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持續改革 重組前線領導 美聯集團連錄盈利 全年賺港幣一億元

美聯集團
更新日期 : 31/03/2022

持續改革 重組前線領導 美聯集團連錄盈利 全年賺港幣一億元
主席黃建業:疫流衝擊空前 首季全新盤近「清零」交投按季暴跌近8成 創紀錄新低
疫退樓穩料次季交投回升 樓價「疫後重生」全年升5% 疫退「波叔Plan」成定海神針
副主席黃靜怡:首季44代理爭一宗一手單 競爭史上最激烈
大行具科技資金人才優勢 堅持改革把握反彈機遇


美聯集團有限公司(「美聯集團」或「集團」,股份代號:1200)今天公佈2021年全年業績:

  • 收益錄得約港幣六十億元,創歷史新高;
  • 權益持有人應佔溢利約港幣一億元,而2020年同期則錄得權益持有人應佔溢利約港幣一億三千二百萬元。

集團於2021年之財務業績表現明顯較2020年改善,主要是由於本地樓市2021年上半年急速復甦,以及集團於香港之市場佔有率增加,帶動集團於2021年的收益創歷史新高,並連續兩年錄得盈利。雖然,去年中國內地的房地產市場加快朝規範化發展,令國內的物業交投價量皆一度受到影響,美聯的國內業務亦出現了虧蝕。不過,集團透過持續改革,重組前線管理層的架構,提拔年輕有志之士為領導者,成功令本地旗艦代理業務「美聯物業」持續錄得盈利,並於多個區域提升市場佔有率。更令人鼓舞的是,集團以「香港置業」品牌經營的業務於期內成功轉虧為盈。

黃建業:疫情衝擊空前 全新盤近「清零」 交投創紀錄新低

美聯集團主席黃建業指出,第五波疫情爆發,感染人數高企,加上俄烏戰爭、美國加息週期開始等利淡因素突襲,引致股市大調整,拖累整體香港經濟急轉彎。疫情持續逾兩年,股債大調整,港人生活受阻,身家大縮水,難免對防疫政策有微言,在一定程度上加速部份人移民海外,疫情對本港的衝擊是「前所未見」,天災加上人禍,負面影響甚至已超過沙士,2月份失業率急升至4.5%,即單月增加0.6個百分點,是為自2020年5月後的最大的單月增長。本港經濟第一季度無可避免將陷入收縮,打斷之前連續4個季度復甦的勢頭。樓市交投被冰封,特別是近月全新盤幾近「清零」,估計首季一手成交僅錄得約960宗,不但按季暴跌近8成,而且創自2013年一手銷售條例生效後,有紀錄以來的季度新低。二手因為「減價有成交」,表現雖然相對較佳,但是成交量估計亦僅約8,400宗,按季亦跌約2成半,創逾2年新低水平(見圖一)。

樓價方面,黃建業指出,去年樓價「高處不勝寒」,自8月登上高位後,自高位輾轉回落,去年下半年底的樓價較高位已跌約3%,呈「虎頭蛇尾」的局面。樓價跌勢延續至今年初,2月及3月疫情的爆發加快下跌速度,「美聯樓價指數」最新報166.45點,本年至今已跌約3%,由去年的高位回落約6.1%(見圖二),單計三月份已跌約1.5%,直至公佈放寬社交距離措施的時間表後,跌幅才有所收窄。


圖一:
每季新盤銷售及二手住宅成交量

圖二:
美聯樓價指數


放寬社交距離措施 料「疫退樓穩」次季交投回升

不過,黃建業深信,本港樓市過去數年歷盡衝擊,樓價亦「有微調、無暴跌」。長遠而言,在本港息口低企、資金充裕、置業需求強勁、供應短期未會大升及按保放寬5大因素支持下,一旦疫情好轉,累積購買力釋放,樓價大有機會「補裂口、追落後」。疫情由始至終是影響後市的最關鍵因素,根據過往經驗,疫情升,樓市跌,相反疫情緩,樓市交投可反彈。近日本港感染人數已有回落跡象,社交距離措施將由4月起分階段放寬,加上俄烏兩國坐上談判桌,以及中央「撐港」刺激港股反彈,整體氣氛明顯回暖,相信最壞時刻已過,如果下半年利好因素持續浮現,例如經濟回穩,疫情不再惡化,甚至成功「通關」等,相信香港可於「疫後重生」,帶動本地消費及股市反彈,屆時樓市「解凍」,交投重返正軌。

黃建業認為樓市一直隨疫情而出現高低起伏,相信「疫退樓穩」,次季新盤有望重新推售,料帶動樓市交投回升,季內一手成交有望回升至4,200宗,較首季回升近3.4倍;二手的情況相近,料次季成交可望錄得約1.1萬宗,較首季回升約3成。若然疫情受控情況較預期快,出現更多的利好消息,料第二季交投反彈動力將更大。不過,黃建業強調,雖然次季住宅物業的交投回升,但是受到首季的疫情拖累,因此預計上半年交投暫難與2021年上半年的高峰期相比。以一手為例,雖然料次季成交有望回升,但是預計仍較去年次季跌約10%;次季二手成交亦料按年跌近4成。

房策利好成樓市新「定海神針」 疫後「波叔Plan」展威力 未來交投有力「U彈」

黃建業指出,自特首林鄭月娥上任後,多番提出新房策,包括推出俗稱為「林鄭Plan」的放寬按揭措施,皆以「增供應、扶上車」為主,為有意及有能力入市的買家開方便之門。最新一份財政預算案進一步放寬按揭保險措施,令過去逾十年因收緊按揭而被窒礙的換樓活動得以釋放。事實上,以過去半年二手住宅註冊量計算,有逾9成半個案屬港幣1,920萬元或以下的可承造按保範圍,可見目前絶大部份二手物業將受惠於「波叔Plan」,有助激活換樓鏈。

黃建業認為,相對寬鬆的房策已成為港樓的「定海神針」,相信疫後樓市有更健康及平穩發展。樓市目前受到疫情的拖累,現時買樓的港人其實是有「與港共存」的信心,部份市民未放膽入市,「波叔Plan」的威力其實未真正展現。參考去年初疫情放緩時,置業剛需釋放,「林鄭Plan」重啟換樓鏈,住宅物業交投得以回復較正常水平,可見放寬按揭措施的效果立竿見影。相信疫情放緩後,累積的購買力釋放,長遠可刺激樓市交投呈現「U型反彈」,尤其睇好港幣1,000萬元至2,000萬元以下物業的交投「跑贏大市」。以全年計算,如果疫情受控,不出現第六波,估計樓價走勢與去年相反,呈「先跌後揚」;而預期全年有力升約5%,升幅則與去年相若;成交料追落後,預計今年一手成交約1.7萬宗,與去年相若。二手成交量估計約5.5萬宗,按年則跌近1成。


黃靜怡:44個代理爭一張一手單 競爭史上最激烈

美聯集團副主席黃靜怡表示,香港各行百業都面對嚴峻的挑戰,代理亦不能獨善其身,第五波疫情爆發,影響市民生活,拖累樓市一二手交投急挫,地產代理競爭空前激烈。以今年首2個月地產代理從業員數目平均每月高達4.23萬人,以今年首季估計新盤銷售宗數約960宗(以一手銷售網)計算,即今年首季約44個代理爭一張一手單,是為一手銷售條例生效以來最激烈的一手爭單戰;二手方面,估計首季二手亦出現約5個代理爭一張單的情況,無論一二手皆遠高於去年同期的逾10個代理爭一張一手單及逾2個代理爭一張二手單的情況。與此同時,經營成本,尤其是租金卻持續高企,在「高成本、低成交」之下,除非疫情加速緩和,否則代理行業將面臨前所未見的嚴峻挑戰。

黃靜怡深信,樓市長青,負面影響只屬一時,對後市發展樂觀,尤其是按保的放寬更將令疫後港樓走上更健康發展的道路,2022年將是危與機並存的一年,故自疫情爆發以來,一直以「把握‧確保‧創造」三個方向來作為營運準則。首要是「把握每個樓市反彈機遇」。根據過去兩年的經驗,每當疫情由高峰回落,累積的購買力「厚積薄發」,樓市交投立即強勁反彈,代理必須把握每次由跌轉升的機遇。美聯已成功重整銷售管理團隊,提拔年輕有為的人才擔任前線管理職務,並適時積極擴充增兵,促使集團「疫流而上」,連續兩年錄得盈利,本港整體住宅物業的市場佔有率再錄升幅。集團旗下「美聯物業」業務持續錄得經營溢利;「香港置業」扭虧為盈,九龍區更於去年全年皆錄得盈利,可見改革的成效卓越。

第二是「疫市下創造機遇」。疫情為行業帶來挑戰,亦彰顯大行的平台優勢。美聯已成為香港科學園「企業夥伴」,攜手探索創新科技,了解其虛擬實驗室運作及創新科技方案,並進行商業對接,冀為代理行業帶來更多的房地產科技新方案。集團更與美國上市的空間數據科技公司Matterport, Inc.簽訂策略性合作協議,是為全中國及香港首家物業代理,引入最新的「數碼孿生」(Digital Twin) 技術,攜手引領地產代理行業邁向「數碼轉型」(Digital Transformation) 的新里程。最近,更是全行獨家率先推出「VR帶睇樓」服務,結合最先進的VR技術,以及專業代理即場導航,為客戶帶來猶如置身物業現場的優越搵樓體驗,可以突破時間及空間的限制,達至「零接觸睇樓」。相較於細行,大行不但擁有更雄厚的「人財」資源,足以支持渡過樓市寒冬,而且於科技上具細行難以企及的領先優勢,成為疫市中業務突破點。美聯早已洞悉行業必須朝科技化發展,不斷因應客戶所需,引入新的房地產科技,帶來嶄新置業體驗。

疫情阻礙睇樓,愈來愈多客戶轉移使用線上睇樓服務。2021年,美聯官網及手機程式的瀏覽量達到近1.8億人次,按年升逾2成,查詢量亦達近31萬次,皆創出歷史新高,為前線帶來強勁的線上人流。2月至今,經網上直接放盤的數目,更飆升逾70%。以上數據皆反映,網絡已經是大部份人置業的第一接觸點,客戶對置業的興趣並未減少,只是受制於疫情未能真實睇樓,成交才一直低企。

第三是「確保疫情下集團如常運作」。無論市況順逆,皆有市民需要買賣或租賃物業,代理肩負助客戶安居置業的重任,因此由管理層領導的「抗疫小組」早於1月已先於其他行業重啟在家工作安排,並加強分行及後勤辦公室的消毒及清潔,務求在疫情之下,美聯集團能無縫有效地運作。結果顯示以上措施卓見成效,雖然部份前線及後勤員工染疫,但是整體運作從未受到影響,後勤的財政、法律、人事、行政、科技及宣傳支援維持高效,分行從未大規模停業,在疫情下仍能完成助客戶置業安居的使命。

黃靜怡指出,疫情一日未盡退,市況都會持續波動,美聯將「穩中求進」,延續「天地人網」並行的發展方向,持續進行改革,於優化天網,引入新科技的同時,亦不斷強化及鞏固分行網絡,繼續於戰略性據點開設重點分行,不斷優化分行設計及提升客戶體驗,更重要的是嚴控租金成本,積極與業主商議減租。同時更積極加強人才培訓及招聘工作,增強前線同事對新科技的應用,即使疫情如何變化,客戶亦可以安心享受代理的服務。

圖片說明:
2021年美聯「天地人財網」疫流而上,成就非凡

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