美聯:首季豪宅一手帶動 表現跑贏大市 全年超級豪宅領頭羊 交投料續創歷史新高
更新日期 : 18/04/2016
隨著樓市出現調整,首季整體住宅(包括一手私樓及二手住宅)買賣註冊按年下跌逾6成,當中逾2千萬元物業交投亦按年下挫,惟跌幅不足5成,表現已較大市優勝。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,整體住宅買賣註冊已連跌6季,惟逾2,000萬元住宅註冊量則只下跌2季,無論按年或按季的跌幅均跑贏大市,主要是過去數月一手大碼豪宅持續貼市價推售,吸納豪宅購買力。值得留意,逾億元超級豪宅冊量走勢更出現背馳,逆市按季錄增長,按年亦見平穩,反映超級豪宅受惠供應極少,預期人民幣貶值及本地與國內買家垂青下,故後市仍看高一線,料全年有機會破百宗,續創歷史新高。
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表: 首季豪宅註冊量與大市比較 |
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不包括一手公營房屋 |
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首季豪宅表現較突出 布少明指出,根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料,今年首季一手私樓及二手住宅註冊量共錄得6,697宗,按年錄得多達61.2%跌幅,而按季亦錄得約35.9%跌幅,宗數創紀錄新低,並且是連續第6個季度出現下跌,反映樓市表現轉差,以季度計亦是有紀錄以來最長。反觀,首季逾2,000萬元住宅註冊量錄得約264宗,按年錄得約47.7%跌幅,或按季錄得約27.7%跌幅,並只是連續第2季錄得下調,而且比起08年第四季金融海嘯爆發後的低位135宗更高出超過9成半,表現均較大市優勝。 若以一手私樓註冊量劃分,今年首季僅錄得1,323宗,分別按年減少約64.6%及按季下跌約71.2%,是自08年第四季以來最少的季度。至於逾2,000萬元的一手私樓註冊量則錄得152宗,按年跌約33.6%,按季跌約24.8%,調整明顯較少。若按二手住宅註冊量劃分,首季錄得約5,374宗,按年跌約60.3%,雖按季僅跌約8%,但已是有紀錄以來新低水平。至於逾2,000萬元二手住宅註冊量於首季則錄得約112宗,按年跌約59.4%,按季跌約31.3%。 逾億元超級豪宅註冊不跌反升顯需求 更值得留意,逾2,000萬元住宅表現優於大市之際,逾1億元的超級豪宅買家承接力更加不跌反升,首季一、二手合共錄得約28宗買賣註冊,不單與去年同期相若,更按季錄得約47.4%升幅。事實上,據統計,去年全港逾億元的一二手住宅註冊量已錄得約117宗,較2014年上升46.3%,並已創出歷史高位。若以目前首季逾億元註冊量推算,受惠這類項目供應極少,加上預期人民幣貶值帶動,本地及國內買家將繼續垂青超級豪宅,料全年註冊量有機會與去年相若,甚至有再創新高。 |
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圖: 全港每年逾1億元一手私樓及二手住宅註冊量 |
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未有包括以土地形式的註冊個案 |
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樓價方面,豪宅表現同樣較中小型物業為佳。根據美聯物業豪宅樓價走勢圖資料,今年3月份豪宅實用呎價錄得約17,410元,較去年6月份高位下跌約9.8%,同期二手樓價則較去年8月的高位回落約12.2%。 年底前九龍區豪宅供應冠各區 美聯物業九龍區董事陳光明表示,根據統計,今年首季九龍區(包括將軍澳及西貢區)逾2,000萬元的一手私樓註冊量錄得約20宗,而二手住宅註冊量則得約42宗,分別按年下跌54.5%及44.7%,按季則下跌65.5%及保持相若水平。惟近期多個九龍區豪宅盤開售,預期會在第二季土地註冊處資料上反映出來。 至於九龍區豪宅樓價走勢圖顯示,3月底區內指標豪宅實用呎價錄得20,787元,較去年6月份高位約22,966元錄得約9.5%跌幅。 不過,年底前九龍區新盤供應較充裕,可望推出市場發售的單位數目約有10,019伙,為各區之冠,當中估計推出的豪宅項目的單位數目約有3,061伙,佔約31%。而豪宅項目的單位數目亦稱冠三區。 |
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圖: 估計九龍區豪宅新供應 |
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上述為估計於2016年底前有機會推售的全新新盤,並估計屬豪宅項目,至於推出與否,最終視乎發展商售樓策略,待日後收集更多資料會作修訂而不另行通知,以上資料僅供參考。更新日期:2016年4月8日 |
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港島豪宅樓價首季錄增幅 美聯物業港島區董事歐沚軒表示,至於港島區方面,今年首季港島區(包括愉景灣)逾2,000萬元一手私樓註冊量錄得約73宗,而二手住宅註冊量錄得約64宗,分別按年下跌約47.4%及65.4%,並且按季分別保持相若及下跌約39.6%。 另外,根據港島區豪宅樓價走勢圖,3月底該區指標豪宅實用呎價錄得約21,141元,雖然按月輕微反彈,但仍較去年8月份高位錄得的24,137元下跌約12.4%。 而第二季直至年底為止,該區可望推售一手新盤數目料約有3,199伙,惟當中涉及的豪宅單位數目有1,178伙,佔約37%,佔同區比例為則為各區最高。事實上,由於港島區供應量較為珍罕,故發展商傾向興建豪宅物業,故比率相對較高。 |
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圖:美聯港島豪宅樓價走勢圖(以實用面積計算) |
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-選取港島區40個豪宅屋苑,平均呎價以simple average計算 |
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首季新界中小型一手交投主導
新界區方面,美聯物業新界區董事張子存表示,回顧首季該區一手推盤以中小型住宅單位為主,故交投表現則相對豪宅優勝。若以該區逾1,000萬元劃分為豪宅計算,首季錄得的一手私樓註冊量約為111宗,二手住宅註冊量則錄得約54宗,分別按年減少約57.6%及70.2%,而以按季比較則分別下跌約60.2%及47.6%。
根據分區豪宅樓價走勢圖,新界區豪宅實用樓價於3月底則錄得約10,302元,較去年6月份的高位12,307元下跌約16.3%。
然而,第二季至今年底,估計新界區可供發售的一手新盤數目約有8,984伙,而涉及為豪宅單位的數目則約有796伙,所佔比率約為9%,反映區內豪宅新供應較為匱乏,預計當區內豪宅新盤於年底前陸續推售,不單仍會受到客人垂青,而且更可望對區內豪宅樓價起支持作用。
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圖: 估計新界區區豪宅新供應 |
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上述為估計於2016年底前有機會推售的全新新盤,並估計屬豪宅項目,至於推出與否,最終視乎發展商售樓策略,待日後收集更多資料會作修訂而不另行通知,以上資料僅供參考。更新日期:2016年4月8日 |
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年底前豪宅供應連貨尾料逾7,500伙
布少明估計,今年第二季至第四季有機會推出的豪宅新盤料有約5,035伙,港島區、九龍區(包括將軍澳及西貢)及新界區則分別佔約1,178伙,3,061伙及796伙,當中料以九龍區佔最多。更值得留意的是,截至今年3月底為止,估計各區豪宅貨尾單位數目約有2,537伙,而分別為港島區397伙,九龍區佔約1,513伙及新界區約627伙,即總計全港全新豪宅供應及貨尾數量合共多達約7,572伙。
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估計今年第二季至第四季有機會推出的豪宅新盤 |
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上述為估計於2016年底前有機會推售的全新新盤,並估計屬豪宅項目,至於推出與否,最終視乎發展商售樓策略,待日後收集更多資料會作修訂而不另行通知,以上資料僅供參考 |
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次季豪宅註冊量可望回升 布少明重申,隨著近期豪宅新盤陸續在市場推售,預計次季2,000萬元一手私樓註冊量錄得約300宗,可望按季反彈約1倍。而逾2,000萬元二手住宅註冊量亦有機會重上250宗的兩季新高水平。至於超級豪宅料可成為豪宅市場的領頭羊,若發展商繼續積極推售這類逾億元物業,相信不乏捧場客,全年註冊量料可創新高。 |
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