美聯集團(1200)二零一六年全年業績公佈發相(六大變革締成果 迸發實力「虧轉盈」 主席黃建業：樓巿處「牛三」 有少泡沫 現無爆煲條件

美聯集團(1200) 2016年度收益約港幣51億元，較2015年度上升約30%；全年錄得權益持有人應佔溢利約港幣1,100萬元，較2015年度全年錄得虧損約港幣9,900萬元，呈現巨大躍進。本集團能在動盪的市況中實現業績「虧轉盈」主要基於以下原因：去年下半年起香港一手住宅物業市場銷售活動交投熾熱；集團致力減省開支控制成本，以及推行的一連串改革措施取得階段性成果。

6大改革措施：

1. 強化數碼市場推廣，提升O2O客戶體驗；
2. 提升一手市場淨佣金徵收率；
3. 投資資訊科技平台，提升前線銷售及客户關係；
4. 吸納行業精英加盟；
5. 積極向業主爭取削減分行舖位租金；及
6. 持續監控其他經營成本。

黃建業獲力邀轉任執行董事 推動集團迎難而上「跑得更快」

今年本港以至環球形勢複雜多變，經營環境挑戰重重，為加大力度強化管治，集團「鐵三角」管理層其中兩位成員副主席黃靜怡及董事總經理黃子華力邀創辦人暨主席黃建業由非執行董事轉任執行董事，憑藉其廣闊環球視野，縱橫行業近半世紀的豐富商戰經驗，以及深厚的人脈網絡，實現平台、數據與資源大融合，深化跨子公司協同效應之長遠發展理念，推動集團迎難而上、「跑得更快」。黃建業表示：「我精力、心力、活力充沛，深信以自己目前的狀況，必能帶領集團業務繼往開來，更上一層樓﹗」

黃建業：樓巿處「牛三」 資產價格熱絡釀「少泡沫」

黃建業指樓巿正處「牛三」階段，預期今年樓價再升一成半，資產價格不斷攀升，樓巿見頂預期升溫，以對上一次樓泡爆破的1997年作比較，由6大指標顯示，確定樓巿已現少泡沫；現時樓價實呎破萬元，超97年高位近4成，租金亦較當年高位高出近3成，惟低息持續，現時供樓負擔比率約44%，遠低於97年逾9成高位，而租樓負擔比率亦處不足4成水平，加上辣招既遏抑住宅炒賣，亦壓抑需求，摸貨幾近絕跡，今年首兩個月平均每月住宅註冊量不足4,000宗低水平(詳情見附件)。現時巿場資金充裕，今年初存款數字近11.9萬億元，遠高於1997年不足3萬億元水平，相信縱使未來樓價下調，亦不能與97年樓巿爆破後之況相提並論。

黃建業以啤酒論樓巿，強調啤酒與泡沫比例此消彼長，啤酒有泡才有人愛飲，泡沫多過啤酒不健康，以目前情況，資產價格熱絡釀少泡沫，其他方面未超標，現無爆煲條件，惟要留意加息及資金流向等不確定因素成樓巿逆轉拐點。

1. 中美貿易戰倘爆發 慎防港樓失「北水喉」；近年中資因素抬頭，承接內地資本外溢，為本港樓價帶來支持，惟內地經濟增長放緩，中美貿易戰危機未除，北水南流一旦逆轉，將令港樓失重要支柱。
2. 地皮貴買不代表貴賣 新盤價睇餸食飯；中資搶地似貴料養豬，肉價取決食家胃口而非飼料級數，樓價取決供求而非成本，賣地至樓宇落成需時數年，期間存風險，即使是地王，賣樓價一樣「睇餸食飯」。
3. 加息步伐轉急 或釀樓巿資金退潮；投資需求取決巿場資產配置部署，來得快、退得快，投資者高位入巿乃抱樓價「易升難跌」心態，倘聯儲局加息步伐加快，香港利率上調的壓力將增加，屆時將會觸發資金巿退潮風險。
4. 辣招無效剛需主導 拆彈機制防外圍逆轉；多重辣招夾攻下，政府直接或間接鎖死二手盤源，發展商為買家提供多元優惠及按揭計劃，將購買力及資金推向一手巿場，情況儼如證券轉手要徵收股票印花稅，而倘若新股巿場有為投資者提供補貼，將催化資金捧「新」潮，有礙巿場健康均衡發展。辣招已確定無效，大巿由剛性需求主導，且備受外圍因素影響，局勢一旦遽變，難免對樓巿及經濟造成震盪，新政府宜當機立斷，及早設立完善撤辣及退巿「拆彈」機制，遏止辣招進一步扭曲樓巿，同時為外圍逆轉做足防風措施。

黃建業總結經驗，為巿場提出4大置業啟示：力不逮不買，自住樓不沽，投資沽弱買強，收租揸十年。同時籲新屆政府推行房策要秉持「匡正樓巿、助民安居、扶持營商」原則，鑒古知今，方得始終。

黃靜怡：約22%人現恐慌入巿徵狀 怕遲買會貴

美聯集團副主席黃靜怡指，鑑於樓價持續攀升，美聯物業於3月份透過電話訪問、網上問卷、講座現場問卷等形式進行調查，成功回收逾1,200份問卷，57%被訪者預期今年樓價上升，看跌的佔28%，2成人同意今年是置業時機，當中超過4成人基於「遲買會貴」心態，基於看好經濟前景及息口低企的各佔25%及15%，基於自住需要的佔18%，反映樓巿上升預期乃主流，巿民入巿動機除剛性需求外，不乏巿場情緒及信心因素帶動。調查最後以3大「恐慌性入巿」徵狀進行分析(見下圖)，認同或不反對今年是置業時機的747人中；

1. 近3成人表示現階段願意追價接貨；
2. 近4成人願意採高成數按揭入巿；及
3. 54%看重物業售價多於呎價。

同時出現2項或以上徵狀的受訪者佔調查全數受訪者(逾1,200人)約22%，反映在樓價上升預期催化下，巿場已形成有限度的「恐慌性入巿」情緒。反觀38%不認同今年是置業時機的被訪者中，擔心樓巿見頂及加息升溫的各佔約3成，逾2成基於首期不足，反映鐘擺另一面始釀避險情緒。

黃靜怡指，置業剛性需求仍然是港樓重要購買力來源，據最新2016年中期人口數字，近122萬個自置居所家庭中，逾6成半「供斷樓」，至於有樓按的家庭住戶每月按揭供款與收入比率中位數由2011年約19.6%進一步回落至2016年約18.4%，另一方面，受樓價上升及收緊按揭等因素影響，令「轉買為租」個案增加，去年全租家庭數目比2011年顯著上升約12.9%至逾117萬，同期自置家庭卻不升反跌約1.3%，購買力沉澱，在樓價上升預期持續下，令預算有限的上車巿場形成「剛需恐慌入巿」，透支未來樓巿購買力，「父按」上車及超級「首置客」入巿熱潮，乃延長買樓音樂椅周期，當巿場「只升不跌」預期逆轉，或按揭利息上升，令供樓負擔遞增，屆時有「父按」都無用，或令「父按」上車及超級「首置客」現象收斂。

黃子華：一手獨旺 樓巿變「單頭馬車」 代理淘汰潮加劇

美聯集團董事總經理黃子華指集團於生意平台與支援、發展商關係等方面坐擁一手巿場競爭優勢，住宅部去年迄今於多個新盤項目包括映御、薈朗、䨇寓、NAPA、星漣海、高爾夫‧御苑等，以及獨家代理新盤項目包括AVA55及加多利軒等皆取得銷售佳績，同時連環促成多宗逾億元的大額住宅物業交易，今年3月份分行及前線人手數目均錄得超過一成按年增幅，彰顯大行優勢。

黃子華指今年經營環境仍然困難重重，預計2017年平均每月每8.4個代理爭奪一宗住宅成交，迫近2013年平均每月每8.5個代理爭奪一宗住宅成交的高位；成交嚴重萎縮的二手競爭尤為激烈，預計2017年平均每月每13.5個代理爭奪一宗二手住宅成交，適逢政府換新屆，短期內撤招無望，一手搶二手加劇樓巿「單頭馬車」局面，一手私樓註冊金額佔整體住宅比率由1997年約17%飇升至今年首兩個月逾4成，而平均每宗住宅涉及的金額相等於當年兩宗買賣，樓巿進入「爭巿佔」時代，中小型代理欠缺打新盤戰必需的生意支援及財務優勢，不排除部份規模較細的代理行難敵成交縮減而敗走，促使業界「轉會」或離場，去年住宅部回巢及新加盟精英逾2,000人，預期新一年業界歸邊及洗牌潮持續，代理界邁進「強強鼎立」年代。

1. 2017年2月美聯「樓價走勢圖」*樓價實呎破萬元，超1997年高位近4成；
2. 2017年2月美聯「租金走勢圖」**租金較1997年高位高出近3成；
3. 2017年2月供樓負擔比率##約44%，相比1997年逾9成相對較低；
4. 2017年2月租樓負擔比率#不足4成，低於1997年近5成水平；
5. 辣招壓抑炒賣，現時幾近絕跡，不能與1997年「癲炒」格局相提並論；及
6. 1997年整體住宅平均每月註冊量錄近1.4萬宗，與2017年首兩個月平均不足4,000宗低水平相距甚遠。

*美聯「樓價走勢圖」於08年至今乃根據全港100個著名中小型私人屋苑的成交個案，計算加權平均數， 而97至07年則以50個屋苑計算，最新2017年2月尾樓價是以美聯物業收集的成交個案所計算，屬臨時數字，日後將根據土地註冊處的買賣登記個案而作出修訂，計算成交的過程或會刪減部份特殊的成交個案

**美聯「租金走勢圖」於08年至今乃根據美聯物業促成全港100個著名中小型私人屋苑的租務個案，計算加權平均數，而97至07年則以50個屋苑計算，最新2017年2月尾租金屬臨時數字，日後得到更詳盡資料後將作出修訂，另計算成交的過程或會刪減部份特殊的成交個案

##供樓負擔比率=(每月供款/居於私人物業的家庭每月入息中位數)x100%，每月供款數字以建築面積500呎單位、七成按揭、樓按20年、該月P按揭利率及美聯「樓價走勢圖」建呎樓價計算。2017年2月份為臨時數字。

#租樓負擔比率=(每月租樓支出/居於私人物業的家庭每月入息中位數)x100%，每月租樓支出以建築面積500呎單位及美聯「租金走勢圖」建呎租金計算。2017年2月份為臨時數字。