美聯︰地價回歸3年前 投地審慎 跌勢難逃

*2幅流標的地皮亦包括在內：(i)青衣細山路 及 (ii)元朗凹頭
未計及未售出的2幅地皮：(i)沙田大埔公路沙田嶺段 及 (ii)屯門青霞里

內地發展商抬頭 市場參與度大增

內地發展商於本港土地市場參與度不斷提升，政府於2012/13年度推售合共22幅，內地發展商參與競投其中兩幅，佔比為9%，其後該比率亦繼續向上，於2015/16年度，政府推出合共15幅地皮，內地發展商則參與競投其中10幅，比率高達66.6%，中標地皮更達6幅，佔整體批出地皮量40%，反映內房對香港房地產市場的投資顯著增加。

近年來內地發展商投得的14幅住宅地皮中，市區及新界用地各佔1半，大部分屬傳統或新界低密度豪宅地段，以及就近鐵路沿線，主要由於內地發展商正熟習香港市場，競投這類優質地皮有助管理風險，估計短期內內地發展商將繼續積極參與本港土地市場，以增加公司的土地儲備作日後發展。

政府急推「半熟地」 導致低價批地

由於未來鐵路及市區重建項目減少，政府賣地對增加土地供應的重要性將提高，政府或需加快覓地，以確保持續的土地供應。由於政府需短時間內推售覓得的地皮，未來或會繼續推售該類涉及斜坡的住宅地皮，將偶然出現地皮以低於市場預期的價格售出。

啟德地皮成焦點 新界地價調整壓力大

林子彬表示，展望2016/17年度，樓價回落，發展商投地態度趨向審慎，估計將為地價添壓，其中新界區為未來供應重鎮，部分更受斜坡維修問題及潛在司法覆核困擾，壓力相對較大。雖然市區地皮數量增多，但過去幾年供應較少，故地價將較平穩，估計造價將與過去兩三年的水平相若。

林子彬指，啟德新發展區的7幅地皮為2016/17年度政府賣地計劃中較矚目的住宅地皮，估計樓面呎價介乎5,000至6,200元，倘若全數地皮出售，將可提供425萬呎住宅樓面面積，涉及逾6,000伙中小型單位，並可為政府庫房帶來高達254億元的賣地收入。

今季整體物業註冊量首穿萬宗 創逾25年新低

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，截至3月21日，合計只有7,604宗，估計3月份餘下的日子亦會於低水平徘徊，故預期今年第一季整體物業註冊量將首次跌穿1萬宗水平，創逾25年有紀錄以來的季度新低。

美國去年底落實加息、股市調整、加上發展商放慢推盤步伐，估計首季一手私樓註冊量將跌至約1,200宗水平，見7年半低位，新盤推售放緩，但二手未見受惠。二手住宅交投極度疲弱，料首季二手住宅註冊量僅錄5,000宗，亦創逾20年有紀錄以來的季度新低。

樓價續跌 細價樓註冊量比率明顯回升

劉嘉輝表示，美聯「樓價走勢圖」顯示，本港樓價已由去年高位至今年2月累跌約10.2%，估計首季樓價將再跌約5%，接近去年第四季5.9%的跌幅。兩季合計，將創下08年金融海嘯後的最大跌幅。

樓價持續下跌，細價物業成交比率明顯回升。截至今年3月21日，首季二手住宅註冊量錄4,595宗，當中成交額為400萬元或以下佔2,402宗，比率約52.3%，即2個二手成交中，有1個是400萬元或以下，與去年第三季樓價高位時的比率36.2%，大幅上升16個百分點，同時亦重返2014年第3季水平。若針對十大細價屋苑成交作分析，400萬元或以下成交比率去年第三季有50.3%，但今年首季則大幅回升至近9成，即10個成交約9個是400萬以下物業，重返2014年第四季水平。

細價樓成交比率續升，反觀中價物業交投則見疲弱。劉嘉輝指，截至今年3月21日，700萬元至1,200萬元二手註冊量僅錄472宗，佔整體成交10.3%，較去年第三季的15.5%下跌5.2個百分點，反映樓價回調、市況轉差，換樓人士按兵不動，削弱換樓誘因，令中價物業比率下跌。若只以十大中價屋苑作分析，有關比率亦由去年第三季的61.7%，大跌至今季的47.3%。