,最好是在買樓前,尤其是未結婚的情侶,說明日後物業的利益分配,釋除雙方疑慮。

主題2:一間變兩間實戰技

【直播節目】專家過招!「一間變兩間」實戰技

買樓一間變兩間,係唔少業主包括我嘅願望﹗睇完尋晚翡翠台嘅《我要做業主》肥媽由金獅花園上車,一間變好多間,真係令唔少人重燃希望﹗究竟我哋呢班貼地打工仔有無機會做到?實戰操作係點?

今日一次過邀請到節目上面3位猛人—物業投資培訓導師 1% Anthony、美聯物業董事張子存 Kelvin 仲有按揭達人曹德明 Eric 上嚟同大家分享資產增值實戰攻略﹗

【按揭攻略】月入8萬有樓夫婦 如何一層變兩層

由於Jason與Catherine 目前是聯名擁有物業各佔一半業權,要回復其中一方首置身份。建議以近親轉讓,同時轉讓屬於新交易,可為物業再做按揭,利用新按保可套現更多現金,並建議由人工較高的Jason申請按揭,可得較多貸款。

假設以700萬元估值計算,按揭連保費,4.5萬元月薪,可借約455萬元(以2.5厘息計算,30年還款期,相關壓測要求約4.4萬元)。減去現時未償還,可套現135萬元。不過,由於內部交易涉及印花稅及律師費,大約9萬元。因此,相減下通過內部轉讓,再做按揭可得淨現金126萬元。

表:轉讓與按揭相關開支

回復首置買樓

Catherine回復首置身份後,二人大約有現金加股票約285萬元,考慮到500萬元物業如果是打算租出,只能夠申請5成按揭,且不能申請按保。因此,可先嘗試申請6成按揭,待樓價升值後,再把物業租出,即使到時要回復5成按揭,所需要補回的金額亦有所減少,甚至樓價升得夠高,可能不用補回差額。

以500萬元物業計算,申請6成按揭,首期為200萬元,連同印花稅(由於是首置,只需付舊印花稅),經紀佣金及律師費,合供要221萬元,Jason與Catherine還有約64萬元作為裝修費,或以避不時之需。同時以2.5厘息計算,30年還款期,收入要求約2.9萬元,這是Catherine所能滿足。若只申請5成按揭,則要多付50萬元首期,現金會只剩下14萬元。這是否足夠很取決於Jason與Catherine的看法。

由此可見,以目前Jason與Catherine的收入及儲蓄,是能夠透過近親轉讓套現,再買多層500萬物業收租

表: 500萬物業開支

假設以2.5厘息計算,30年還款期計算

【一層變兩層】第二個物業按揭 入息要求如何過關?

買樓想「得一想二」?由於金管局以及按證公司推出多輪的限制物業按揭措施,當現有業主想買入第二層或以上物業時,對買家的首期以及收入要求都會增加,若有所忽略可能會無法申請按揭。

第二層物業收入比率要求增

對於已經擁有一層物業,想買多層物業,但又不能再用到近親甩名時,就要在按揭要求較高的情況下為第二層物業申請按揭。一般而言,購買第二個或以上物業時,無論是首期成數,或是供款入息比率和壓力測試比率都會下降一成。例如,對於香港永久性居民,在銀行取得的最高按揭成數會由6成降至5成,以及供款入息比率和壓力測試要求,由不多於5成和6成,將下降至不多於4成(如屬自僱非專業人士則為35%)和5成。

只計算第二層物業按揭供款?

買家要注意的是,別以為銀行只會以第二層物業的按揭供款計算出收入要求。以600萬物業為例,由於按揭成數最多為5成,首期需要300萬元。假設按揭利息為2.5厘,還款期30年計算,每月供額約11,853元,供款入息比率不高於4成下,收入要求最少為29,633元,而壓力測試測試下則為34,067元。

從中可見,雖然600萬物業,以及1100萬元物業,要取得相應的最高貸款額的收入要求並沒有增加,只是要增加多一成首期。但以上是錯誤的計算。因為銀行在計算申請人買第二層物業的收入要求,會考慮到申請人的第一層物業的每月供款額,假設現有買家早年以600萬買入一層物業,當時利率為2厘,還款期30年,按揭成數是6成,可計算出每月供款為13,306元,供率入息比率為26,613元,壓力測試為34,067元。因此,實際買家買入第二層物業的收入要求應為如下:

買家購置第二層物業的收入要求將大增,同時,要留意印花稅劃一為樓價的15%,600萬及1100萬樓價的印花稅分別為90萬元,以及165萬元,遠高於首置要求的18萬元和41.25萬元。

收入不足可以怎麼辦?

由於收入要求大增,萬一買家收入不足,到底有什麼辦法?由於大部份人買第二層物業,都是打算用作收租,其實銀行亦有機會考慮將物業的收租金額,計算到買家的收入中。以連租約物業為例,可算是一個固定的租金收入,銀行一般會計算租金的七成作為買家的入息,例如3萬元租金,會視為買家每月有2.1萬元固定入息。銀行會要求提供租約作為參考,會視乎租金水平多少,以及考慮到租約期何時完結。

即使本身買入物業時未有租約,但若果銀行知悉買家有出租意圖,也可按「預期租值」作評估,以租金估值六折計算,即是說可以將租金的六成計算入收入一部份。這樣可增加買家的貸款能力。

主題3:磚頭實現財務自由

【按揭攻略】年齡影響按揭年期?年紀大上會有辦法?

買樓最好當然是趁年輕時買,以免日後年紀太大,影響到銀行批出的按揭還款期,增加貸款難度。但到底申請人年齡要到多大才會有明顯的影響?萬一申請人年紀太大,例如超過70歲還有沒有機會申請到按揭?

銀行計算最長還款期方法

根據金管局規定,現時按揭年期上限是30年。一般銀行計算最長還款期是 70減年齡或75減年齡,但有些銀行最長可以做 80減年齡,這取決於銀行本身政策。因此,以80減年齡計算,當申請人年齡超過50歲,即使物業樓齡只有20年,亦不能申請30年按揭。銀行會同時考慮申請人的樓齡與人齡,判斷最長還款年期。

還款期減少有咩影響?

還款期的減少,雖然令到申請人全期的利息開支減少,但卻會令到每月供款上升,並且增加壓力測試的收入要求。以400萬貸款為例,年利息2.5厘計算,20年還款期與30年還款期比較下,前者壓力測試的收入要求增加了約8000元。


年紀大 又想有30年還款期有咩方法?

如果申請人年齡高達70歲,以75減甚至80減,可能都只是有5至10年還款期,每月供款會大幅增加。要解決有關問題,可以找年紀大約在50歲以下的子女作為擔保人,這樣有機會取得30年還款期。不過,子女亦需要有穩定的收入,以及沒有按揭負擔。

資產審批 可以用90減

最近有銀行可以用90減人齡去計算最長還款期,即是70歲長者亦可以做20年按揭年期,但會以是以資產審批而不是入息審批,同時資產審批最多只可以借樓價的4成按揭,如申請人已有按揭則會減一成至3成按揭。

有關的計算方法是,假設申請人有一層已供滿的物業,市值為1000萬元,銀行會把物業市值除以2作為申請人的資產淨值,即500萬元。若申請人仍有按揭貸款,則會再減去未償還貸款的金額。

以上述例子,一個擁有1000萬元物業的申請人,資產淨值為500萬元,且沒有未償還貸款。若想買入一層800萬元的物業,4成按揭下,貸款金額為320萬元,由於少於500萬元資產淨值,申請人可取得4成按揭,但仍要支付480萬元首期。

按揭財技】教你加按套現 實現錢生錢

財務自由是香港人的夢想,不少業主會透過為物業加按,套取一筆資金再投資財富。究竟加按是甚麼?與轉按有何分別?套現後有甚麼方法可以抵銷按揭利息支出之餘,再增加財富?

加按VS轉按

轉按是指原本在一間銀行承造按揭貸款,轉往另一間銀行,目的是賺取現金回贈或更優惠的按揭利率。加按則是把已經按予財務機構的物業增合貸款額,或者現契物業重新承造按揭,獲取一筆資金作其他用途。例如手上物業市值為900萬,仍有在銀行剩餘按揭貸款為300萬,根據現時最高按揭成數,最多可做六成按揭,900萬的物業最高可借540萬貸款,扣除300萬的貸款後,便能套現240萬作財富配置。加按套現出來的資金,可以考慮以下的財務配置:

配置方法(一):買入第二套物業收租

現時按揭息率約為2.5%,只要找到理財產品的息率高於按息,便能賺取息差。如果選中較受租務市場歡迎的物業投資,租金回報則更佳。加上長遠來看物業會升值,便能為自己的資產增值。不過要注意收租物業最高只能承造4成按揭,如上述例子套現240萬,最多只可買入400萬物業作收租用途。市場上仍有不少四百餘萬的放盤,例如馬鞍山薈朗、九龍城曉薈等單位,每月租金回報逾三厘,可利用套現資金再加數十萬元買入單位做收租之用。

配置方法(二):可扣稅延期年金慳稅

如果希望把加按套現的部份資金用作退休儲備之用,並同時節省稅項,可考慮買入延期年金。香港主流年金分為兩類,第一類為香港年金公司的「公共年金計劃」,但只限65歲以上的人士申請,另一種是可扣稅延期年金,投保人士由18至75歲不等,保險公司會提供5年或10年選擇,50歲後便能領取每月入息,為退休做好準備。政府為吸引納稅人購買延期年金,每個課稅年度能夠享有高達6萬元的扣稅額,作為高收入人士可以充份使用扣稅優惠。

配置方法(三):債券投資

債券由政府或企業發出,由投資者提供資金,到期日後取回投資金額。債券投資入場門檻較高,通常達20萬以上,鎖定年期通常至少3年,派息次數不定,通常為1年兩次。個別債券息率更逾10厘,但現時一般香港企業債券的息率已達5厘以上,足以抵銷按揭利息的支出之餘,更能為財富增值。不過要注意債券要鎖定年期較長,中途不能取回投資額,要確保投資額並非緊急資金。

如果有磚頭在手,只要增加當中的借貸力,實現財務自由更為輕易。

主題4:如何捕捉入巿時機

【直播節目】波動巿買樓 – 銀行不會告訴您的按揭財技

按揭係置業關鍵一環,目前疫情反覆,銀行及按保公司有咩取態及特別風險措施?上車、換樓及投資客,跌巿有咩防守貼士?升巿、轉角巿應該點部署?

今集請來成家博客老師諗Sir按揭達人曹德明Eric,同大家分享銀行未必會同您講嘅按揭財技!

【首置準備】如何計算購買力及借款力?

正值樓市動蕩期,不少人會抱著「跌市不敢買樓,升市又驚高追買貴」的態度觀望,遲遲不肯出手,錯過了買樓時機。事實上,從97年至今,香港樓市無論經歷了多少風雨,總能重拾升軌,可以說只要供得起樓,幾時都係入市良機。

對於大部份人士來說,要成功買樓最重要看兩個條件,一個是首期是否足夠,另一個是按揭貸款有多少。因此,在買樓前先要知道自己有多少流動資金,可於簽訂買賣合約後,短時間內用於支付買樓首期,以及目前的收入可借到多少按揭貸款。

計算購買力

當買家決定買入一個物業時,一般在簽訂臨時買賣後會先落5%樓價的訂金,及後再於簽定臨時買賣合約的14天內要簽正式買賣合約,再交上另外樓價5%,前後一共10%樓價的訂金,以及相關的印花稅。

另外,買家亦要向地產經紀支付約樓價1%的佣金,以及向處理買賣的律師樓支付律師費。由於買家必須要短期內支付相關費用,因此買樓前買家要準備好相關資金。而相關費用則取決於樓價的多少。

例子:

參考以上例子,可根據預計的按揭成數,計算出買樓的成本。如買家持有265萬元或以上流動資金,不想申請按保下,亦有能力以6成按揭,買入600萬元的物業。如買家手上只持有85萬元,則要申請按保,最高九成下,才能買入600萬元的物業。

計算借款力

當了解到自身持有的流動資金,大約可支付多少的買樓成本後。下一步就要預計可得到多少按揭成數。而按揭成數的多少,主要看買家的收入,以及會否經按保申請高於6成的按揭。因為,銀行會為買家作壓力測試,即現時利率加息3厘後,買家的供款與入息比率不得高於60%。

例子:

註:以上例子以30年按揭,年利率2.25厘計算

參考以上例子,如買家不想申請按保,每月需要約$33,200的收入,才能通過壓力測試,以6成按揭買入600萬元的物業。至於想通過新按保計劃,以9成按揭買入600萬物業,在加借保費以減低買樓成本下,要每月約$57,000的收入,才能通過壓力測試。雖然,若買家不能通過壓力測試仍能申請9成按揭,但具體情況仍由銀行決定。

因此,綜合以上兩個結果可得出。

另外,針對不同的收入,以及買家所持有的流動資金的組合,可到美聯的負擔能力計算機,輸入相應的可支付首期,每月收入,按揭年利率,按揭年期以及貸款額。便可計算出自身的可負擔能力。

主題5:買樓收租防伏貼士

【買樓收租】以租養貸 實際操作指南

香港樓價高,不少人對每月供樓負擔都感到較吃力。因此,一些較有經驗的業主,會選擇將物業租出,以租金收入應付每月的供樓開支,實行「以租養貸」。至於具體操作是怎樣?如何才能將自己利益最大化?

以租養貸方式

由於香港租金回報較高,加上過去幾年息口維持低水平,不少物業都會出現「供平過租」的情況。將物業租出的租金會多於每月供款,為業主帶來淨收入。因此,業主可能會選擇將現時自住的物業租放租,並自己搬到租金較低的地區居住,這樣可以增加每月收入。或是已有兩間或以上物業的業主,會選擇住在租金最低的物業,並且將租值高的物業放租。

留意租金回報

要實現「以租養貸」,最好就是選擇買入高租金回報的物業,業主可以比較不同物業的租金回報水平,同時計算出每月供樓及其他雜項所需。例如一層800萬物業,貸款400萬元,以2.5厘息計算,還款期30年,每月供款大約15,800元,連同管理費雜項等開支,每月約17,000元。即是買家要將單位放租17,000萬元或以上,每月才會有淨現金流入。

要「以租養貸」另一個要注意是,將物業出租後會住那裡?如果只是一層物業,就要選擇較低租金的地區,這樣才能減少開支。

以下是實際例子

可見業主由每月1.7萬元的供樓及相關雜費開支,透過將單位出租,將每月物業相關開支減少至9,000元,

至於擁有兩個物業或以上的業主,選擇就靈活多。可以將所持有的物業放租,若發現本身有物業租值不高,租金未能蓋過供款,可以選擇繼續住在該居所,並將租值高的物業租出。

出租物業要注意

出租物業當然想租客定期交租,否則若租客不租,業主可能要考慮到底選擇繼續放租或是自住,而放租期間業主要自行負擔每月供款,並且或多或少都需要修繕物業才能將物業放租,這又需要另一筆開支。因此,業主在決定單位放租時,需要考慮相關的支出,以及保持一定的現金,以應付日後租客不續租後的開支。

【買樓投資】非自住物業如何影響按揭申請

與買入自住物業相比,銀行對非自住物業按揭的審查,以及借貸成數亦會較嚴謹,因此,對於打算買樓收租的投資客,在買入物業前一定要計啱數,以免按揭不足而要撻訂收場。

非自住物業最高5成按揭

自住物業最高可借6成按揭,而且申請人若是首置人士,最高可經按保申請到9成按揭。不過,對於非自住物業,即使買家是首置人士,並不能申請按保,而最高按揭成數,無論樓價多少,一律是5成。另外,若果買家以公司名義買入,按揭成數亦一律是5成。至於收入來源是香港以外的人士,最高按揭成數會再降一成至四成。

另外,如果買家並身已有物業在港,最高按揭成數會由5成,減少一成至4成,至於收入來源是香港以外的人士,則會再減一成至3成。意味800萬元的非自住物業,首置人士最高按揭貸款為400萬元,非首置人士最高為320萬元,

供款與入息比率上限亦降一成

除了收緊按揭成數外,銀行對非自住物業的申請人供款與入息比率,以及壓力測試要求,亦會由分別50/60,減少至40/50。假設400萬元的貸款,以還款期30年,年利率2.5厘計算,自住與非自住的壓力測試要求由3.8萬元,增至約4.54萬元,增加了約7,400元。

以還款期30年,年利率2.5厘計算

不過,由於非自住物業,在計算收入時,可以將租金收入,或擬租金收入計算於申請人的入息內。一般銀行會對租金收入打7折,如沒有打厘印有些銀行只能打6折。即一個20,000元的租金收入,銀行會將當中的14,000計算於申請人的每月入息中。另外,即使申請人的單位沒有租出,亦可將預計租金收入計算在內,但會打6折,而預計租金收入是由銀行估算。

是否可「偷雞」將單位租出

如果申報是自住單位,但又將單位租出,如果不涉及按保,當銀行發現時,會要求補回按揭差額至當時估價的5成。有時,當物業有所升值,估價的5成,可能已高於申請人未償還貸款,便不需要補回差額。

但是,如果是經按保公司申請高成數按揭,按證公司和銀行會更嚴謹抽查申請人,包括每年都會寄信給借款人,要求提交水、電、煤等單據。若發現申請人不是自住,不只是補回差額,還要追加保費及罰款。因此,申請人不應作出有關欺詐行為。

【按揭財技】買樓收租全攻略

想維持穩定的回報,買樓收租是一種常用途徑。要做個成功的收租達人,買樓前必須做好充份預算,計算收租回報及考慮按揭因素,現時主流有三種計算收租回報計法,可根據實際需要選擇,然後根據按揭要求選擇適合的物業出租。

收租回報率多種計法

收租要計算租金回報有多種方法,最基本方法為每年租金除以樓價,假設樓價為600萬,如果每月收租15,000元,其租金回報率便是3% ($15,000 x 12 / $6,000,000 x 100%)。這種方法最為普遍,以衡量樓價是否過高。然而,單位每年涉及不少開支,最基本為管理費,舊樓管理費一般較低,一般為每平方呎2.5元以下,惟新盤管理費一般較高,每平方呎至少4元以上。管理費貴會蠶食租金回報,以同一例子計算,如果該單位為300呎,單位管理費為每平方呎4元,總共為1,200元,收租回報率即為2.76%($15,000-$1,200 x 12 / $6,000,000 x 100%)。

第三種計算方法是以投資角度考慮,以每年的收入扣減支出,再除以投入成本,如果400萬物業以5成按揭計算,首期為200萬,地產代理佣金為40,000元,印花稅為90,000元,律師費及雜費為10,000元,裝修費為60,000元,總投資額為2,200,000元。租金收入為13,000元,假設管理費為1,000元,每月供款為7,902元,淨收入即為4,080元($13,000-$1,000-$7,920),回報便是2.23% ($4,080 x 12 / $2,200,000 x 100%)。

*以上計算方法只供參考

按揭保險不能出租

初步計算好回報後,下一步要計算自己的借貸能力。大部份收租達人會依靠按揭買入單位出租,但要注意第一層按揭成數能承造五成(如為第二層只能承造四成),供款與入息比率及壓力測試方面也需要下調一成。

由於按揭要求較嚴謹,把物業出租的供款壓力會較大。同樣以400萬物業、五成按揭供款,以實際按息2.5%計算,如果屬於自住單位,供款與入息比率及壓測為15,804元及18,926元,但出租單位則為19,755元及22,712元,分別相差3,951元及3,786元。

另外,置業人士使用按揭保險買樓不能把單位出租,如果一旦被發現,有機會隨時被「call loan」,銀行也有機會削減按揭成數或增加利息。業主若沒有申請按揭保險而希望把單位出租,事前亦需得到銀行同意。出租物業除了幫助業主增加收入,買入第二個單位時租金收入亦可計算在內,增加業主的借貸能力,當然其中亦包含風險。

【買樓收租】按揭防伏教學4步曲

在全球資金流入,拆息持續下降因素帶動下,供樓更加慳息,加上相對其他投資工具,磚頭抗跌力強,買樓收租再次成為熱話。要賺取理想租金收入,除了要懂得找出受租客歡迎的樓盤,當中按揭門檻與自住物業有所出入,必須懂得計數才能獲得正面的回報。今次小編以沙田第一城單位為例,教大家如何做個精明的收租業主!

第1步:針對租客搵樓

要做到租金袋袋平安,第1步要針對租客找出有放租潛力的單位,對於一般打工仔租客,港鐵沿線的市區物業較方便上班,大型藍籌屋苑如美孚新邨淘大花園、沙田第一城等由於有較完善管理,對夫婦或家庭租客較大吸引力。外籍租客則較喜歡有天台或露台與朋友聚會,即使物業屬於唐樓亦不會抗拒。另外,如果單位間隔實用,有足夠窗戶採光兼通風,亦較受租客歡迎。

第2步:小心按揭成數

打算買樓收租人士要注意,根據金管局政策,收租物業1,000萬物業以下只能申請最高5成按揭成數,更不能申請按揭保險,首期資金要較為充裕。以沙田第一城304呎兩房單位為例,單位售樓約為545萬,以現時按揭計劃H+1.3%、今日實際按息1.773%及供款30年計算,業主需要投放2,725,000萬首期,每月供款約9,765元,現時現金回贈仍有0.5%,可獲得13,625元抵銷律師費支出。

第3步:注意壓力測試

買樓收租人士要注意,物業收租的按揭壓力測試會較自住用途嚴格,供款與入息比率(DTI)方面,每月供款不得高於入息40%,壓力測試下供款不得高於入息的50%。如果第一城的物業為自住,DTI門檻只是21,534元,壓力測試門檻為25,787元,但如果為出租物業,DTI門檻增加5,383元至26,917元,壓力測試門檻增加5,157元至30,944元。

第4步:細心計算收租回報

下一步要計算租金回報率,最簡單計算方法是把「月租X 12個月 / 樓價」,該沙田第一城單位月租約為13,000元,租金回報便是2.86%($13,000 X 12 / $5,450,000 X 100%)。如果想計算更準確的回報,可扣除買樓時支付的印花稅、經紀佣金、裝修費用,以及每月需要支付的管理費及差餉等雜費開支,計算淨租金回報。沙田第一城例子中,如果買樓人士為首置,印花稅為163,500元,經紀佣金為54,500元,假設裝修費用為15萬,扣除0.5%現金回贈13,625元,買樓成本增加至6,604,999元。每月開支方面,扣除地租、差餉及管理費開支,每月淨租金收入約為10,180元,租金回報粗略便是1.85%($10,180 x 12 / $5,450,000 x 100%)。

總置業開支:

扣除雜費後的租金收入及回報:

只要大家擁有充足的負擔能力,找到理想的單位,物業收租不但能獲得租金收入,業主更有機會受惠樓市升溫而獲利。

主題6:一手定二手?凶宅買得過?

【直播節目】買新盤要計數?!供應+按揭全攻略

下半年新樓當道﹗一手「票王」重現,新居屋搶攻上車客,下半年新盤後勁如何?一手按揭有咩注意事項?如何計清條數防中伏?

今集請來樓巿分析師劉嘉輝Buggle及按揭達人曹德明Eric同大家盤點下半年矚目新盤,一齊深入分析供應同申請按揭流程。

【直播節目】低撈「另類」筍盤? 按揭方案大拆解!

近排疫情第三波爆發,加上間唔時聽聞有移民業主要出貨,身邊唔少朋友抱「撈筍盤」心態搵樓,當中銀主盤、凶宅、缺契樓呢類「另類盤」,究竟係咪真係一定平?借按揭上會有無難度?

今集請來成家網上投資課程導師諗Sir按揭達人曹德明Eric,同大家拆解「另類盤」嘅按揭疑難!

【置業防中伏】6招教你識別凶宅

中國人通常聽到「凶宅」二字,總會避之則吉。若不小心買了凶宅,除了帶來心理上的不安,可能還會影響銀行按揭審批。究竟如何知道購買的單位是不是凶宅呢?

No.1 查凶宅網

樓 地產代理 凶宅 凶宅網 地產

關於凶宅,政府官方也沒有清晰的定義,但一般來說,凶宅是指在這所房子裡住過的人是非正常死亡的,比如自殺或者是兇殺。而關於這些命案的消息報導會被一些人或媒體發佈到網路上,因此目前也出現了不少可供查詢凶宅資訊的網站,但由於資料都是非官方組織搜集的,未必百分百準確,只能作參考。

No.2 查土地註冊處檔案

另一種辦法是可以查土地註冊處的資料,俗稱“查冊”。一般如果單位業主過世,註冊記錄會有「死亡證」,通常可以看到死者的死亡地點及原因,買家可從中看出端倪,往往跳樓者的死亡地點為大廈平台,死亡原因多為「內臟移位、頭蓋骨爆裂」。但需要注意的是,查冊只能查出業主是否過世,如果租客死亡是查不到的。

No.3 查銀行估價

相對而言,向銀行查詢單位估價是較為可取的辦法。香港的銀行會將所有凶宅資料列入不公開的黑名單,如果銀行給出的估價有問題(明顯低於市場價),或是拒絕提供估價,可能代表單位是凶宅。不過,也有部分外資銀行認為凶宅不屬於業權瑕疵,可以做正常估價。因此,買家不妨諮詢多幾間銀行做參考。

No.4 向地產代理諮詢

樓 地產代理 凶宅 凶宅網 地產

買樓時選擇一個專業的地產代理是非常重要的。根據地產代理監管局規定,地產代理在交易中作出欺詐或失實陳述,會遭受紀律處分,包括罰款,最嚴重可被撤銷牌照。因此,若買家向代理詢問單位是否為凶宅時,代理有責任和義務告知實情。

No.5 走訪社區

買樓一定要實地睇樓,買家可以在睇樓時,向大廈同層住戶、物業管理處、保安等瞭解房屋及業主、租客情況,説明判斷單位是否為凶宅。

No.6 買賣合約做好約定

如果買家經過多方打聽,仍然不放心自己購買的物業是否為凶宅,那麼建議買家與業主協商,在買賣合約中約定好,若日後發現單位為凶宅,可以和業主直接解約退款。

當然,並不是所有人都無法接受凶宅,比如說一些有宗教信仰的買家,他們並不介意購買凶宅;另一方面,凶宅的售價普遍明顯低於市場水準,因此也有人會低價購入舊樓凶宅等機會被收購。至於凶宅值不值得買,的確見仁見智。最後,小編提醒下大家,買樓要找可靠的地產代理,無論在買樓流程還是樓盤資訊方面,正規專業的地產代理會注重口碑,據實相告,能為你省去不少煩惱!

【另類物業】凶宅估價按揭大拆解

近些年,香港樓市持續高開,不少「百無禁忌」買家為了尋找置業捷徑,考慮不如購入凶宅,不單樓價分分鐘可以比同類單位平一至三成,仲有買到筍盤的機會。因此,凶宅雖是另類上車之選亦有一定的市場及交易空間。然而坊間時有流傳買凶宅須隨時準備full pay,究竟是不是真?

估價決定按揭成敗

事實上,不得不full pay通常是因為借唔到按揭,而是否可以成功估到價是其中一個重要因素。通常來說,只要單位沒有發生極其兇惡的事情,幾間大銀行都會接受凶宅按揭申請。值得留意的是,前往銀行估價時,應告知銀行職員該單位屬於凶宅或凶宅同層,此後銀行會委託估價行進行估價。而估價行則會根據內部存檔及翻查新聞確定單位是否凶宅,銀行亦會在考慮單位未來估值及轉售能力後,決定是否批出按揭。

去到這一步仍不等於完成估價,因為按保存在重估可能性,便有可能導致簽約前無法獲悉最終估價值。但也不必太過擔心,因為通常按保會參考大銀行估價,如果想要萬無一失,可考慮做預先批核,然後再簽臨約。

「凶」程度影響貸款批核

另一方面,凶宅的「凶」程度,例如事故起因、經過、結果的嚴重性;是否曾被大肆報道、令人恐懼的程度、距離現時的時間長度及是否涉及轉手,都有可能影響銀行的貸款批核。對於發生較輕事故的凶宅,部分銀行有較大幾率批出按揭,只是會一定程度上降低按揭成數及上調按息。而事故單位的毗鄰或上下層單位,銀行亦有可能批出較少成數的按揭或調高按揭息率,不過「凶」的程度絕對比事發單位來得少,審批準則亦會較為寬鬆。

另外,小編建議准買家可以多翻查該兇案發生的相關報道,若當事人是在送院途中或於醫院亡故,該單位某種程度上就不能算是凶宅,便有機會向銀行申請更高成數的按揭申請。

可否隱瞞凶宅情況?

雖然銀行、按保或估價行都沒有完整凶宅資料,但小編仍建議各位主動利申是凶宅,它會令銀行及按保調整估價,而最終貸款額都會是以該估價計算。要留意的是,估價的紀錄是永遠,利申後調整了的估價會永久保留在紀錄上。

主題7:如何發掘潛力筍盤

【搵筍盤竅門】5招發掘跑贏大市地區

隨著港鐡覆蓋範圍愈來愈廣,香港人不論上班還是放假出街都十分依賴鐵路網路。因此,買樓都希望買入鄰近鐵路的物業,而導致鐵路上蓋的樓價都較硬朗。此外,其他的交通發展,亦會影響當區的樓價走勢。

  1. 半小時生活圈

新鐡路的落成,其實不只影響該站的附近的物業價格,其實只要是半小時內可到達的地區,都會有所受惠。以高鐵西九龍站為例,由於與西鐵線相近,高鐵來港的人士,經西鐵線半小時內直達美孚及荃灣西,對於需要經常到內地工作的人士,選擇在荃灣西及美孚置業回內地工作亦算方便。因此,美孚及荃灣西的樓價有關機會跑羸大市。

同時,半小時生活圈的概念亦有機會適用於物業有新巴士線以及小巴線,都會吸引更多用家,但效果就不如鐵路大,始終巴士及小巴的載客量及班次都遠不如港鐡。

  1. 留意鐡路發展計劃

要想佔盡鐵路的優勢,不但要買現有的鐵路盤,最好是留意未來的鐡路發展計劃。買家可留意路政署網站了解更多遠期的鐵路計劃,以及道路規劃。根據《鐵路發展策略2014》,未來港鐵有計劃增加的鐵路線包括屯門南延線、北環線(及古洞站)、東九龍線、東涌西延線(及東涌東站)及北港島線,並已提交建議書。

不過,買家亦要知道,由計劃到最後通車有要花很長時間,不少線路都未有正式動工日期。最近的例子是沙中線,因不同的工程延誤,通車日期一改再改,到現在仍未知道何時通車,對於用家客而言,另可等到正式通車才買入或是租住。

  1. 新道路計劃

除了新鐵路,其實新道路隧道亦會對某些區域的樓價有影響,有助跑羸大市。例如目前興建中的將軍澳跨灣連接路,當中的將軍澳–藍田隧道,方便將軍澳居民更快到達九龍區,尤其是對在觀塘上班的人士更為吸引。不過,有關項目最快要到2022年才完工。此外,屯門至赤鱲角連接路,預計於2020年落成,到時由屯門到機場的時間將大為縮短,亦有利當區的樓價。

  1. 區域的發展用途轉變

除了交通之外,社區改善亦都值得留意,例如港島鰂魚涌一帶的工廠大廈逐步改建為商廈,明顯帶動太古城,康怡,以及鰂魚涌等地的樓價。另一個例子荃灣西楊屋道的三個住宅項目,爵悅庭,立坊,樂悠居,亦帶動了該區的工廠大廈改建用途,近期有新聞報道,新鴻基地產位於荃灣橫窩仔街13至23號安泰工業中心獲批補地價,改建成住宅項目,毗鄰3幢的工業大廈亦在申請改變用途。由於住宅項目不斷增加,亦有利當區改善交通發展。

  1. 了解18區的樓價走勢

想找出跑羸大市的區域,就要知道18區的樓價走勢。而美聯網站就有齊全港十八區的平均樓價,並會每月更新,更設有圖表比較各個區域和大市的走勢,幫助買家找出跑羸大市的區域。

【揀樓秘籍】尋找潛力筍盤 so easy!

香港的公共交通可謂四通八達,一切都要歸功於覆蓋率越來越廣的港鐵和不斷完善的城市道路。因此,大部分人會根據交通基建來買樓。究竟如何才能尋覓到跑贏大市的潛力樓盤呢?一起往下看。

屯馬線上的處女地
顯徑、啟德

眾所周知,地鐵沿線的樓盤較為矜貴,尤其是地鐵站上蓋的樓盤,分分鐘比周邊配套設施類似的價格高出幾成,想要挖掘有升值潛力的筍盤,當然要避開人盡皆知的熱門選擇。以屯馬線一期的四個站點——大圍顯徑鑽石山啟德來說,原本已經是其他港鐵線路站的鑽石山、大圍地段樓盤的漲幅程度不會有顯徑、啟德大,尤其大圍先前已是是東鐵線及馬鞍山線的交匯站,附近樓價本就高企不下。

聚龍居

距離顯徑站最近的樓盤是顯徑村中的顯佑樓,最新一宗成交為一個實用面積531呎單位,未補地價415萬,呎價約7,815元。除此之外,更有聚龍居瑞峰花園可選,但都屬於較大戶型的單位,不算是上車盤。總的來說,能選擇的樓盤尤其是新盤較少。

啟德1號

至於啟德,坐擁千億基建的黃金樞紐地段,不僅享有郵輪景致,校網亦屬于全港四大名校網之一的34校網,區域更接壤設施成熟的觀塘與九龍灣,毗鄰街街有美食的新蒲崗及九龍城,一切生活所需都可以得到滿足。而最關鍵的是,區內有不少已經入伙的新盤可供選擇。現時啟德的二手放盤主要為啟德1號,平圴呎價約19,907元,現時一個低層單位叫價為800萬元,368呎,呎價約21,739元。一個兩房單位,啟德一號約516呎的單位,月租19,500元。而OASIS KAI TAK的494呎單位,月租20,000元。外區買家可以考慮先租住該區單位考慮配套和便利程度,然後再伺機上車。

未來計劃影響力
洪水橋等地

圖/thb.gov.hk

除了已經通車的線路以外,大膽的投資者們不妨把眼光放遠一些,留意未來的港鐵發展計劃,有機會提早在沿線地段的中買到低水位的筍盤。想要瞭解港鐵未來的發展走向,可以參考政府發佈的《鐵路發展策略2014》,其中提出了香港鐵路網路直至2031年的未來擴展規劃框架,具體已經提交建議書的線路如下:

1.洪水橋站:在現有西鐵線增設的鐵路站,位於現時天水圍站與兆康站之間。

2.北環線及古洞站:為一條大型跨區鐵路線,連接西鐵線的錦上路站及于落馬洲支線增設的古洞站。

3.東涌西延線:將現有的東湧線向西延伸,並在東涌西增設一個鐵路站。

4.屯門南延線:將現有的西鐵線從屯門站向南延伸,並在屯門南增設一個鐵路站。

5.東九龍線:為一條行走于東九龍北部地方的新鐵路線,連接觀塘線及沙中線的鑽石山站,以及將軍澳線的寶琳站。

6.南港島線﹙西段﹚:為一條新的鐵路線,連接南港島線﹙東段﹚及西港島線。

7.北港島線:將東涌線向東延伸和將軍澳線向西延伸,在港島北岸形成的一條新鐵路線。

尚城

舉個例子:以位於洪水橋主打大戶型的屋苑尚城來說,現時只要500萬左右就能買到一個建築面積近700呎的單位。這樣的低水位主要因為洪水橋站尚未開通,他日等通車之後,各項配備也會迅速發展,相信會非常符合低買高賣的投資標準。

溫馨提示:由於鐵路發展從計劃到通車需要一段較長的時間,對於打算置業自住的買家來說,比起提前太久入市,等有正式通車消息才買入或租住更加穩妥。

高鐵後續效應
美孚等地

曼克頓山

高鐵建成後,西九龍一帶的樓盤迅速升值自然不用多說,但考慮得稍遠一些,由於高鐵站與西鐵線臨近,經西鐵線半小時內直達的網站,都會有較大可能性跑贏大市。以美孚為例,區內樓盤受高鐵通車影響,升值極為可觀。現時美孚的二手放盤主要集中在美孚新邨,最新一宗成交為一個實用面積748呎單位,成交價為1,103萬元,呎價為14,743元。除此之外,毗鄰地鐵美孚站及西鐵南昌站,定位豪宅的曼克頓山亦有不少放盤,目前一個中層單位叫價為1,050萬元,538呎,呎價19,517元。

新道路計劃
將軍澳、屯門等地

圖/cbltko.hk

除了新的港鐵線路及高鐵之外,新的道路計劃同樣對相關地區的樓價有很大影響。例如現時將軍澳市中心及環保大道一帶的交通在繁忙時間將十分擁擠,而等到2021年將軍澳跨灣連接路落成後,將軍澳東南部及西部可選擇使用跨灣連接路往返,另外將軍澳-藍田隧道更可輕鬆來回東九龍,相信會吸引一大批在觀塘、九龍灣上班人士在將軍澳買樓。

維景灣畔

由於TVB電視城坐落于將軍澳,因此該區一直頗受到一眾演藝明星的歡迎。今年2月藝人龔嘉欣也趁低價入市,以935萬買下將軍澳維景灣畔一個504方呎的高層單位,每呎造價約18,552元。資料顯示,原業主于2008年以378萬購入該單位,持貨12年帳面獲利557萬,升值約1.47倍,而日後待將軍澳跨灣連接路建成,升值潛力更加不容小覷。

圖/hyd.gov.hk

此外,屯門至赤鱲角連接路預計於今年落成,全面通車後,屯門、元朗以至新界西北其他地方的居民往返大嶼山 (例如香港國際機場或東湧)將比現在方便直接得多。新道路全長約9公里,以屯門南往返機場為例,行車路程預計可縮短約22公里,現時約30分鐘的行車時間將縮短至約10分鐘,相信可以充分帶動這一區的樓價。

瓏門

現時屯門的二手放盤主要集中在瓏門,最新一宗成交為一個實用面積480呎的單位,成交價為800萬元,呎價為16,667元。除此之外,滿名山翠疊軒愛琴海岸亦是區內炙手可熱的樓盤,各位准買家們如果對這一區有興趣,可以做多一些功課瞭解。

除了總結和前瞻之外,想要尋找充滿潛力又能跑贏大市的區域,還需要充分瞭解樓價走勢,各位只要前往美聯官網樓市數據樓價指數,就能清楚知道香港各區及各大樓盤的平均樓價、各個區域的樓價比較和整體走勢,助大家可以順利撈到價優、潛力佳的優質筍盤!

【買樓買基建】九龍站潛力大拆解

所謂「買樓買基建」,當中九龍站附近多個項目,食正近年基建發展,加上臨近海傍,部份全海景單位叫價動輒每呎4至5萬元。到底九龍站的物業升值潛力有多高?

多個基建集中九龍站 九龍站物業位處於機場快線及東涌線之上,無論是過海返工,或是出差到機場都十分方便。同時不少在九龍站的住戶都會以車代步,九龍站亦位處西區海底隧道口,擠塞時間遠遠少於紅隧,對於需要在中上環上班人士,駕駛人士只需要約20分鐘便能到公司附近。

隨著高鐵香港段的落成,由九龍站可經商場圓方步行至西九龍站,過程大約10分鐘,對於住戶往返內地亦十分方便。因此,受惠高鐵丶港鐵及機場快線這三條鐵路彙聚一起,令九龍站的基建有其獨有的吸引力。此外,由九龍望回港島的海景較由港島更佳,因此在九龍站的海景單位,叫價更高。

從樓價亦反映九龍站的吸引之處,過去5年九龍站的呎價由近2萬升至2.7萬元,升幅約37%,同期九龍的樓價指數由132升至160.5,升幅為21%。可見九龍站樓價明顯跑贏。

目前九龍站上蓋擁5個住宅物業,包括天璽凱旋門君臨天下擎天半島及漾日居,毗鄰九龍站的柯士甸站亦有The AustinGrand Austin,共7個住宅項目。最近成交價呎價介乎2..1萬元至3.8萬元。

漾日居於2000年落成,為7個項目最早落成單位,成交價亦最低約2.1萬元。現時最平叫價約2,000萬元。至於最新落成是在柯士甸站的The Austin及Grand Austin,在2014年落成,最近成交呎價分別是2.6萬元及3.5萬元。

憧憬西九龍文化中心發展

除了基建外,九龍站附近的西九文化區,亦是近年政府重點投資的文化設施,設施目標是集結一系列世界級文化、藝術、潮流、消費及大眾娛樂為一體的綜合文化主要場地,核心設施包括劇院、博物館、演藝場館、劇場及廣場等。

去年,新地投得在高鐵西九龍站上蓋商地,地皮為近年最大規劃的單一商業地皮,地皮面積64.3萬方呎,可建樓面316.4萬方呎。初步可興建3幢19至28層高商廈,當中辦公室樓面約285萬平方呎,其餘31萬平方呎屬於基座的零售商場部分。

過去由新地投得的港鐡站上蓋的地皮有九龍站的ICC及香港站的IFC,相信以其經驗,可以在九龍站上蓋興建多個與ICC及IFC相約的超甲級寫字樓,吸引更多國際公司在當區設立總部或辦公地方,勢令到當區住宅需求再度提升。

主題8:上車靠父「按」

【父幹買樓】4大風險及拆解方法

如今的物業買賣市場,時有聽講「父幹買樓」,然而事實上,雖然香港隱形富豪不少,但即使是中產家庭的父母,亦願意諗盡辦法幫子女出資買樓。究其原因,大多因為擔心子女的儲蓄速度趕唔切樓價升幅,加上最近借貸成本較低,所以就算是「加按」甚至「抵押」自住物業,「廿四孝父母」都要幫子女儘早上車。然而這種情況下,萬一有甚麼以外,就有可能造成「連鎖反應」甚至破壞雙方關係,因此要留意風險及諗定拆解方法,先可以萬事大吉。

加按風險

父母通過「加按」自住物業為子女提供買樓首期,即使之後由孩子負責供樓,父母仍需要償還「加按」的款項,在此情況下,家庭中兩代人便變成「借貸共同體」,一旦樓市有所逆轉,兩方便有可能同時出現風險,自顧不暇。

如果父母本身得一層樓,通常是作養老或保值之用,而一旦被「加按」,若經濟出現逆轉,子女還款出現問題,不僅會令全家人一同陷入「負資產」的危機,還會令長輩失去養老保障。

拆解方法

由於父母支付首期後,子女需自行供樓,故建議等其有一定經濟基礎並擁有穩定工作時再買樓;而如果子女從事銀行較信任行業如金融、法律、醫療、教育等,則風險程度可相對減少。假設子女年紀尚小,可以考慮暫時仍與父母同住,將新買的物業出租以補貼供樓,等其成家立室後先轉租為住。

而作為子女,每月按時還款不是唯一目標,還應該儘量增加現金儲備以防止在特殊情況下中斷還款,從而保護父母及物業。

擔保風險

由於申請「加按」時,銀行會以申請者年齡作為考量批出還款期,故父母或許無法批得較長還款期,此時便需要子女作擔保以延長期限,從而減輕父母還款壓力。此時萬一子女收入不達標,則需要父母作擔保人,但要留意的是,如果擔保人(父母)的自住物業已經加按,那麼被擔保人(子女)的按揭成數便會減一成。

拆解方法

在揀樓時,不妨考慮總價低於800萬、可最高申請九成按揭、承接力高的單位。這其實是一個瞻前顧後的方法,首先減輕了父母的首期資助壓力;其次,承接力高的單位估值相對穩定、交投量也比較活躍,一旦發生甚麼事,亦能立刻找到下家接手、及時止損。

婚風險

不少人在準備結婚時,父母會幫手買樓,但如果日後夫妻二人關係不合、選擇離婚,就有可能引起物業分配糾紛。由於法律會假定二人於婚姻期間合力支付家庭開支及共同累積財產,供給雙方生活所需,故法庭一般會視該物業為雙方共同使用或管理的資產,離婚時或有可能要被公平分配。此時,即使夫妻其中一方婚前已擁有該物業,亦有可能需同對方平分。

拆解方法

為防止日後婚姻關係出現變化,並保障自己及家人,建議子女「靠父幹」購入物業時,同時作出書面聲明,以證明該物業並非贈送子女的禮物,從而在「分家」時,可通過出示借據或證明,追回物業

家庭關係風險

除了經濟上的潛在風險,最好還能考量家庭關係。如果是父母資助置業,那麼置業過程中,他們的參與度也會較高,而兩代人難免有自己的想法,例如買邊區、揀邊個戶型等都有可能產生矛盾,可能導致家庭和睦受損。

拆解方法

站在父母角度,唔好建立一個「出錢買控制權」的諗法,子女人生始終屬於他們自己,彼此獨立、能幫則幫就已經足夠;而站在子女角度,唔好以為「父母欠自己」,保持感恩、努力回饋,才是應該做的。

【借力買樓】父母做子女擔保人反幫倒忙?

自去年新按揭保險措施實施以來,800萬以下單位最高可承造9成按揭、1,000萬以下單位最高可承造8成按揭,幫助不年青人大大消減首期支出,成功上車。但有時就算儲到第一桶金用作首期,到申請按揭時,仍然有可能因為收入無法符合壓力測試標準,最終無法承造高成數按揭,此時「廿四孝」父母該出場了。但如果爸爸媽媽的財力也沒有那麼雄厚,有咩辦法可以幫到子女成功上車呢?

事實上,此類個案十分之多,父母大多會擔當「按揭擔保人」的角色,但要了解在整個供樓的過程中,一旦子女無法準時償還供樓貸款,「按揭擔保人」便需要承擔其還款責任。除此之外,「借力買樓」亦會存在「幫倒忙」風險,具體有哪些注意事項要留意?

1. 父母年齡亦會影響還款年限

往常,如果近親當「擔保人」協助做按揭,計算還款年限時會在「擔保人」和「借款人」之間選擇較年輕那個計算,例如60歲父親擔保30歲兒子,便可用兒子年齡計供款年期,借足30年。但要留意的是,如果兒子的收入小於每月供款,按揭年期便會用(80-60歲父母年齡=20年)作為最長按揭年期,而最近亦有出現按揭被拒或被要求更換「擔保人」的情況。

解決方法一:若不使用按揭保險,即使入息不夠供樓,很多銀行亦可接受以年輕者(子女)年齡來計算還款期。

解決方法二:而如果堅持要用兒子的年齡來計算還款年限,則需要將父親從「擔保人」變成「借款人」,且父親必須與兒子同住才可以。

2. 父母是否願意做「共同借款人」?

上面提到,如果子女入息不夠供樓,銀行便有機會要求「擔保人」轉為「共同借款人」。雖然兩者在責任上差別不大,但因為概念不同,追討次序亦有分別。「擔保人」是當借款人不履行債務責任時,按合約履行有關責任者。一般當借款人的收入不足或被視為不穩定以通過審批時,銀行便會要求第三者作為擔保人;一旦借款人未有履行合約還款時,擔保人便須承擔還款責任,也就是說只有追套子女供樓無果時,銀行才會向「擔保人」追套還款。而「共同借款人」可被銀行直接追討。

3. 父母若為「自僱人士」最多借八成

所謂自僱人士,指的是收入並非通過每月固定薪金,而是靠盈利二來,由於這一類人較難向銀行證明其收入的穩定性和持續性,因此在申請按揭時會相對「固定收入人士」較為困難,通常難以做到高成數按揭。而事實上,「自僱人士」在擔當「擔保人」時,亦會影響「借款人」可被批核的按揭成數。由於「擔保人」需要提供公司利得稅稅單及審計報告予銀行及按揭保險公司作參考,如果入息不高,無法較大程度上提升「借款人」的貸款能力,便會以入息不符合「固定入息」要求為由,最多批核八成按揭。

4. 父母尚有按揭在身 首期加一成

父母在擔當子女的「擔保人」時,若本身仍有一層樓尚未還清按揭貸款,子女的物業便會被視為第二層樓,按揭成數上限需降低一成,例如購買600萬元以上物業,最高按揭成數,由最高6成,下調至5成;450萬元至600萬元的物業,原本最高可承造的8成按揭成數,也需下調至7成。除此之外,高成數按揭申請需要進行利率加3厘的壓力測試,供款佔入息比率亦要收緊一成,父母的每月供款也需要計算在內。另外,父母幫忙還會導致按揭保費增加。

5. 或會影響將來按揭成數壓測

無論是父母還是子女,一旦成為一個物業的借款人或擔保人,若之後想再為其他物業申請按揭,按揭成數會較沒有相關身份人士低;而供款與入息比率及壓力測試的要求亦會較嚴格,因此若之後還有置業打算,需謹慎考慮。

綜上,父母決定當擔保人前,要考慮自己的收入水平、退休時間、儲蓄、年齡及債務水平等,也要仔細評判子女的財政狀況及資金收入。如果子女存在「斷供」可能性,為避免產生「連鎖反應」,雙方都應盡量準備6至9個月工作收入的資金以備不時之需。

【買樓靠父幹】「父幹客」愛新樓?

近年其中一個常見「慈父」的地方,可能就是新盤售樓處。由於樓價高價,加上政府對於買入第二層物業的業主要徵收15%辣稅。因此,不少有能力的父母,都會協助子女年輕買樓,一邊預先幫子女置業,一邊以首置人名多買一層物業。

新樓按揭較靈活 由於幾乎每次新盤開售,傳媒都會捕捉到有父母表示為子女買物業,因此被認為「父幹客」多會選擇買新樓。這是由於新樓按揭審批較易,如果是父母支付首期,由子女供款,基於剛出來工作的年輕人收入不高,難以通過按保高成數按揭壓力測試,所以才會多有較多「父幹」購買新樓的案例。

不過,並不是每個父母都是億萬富豪,可以full pay 買樓,不少都是中產家庭,可能會將自住物業加按或利用積蓄買樓,由子女申請按揭,這會因為子女的收入限制了可負擔的樓價。

調查「父幹」平均資助90萬至1000萬 早年有調查顯示,父母平均資助金額由90萬至1,000萬元不等。千萬富翁中,有約4成資助超過500萬元。另外,根據政府調查,本港近三分二自住業主已全「供甩樓」。假設一些已供甩樓的父母,將物業加按套現,讓子女買入物業。以香港樓價中位數700萬元計,由於不少父母年紀已大可套現不多,大約套現到樓價4成,即280萬元協助子女上車。同時,子女可能工作不久,收入大約2萬元,30年按揭及2.5厘息計算,能通過壓力測試的貸款額只有200萬元,在二手市場,大約只能買入約450萬元的物業。

利用新樓的發展商按揭,基於財務公司不一定要用壓力測試(現有息率加3厘)去評估買家的收入,假設財務公司以最寛鬆的財務標準,即借款人收入要多於供款,但由於發展商按揭最終可高達6厘,以此計算最多貸款額大約300萬元。連同首期,大約可負擔樓價是550萬元。

不過,假設是父母買給子女結婚用,基於子女可與另一伴申請按揭,二人收入較高下,可借款的金額亦較高。以上述例子,大約可負擔樓在650萬至750萬元。至於如果父母屬於中上產人士,可以資助到500萬元以上,即使子女與另一半收入共約4萬元,可負擔的樓價亦可升至800萬元至900萬元的水平。

整體上而言,1000萬元或以下的物業,或會是「父幹客」偏好的銀碼。

還有其他置業疑難? 專業持牌客服為你拆解奇難雜症!
立即按此向客服查詢,唔明問到明!

 

相關文章 :

【新盤付款】屯門海皇路項目供樓優惠及按揭攻略... 新界西北近年有不少新盤推出,最新就有屯門新盤海皇路項目,由於市場反應踴躍,發展商日前再加推50伙單位應市,折實價552.43萬元起。今次小編...
【一手攻略】KOKO HILLS至齊懶人包 最近多個一手新盤計劃推出市面,其中會德豐位於茶果嶺的KOKO HILLS今週推出價單,吸引附近換樓客眼球。今次小編為大家介紹KOKO HIL...
【另類物業】凶宅估價按揭大拆解 近些年,不少「百無禁忌」買家為了尋找置業捷徑,考慮不如購入凶宅,不單樓價分分鐘可以比同類單位平一至三成,仲有買到筍盤的機會。因此,凶宅雖是另...
【個案分析】90後新人應該聯名買樓嗎?... 香港樓價高,一般上班族單憑一己之力上車較為困難。如果不想靠父幹買樓,不少新人會選擇夾份購買物業作為婚後新居。本期主角Jack亦一樣,下面我們...
【3球上車】低息環境置業攻略 銀行基於金融風險增加,不少調整按揭計劃優惠,要捉緊現時按揭優惠尾巴,又想在低息環境下上車,便要襯早上會鎖定優惠。今次小編會以300萬以下的上...
分享: