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美聯︰地價回歸3年前 投地審慎 跌勢難逃

美聯集團
更新日期 : 23/03/2016
美聯物業首席分析師劉嘉輝(左)及美聯測量師行董事林子彬(右)為未來樓市前景進行分析,拆解今年樓價與地價走勢。
美聯物業首席分析師劉嘉輝(左)及美聯測量師行董事林子彬(右)為未來樓市前景進行分析,拆解今年樓價與地價走勢。

樓市轉勢,衝擊土地市場表現,近期多幅地皮以低價成交,甚至出現流標情況。美聯測量師行董事林子彬表示,樓價回落,發展商投地態度趨向審慎,即使政府將推售更多受發展商歡迎的市區地皮,仍造價料僅與兩至三年前相若,其中新界區承受的壓力更大。雖然近年內地及中小型發展商積極投地,但由於政府急於推地,令部分推售的地皮涉及斜坡維護等的附帶條款,減低地皮的吸引力並增加項目風險,令有關地皮造價更低。

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示,近期地皮以低價批出,影響區內屋苑樓價回落,影響整體樓市氣氛。今年首季整體物業註冊量創逾25年來紀錄新低,惟隨著第二季樓價進一步回落,將有助刺激購買力重返市場,料第二季二手註冊量將回升至8,500宗,較首季上升7成,但仍較去年同期約11,000宗為低,其中400萬元以下的二手註冊比率料進一步上升至6成。

大型地皮供應增 市區地陸續出場

林子彬表示,政府近年積極覓地增加土地供應,按政府財政年度計算,雖然賣地計劃中的用地數目,由2012/13年度起逐年減少,由總數47幅,下跌38.3%至2016/17年度的29幅,但整體可供興建單位數目卻不斷增加,同期數量由13,500伙,大幅增加42.2%至19,200伙,反映政府為針對市民的置業需求,提供更多中小型單位,近年相繼推出發展密度較高的用地。

市區用地比率亦見上升,2012/13年度位於港島及九龍區的地皮合共10幅,佔可供出售地皮總數21.3%,到2016/17年度,同類地皮數目略增至12幅,但相關比率大幅上升至41.4%,反映下年度市區地皮將擔當重要的角色。

另外,政府為吸引更多發展商參與賣地,2013年起拆細地皮出售,當年售出的小型用地達17幅,佔整體36幅地皮比例高達47.2%,到2015/16年度該比例則降至23.5%,反觀同期大型用地佔比則由36.1%,上升5.1個百分點至41.2%。

   圖:近年內房參與政府住宅用地競投統計

*2幅流標的地皮亦包括在內:(i)青衣細山路 及 (ii)元朗凹頭
未計及未售出的2幅地皮:(i)沙田大埔公路沙田嶺段 及 (ii)屯門青霞里

內地發展商抬頭 市場參與度大增

林子彬表示,政府近年推售的小型地皮增多,吸引中小型發展商參與投地,其中標比例於2013/14及2014/15年度升至60%,反觀同期由於地價趨升,加上競爭加大,令大型發展商投標態度轉為審慎,其中標比例由2012/13年度的55%,降至2015/16年度的15%。

內地發展商於本港土地市場參與度不斷提升,政府於2012/13年度推售合共22幅,內地發展商參與競投其中兩幅,佔比為9%,其後該比率亦繼續向上,於2015/16年度,政府推出合共15幅地皮,內地發展商則參與競投其中10幅,比率高達66.6%,中標地皮更達6幅,佔整體批出地皮量40%,反映內房對香港房地產市場的投資顯著增加。

近年來內地發展商投得的14幅住宅地皮中,市區及新界用地各佔1半,大部分屬傳統或新界低密度豪宅地段,以及就近鐵路沿線,主要由於內地發展商正熟習香港市場,競投這類優質地皮有助管理風險,估計短期內內地發展商將繼續積極參與本港土地市場,以增加公司的土地儲備作日後發展。

政府急推「半熟地」 導致低價批地

林子彬表示,政府積極覓地以增加土地供應,令涉及斜坡維修的住宅用地數目有所趨升,有關地皮佔全年售出用地的比例,由2013/14年的14%,大幅攀升至2015/16年的47%。這類地皮涉及斜坡維修的成本難以估算,並且大大增加發展商投資風險,影響入標意欲,甚至出現流標現象,令這類地皮批出的價格低於市場預期,造成政府「低價批地」的錯覺。

由於未來鐵路及市區重建項目減少,政府賣地對增加土地供應的重要性將提高,政府或需加快覓地,以確保持續的土地供應。由於政府需短時間內推售覓得的地皮,未來或會繼續推售該類涉及斜坡的住宅地皮,將偶然出現地皮以低於市場預期的價格售出。

   圖:焦點地皮估值 – 2016/17財政年度政府賣地計劃

啟德地皮成焦點 新界地價調整壓力大

林子彬表示,展望2016/17年度,樓價回落,發展商投地態度趨向審慎,估計將為地價添壓,其中新界區為未來供應重鎮,部分更受斜坡維修問題及潛在司法覆核困擾,壓力相對較大。雖然市區地皮數量增多,但過去幾年供應較少,故地價將較平穩,估計造價將與過去兩三年的水平相若。

林子彬指,啟德新發展區的7幅地皮為2016/17年度政府賣地計劃中較矚目的住宅地皮,估計樓面呎價介乎5,000至6,200元,倘若全數地皮出售,將可提供425萬呎住宅樓面面積,涉及逾6,000伙中小型單位,並可為政府庫房帶來高達254億元的賣地收入。

   圖:首季整體物業註冊量料首穿萬宗

今季整體物業註冊量首穿萬宗 創逾25年新低

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示,據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示,截至3月21日,合計只有7,604宗,估計3月份餘下的日子亦會於低水平徘徊,故預期今年第一季整體物業註冊量將首次跌穿1萬宗水平,創逾25年有紀錄以來的季度新低。

美國去年底落實加息、股市調整、加上發展商放慢推盤步伐,估計首季一手私樓註冊量將跌至約1,200宗水平,見7年半低位,新盤推售放緩,但二手未見受惠。二手住宅交投極度疲弱,料首季二手住宅註冊量僅錄5,000宗,亦創逾20年有紀錄以來的季度新低。

樓價續跌 細價樓註冊量比率明顯回升

劉嘉輝表示,美聯「樓價走勢圖」顯示,本港樓價已由去年高位至今年2月累跌約10.2%,估計首季樓價將再跌約5%,接近去年第四季5.9%的跌幅。兩季合計,將創下08年金融海嘯後的最大跌幅。

樓價持續下跌,細價物業成交比率明顯回升。截至今年3月21日,首季二手住宅註冊量錄4,595宗,當中成交額為400萬元或以下佔2,402宗,比率約52.3%,即2個二手成交中,有1個是400萬元或以下,與去年第三季樓價高位時的比率36.2%,大幅上升16個百分點,同時亦重返2014年第3季水平。若針對十大細價屋苑成交作分析,400萬元或以下成交比率去年第三季有50.3%,但今年首季則大幅回升至近9成,即10個成交約9個是400萬以下物業,重返2014年第四季水平。

細價樓成交比率續升,反觀中價物業交投則見疲弱。劉嘉輝指,截至今年3月21日,700萬元至1,200萬元二手註冊量僅錄472宗,佔整體成交10.3%,較去年第三季的15.5%下跌5.2個百分點,反映樓價回調、市況轉差,換樓人士按兵不動,削弱換樓誘因,令中價物業比率下跌。若只以十大中價屋苑作分析,有關比率亦由去年第三季的61.7%,大跌至今季的47.3%。

   圖:料次季400萬元或以下二手註冊量比率進一步攀升至6成

第二季註冊量料回升 細價樓佔比續增

劉嘉輝預期,隨著樓價於第二季進一步回落,將吸引積存的購買力重返市場,預期該季二手住宅註冊量將回升至8,500宗水平,較首季上升7成,其中成交額400萬元或以下的註冊量料錄5,100宗,比率由第一季的約52%,攀升至第二季的6成,重返2014年第一季水平。

然而,中價樓市場交投比例將進一步下降,劉嘉輝預期,成交額為700萬至1,200萬元的二手註冊量比率,第二季將降至8%。隨著發展商推盤步伐加快,加上定價進一步回調,料第二季一手私樓註冊量將回升至約4,000宗水平,按季升幅達233%。

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