集團動態

美聯:新供應水浸 貨尾倍增衝萬伙 現樓貨尾最少減價15% 樓價再跌半成

美聯集團
更新日期 : 03/05/2016

美聯物業住宅部行政總裁布少明指「五一黃金週」新盤傾巢而出,減價賣樓策略奏效,帶動一二手交投回勇,「五一」3天新盤及二手10大屋苑合共錄250宗成交,與去年同期相若(見下圖)。交投縱有回暖,但樓巿「供過於求」勢頭已現,當局公布未來3至4年住宅供應達9.2萬伙紀錄新高,一手餘貨(包括樓花及現樓)按年倍升至逾9,408伙高位,當中九龍區存貨佔逾5成,預期樓花貨尾低巿價沽現象擴散至全港各區,而積存數年的現樓貨尾沽壓尤其沉重,最低限度劈價15%去貨,料下半年樓價再跌5%。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指港樓降價換量,一河之隔的深圳樓市火熱,二手樓價指數由去年至今升逾7成,港深樓價差距大幅收窄,內地買家以個人登記的二手住宅註冊量由去年首季至今年首季跌勢持續,預期在中央出招調控陰霾下,4月成交見明顯回落,現時深圳樓價持續調整,暫未見內地客套現並大舉轉投本地樓巿,惟料逾億元超級豪宅將續受追捧。

   圖:歷年「五一黃金週」之周末10大藍籌屋苑成交量

* 資料來源:美聯物業分行紀錄
註:此10個屋苑的成交資料乃根據美聯分行網絡於市場上收集所得,但並不能全面反映該屋苑的實際成交數目,
各屋苑最終成交數字將以土地註冊處所提供為準。以上為臨時數字,僅供參考,並有可能會作修訂而不另行通知。
一切因依賴上述內容而引致之損失,美聯物業概不負責。

「五一黃金週」一、二手俱旺

布少明表示,以剛過去的「五一黃金週」3天(30/4-2/5)統計,二手10大指標屋苑錄約20宗買賣成交,雖然交投由去年同期約12宗大幅反彈66.7%,惟相對2014年同期約40宗仍具顯著差距,期間新盤錄約230宗成交,與去年同期約239宗相若,大幅拋離2013年約10宗及2014年約40宗,若將「五一」3天新盤及二手10大屋苑合計,共錄250宗成交,與去年同期錄約251宗相若。

劉嘉輝指樓價由去年8月高位至今累跌約11.6%,筍盤乍現,加上春節過後的樓市交投小陽春效應,促使住宅物業交投量於3月份回升。綜合美聯分行資料,35大屋苑於3月份首4週共錄約284宗買賣,較2月份首4週 106宗大幅上升168%。不過,由於市場筍盤逐步消化,交投再現回落,據美聯「樓價走勢圖」顯示,最近兩個月樓價跌幅降至不足1%,較去年8月至今年2月平均每月跌近2%明顯放緩,影響4月份35大屋苑首4週成交量僅錄267宗,按月減少6%。

縱然近月交投略為回暖,但仍處於低水平。估計今年首4個月,二手住宅物業成交量錄約10,200宗,較去年同期的約14,874宗大幅減少31.4%,成交金額跌幅更甚,同期錄約550億元,按年跌近4成,反映今年以來中小型住宅交投比率增加。新盤方面,今年首4個月,一手住宅物業錄約3,000宗買賣,較去年同期的約5,851宗大減48.7%,惟金額跌幅較小,僅由去年首4個月的約573.04億元,下跌約3成降至今年同期的約400億元,反映今年以來豪宅一手成交比率上升。

新盤熱潮減弱 首月售出率大跌至30%

劉嘉輝續指,去年首兩季市況佳,加上發展商以「貼市價」推盤,吸引大批購買力湧入新盤市場,令期內新盤推售的首一個月內,售出比率高達逾84%。然而,隨著市況轉弱,加上供應數字節節上升,即使發展商仍以「貼巿價」推盤,巿場觀望氣氛濃厚下,置業需求減慢,到今年第一季,新盤首月售出比率大幅下降至30%,意味期內100伙新盤推售時,僅30伙於開售首月內成功售出,反映發展商去貨速度顯著減慢。

   圖:每季推出全新新盤項目的首月售出率

* 首月指各新盤項目成交首次出現於銷售網的日期開始後的30日內計算
以上資料綜合<一手住宅物業銷售資訊網>計算,資料更新時間為2016年4月26日11:00
若有關資料未來有任何更改將不會另行通知,資料最終應以<一手住宅物業銷售資訊網> 為準
資料來源: <一手住宅物業銷售資訊網>、美聯物業房地產數據及研究中心

貨尾倍升至逾9,000伙 九龍佔半數

布少明表示,首季新盤銷情顯著放緩之際,截至第一季為止,未來3至4年一手私人供應攀升至9.2萬伙紀錄新高,新貨蜂擁而至,發展商推盤壓力進一步上升,貨尾單位數目不斷累積,「供不應求」局面逆轉。據資料,去年4月各區貨尾(包括樓花及現樓)單位錄約4,425伙,其中新界區佔最高比例,為數約1,814伙佔約4成。而今年最新錄得貨尾(包括樓花及現樓)單位達9,408伙,較去年同期倍升,當中九龍區(包括將軍澳及西貢)貨尾單位飆升至4,949伙,佔逾5成水平,超越新界區成為貨尾重貨區,貨尾單位主要集中九龍塘及何文田、元朗及屯門、油尖旺及深水埗區。

   圖:最新各區貨尾(樓花+現樓)單位分布

* 資料截至2016年4月24日
各項目貨尾單位為該項目的單位總數扣去售出數目計算
選取<<一手住宅物業銷售資訊網>>內的203個項目,並綜合<<一手住宅物業銷售資訊網>>、土地註冊處及市場消息計算,
待日後收集更多資料會作修訂而不另行通知,以上資料僅供參考
更新日期:2016年4月25日

若單以現樓貨尾單位統計,全港現樓貨尾約2,955個,當中九龍區(包括將軍澳及西貢)佔逾5成錄約1,497伙,超越新界區約1,094伙及港島區約364伙,單位集中油尖旺及深水埗區。反觀去貨相對慢熱的樓花貨尾單位,全港總數達6,453伙,九龍區(包括將軍澳及西貢)同樣存貨最多,佔逾5成達3,452伙,新界及港島區分別錄2,158伙及843伙,集中九龍塘及何文田區、元朗及屯門區。

若將近年積存共9,408伙貨尾單位按開售時間劃分,最近一年內(15年5月至16年4月)開售而尚未售出單位達6,950伙,乃對上一年(14年5月至15年4月)約869伙近8倍,急升至高位水平,當中樓花貨尾佔6,154伙,數目遠遠拋離現樓貨尾約796伙,樓花貨尾比率高達89%,明顯較對上一年(14年5月至15年4月)29%為多,可見在「供應增、需求減」格局下,貨尾單位面臨上升壓力。

深圳樓價爆升 追近港樓

劉嘉輝表示,當本港樓巿處供求角力,樓價踏調整軌道之際,一河之隔的深圳樓巿熾熱,當地二手住宅樓價指數由去年的440點,顯著上升72%至757點,升幅拋離本港樓市。若單以去年計算,深圳二手樓價全年升56.3%,大幅跑贏本港新界西北區二手樓價5.2%的升幅;若單計今年首季,深圳樓價進一步上升9%,本港新界西北區二手樓價則下挫8.9%。

在此消彼長的情況下,港深樓價差距大幅收窄,截至今年3月,美聯「港深樓價差距指數」跌至108.1點,較去年2月份的197.2點下挫45.2%。

   圖:港深樓價差距收窄

(a)深圳二手住宅價格資料由美聯中國所提供
(b)以人民幣計算的新界西北區平均呎價乃根據區內部份著名私人屋苑於每月土地註冊處登記的買賣註冊個案,並計算加權平均數,再根據每月月底匯率計算以人民幣為單位的呎價,2016年3月樓價屬臨時數字,日後得到更詳盡資料後將作出修訂。另計算成交的過程或會刪減部份特殊的成交個案
而港深樓價差距數指數則以(a)- (b), 並以2005年1月數字作100所計算
資料來源:美聯中國及美聯物業房地產數據及研究中心

深樓市交投一個月錄逾萬宗

市場氣氛熾熱,加上預期當局快將推出調控樓市的措施,刺激深圳二手住宅交投於3月份升至約18,706宗,較本港樓市估計今年首4個月總二手交投量10,200宗大幅高出83.4%。即使深圳4月份二手交投跌至約8,516宗,但仍較本港4月份預計二手交投估計逾3,000宗多約1.8倍。

近年深圳樓巿瘋漲,成為內地資金一大落點,中央政府有機會加強樓市調控,為當地樓巿降溫。綜合土地註冊處數據,根據已知的個人買賣中,以英文姓名拼音辨別,內地買家佔本港二手住宅註冊量比率由去年首季3.7%,至今年首季升至6.2%,期間註冊金額比率亦由4.5%升至7.4%。值得留意的是,該比率上升並非反映內地客買港樓呈現升勢,若按內地買家以個人登記的二手住宅註冊量變化統計,數字由去年首季開始至今年首季跌勢持續,意味內地客買港樓實際宗數減少,但在跌幅未及本地客入巿宗數下,令內地人買港樓比率有所回升。

   內地買家以個人登記的二手住宅註冊量按季變化

註:1) 以買家姓名的英文拼音鑒別是否內地買家;
2) 二手住宅數字包括公屋、居屋及夾屋;
3) 鑒於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時,每月註冊個案一般主要反映前一個月市況
4) 以上數字為臨時數字
* 16年第1季為初步數字,當獲得更多數據後會作出修訂
資料來源:土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心

縱然本地樓巿踏入熊巿,本地業主減價放貨個案增加,惟內地客沽售港樓不升反跌。據資料,去年首季內地賣家佔本港1,000萬元以上二手豪宅註冊量比率錄9.8%,今年首季跌至8.1%,期間註冊金額比率亦由10.9%跌至8.7%;至於內地賣家佔本港1,000萬元以下二手住宅註冊量比率亦由去年首季4.6%跌至今年首季4.4%,註冊金額則由去年首季5%微升至今年首季5.1%。主要原因是樓價跌勢已成,大部份內地客對本地不願減價沽貨,未有輕舉妄動,加上期間受農曆新年傳統淡季因素影響,冷卻整體樓巿交投,因而有關比率未有反映明顯放貨趨勢,不排除數字將會回升。

貨尾減價潮至 下半年樓價再跌半成

布少明總結,新盤銷情放緩,在「前有新貨,後有貨尾」下,樓巿供過於求漸趨嚴重,在全新新盤減價搶客下,貨尾單位沽壓更甚,尤其現樓樓花積存時間愈長,發展商促銷壓力愈大,當樓花貨尾低巿價沽現象蔓延各區之際,數年前應巿、積存已久的現樓貨尾,最低限度要劈價15%去貨,這邊廂港樓減價吸客,那邊廂深圳樓巿在中央出招調控陰霾下,4月成交已見明顯回落,現時深圳樓價持續調整,暫未見內地客套現並大舉轉投本地樓巿,惟料逾億元超級豪宅將續受追捧。

其他集團動態