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持續改革 重組前線領導 美聯集團連錄盈利 全年賺港幣一億元

美聯集團
更新日期 : 31/03/2022

持續改革 重組前線領導 美聯集團連錄盈利 全年賺港幣一億元
主席黃建業：疫流衝擊空前 首季全新盤近「清零」交投按季暴跌近8成 創紀錄新低
疫退樓穩料次季交投回升 樓價「疫後重生」全年升5% 疫退「波叔Plan」成定海神針
副主席黃靜怡：首季44代理爭一宗一手單 競爭史上最激烈
大行具科技資金人才優勢 堅持改革把握反彈機遇

美聯集團有限公司（「美聯集團」或「集團」，股份代號：1200）今天公佈2021年全年業績：

• 收益錄得約港幣六十億元，創歷史新高；
• 權益持有人應佔溢利約港幣一億元，而2020年同期則錄得權益持有人應佔溢利約港幣一億三千二百萬元。

集團於2021年之財務業績表現明顯較2020年改善，主要是由於本地樓市2021年上半年急速復甦，以及集團於香港之市場佔有率增加，帶動集團於2021年的收益創歷史新高，並連續兩年錄得盈利。雖然，去年中國內地的房地產市場加快朝規範化發展，令國內的物業交投價量皆一度受到影響，美聯的國內業務亦出現了虧蝕。不過，集團透過持續改革，重組前線管理層的架構，提拔年輕有志之士為領導者，成功令本地旗艦代理業務「美聯物業」持續錄得盈利，並於多個區域提升市場佔有率。更令人鼓舞的是，集團以「香港置業」品牌經營的業務於期內成功轉虧為盈。

黃建業：疫情衝擊空前 全新盤近「清零」 交投創紀錄新低

美聯集團主席黃建業指出，第五波疫情爆發，感染人數高企，加上俄烏戰爭、美國加息週期開始等利淡因素突襲，引致股市大調整，拖累整體香港經濟急轉彎。疫情持續逾兩年，股債大調整，港人生活受阻，身家大縮水，難免對防疫政策有微言，在一定程度上加速部份人移民海外，疫情對本港的衝擊是「前所未見」，天災加上人禍，負面影響甚至已超過沙士，2月份失業率急升至4.5%，即單月增加0.6個百分點，是為自2020年5月後的最大的單月增長。本港經濟第一季度無可避免將陷入收縮，打斷之前連續4個季度復甦的勢頭。樓市交投被冰封，特別是近月全新盤幾近「清零」，估計首季一手成交僅錄得約960宗，不但按季暴跌近8成，而且創自2013年一手銷售條例生效後，有紀錄以來的季度新低。二手因為「減價有成交」，表現雖然相對較佳，但是成交量估計亦僅約8,400宗，按季亦跌約2成半，創逾2年新低水平(見圖一)。

樓價方面，黃建業指出，去年樓價「高處不勝寒」，自8月登上高位後，自高位輾轉回落，去年下半年底的樓價較高位已跌約3%，呈「虎頭蛇尾」的局面。樓價跌勢延續至今年初，2月及3月疫情的爆發加快下跌速度，「美聯樓價指數」最新報166.45點，本年至今已跌約3%，由去年的高位回落約6.1%(見圖二)，單計三月份已跌約1.5%，直至公佈放寬社交距離措施的時間表後，跌幅才有所收窄。

放寬社交距離措施 料「疫退樓穩」次季交投回升

不過，黃建業深信，本港樓市過去數年歷盡衝擊，樓價亦「有微調、無暴跌」。長遠而言，在本港息口低企、資金充裕、置業需求強勁、供應短期未會大升及按保放寬5大因素支持下，一旦疫情好轉，累積購買力釋放，樓價大有機會「補裂口、追落後」。疫情由始至終是影響後市的最關鍵因素，根據過往經驗，疫情升，樓市跌，相反疫情緩，樓市交投可反彈。近日本港感染人數已有回落跡象，社交距離措施將由4月起分階段放寬，加上俄烏兩國坐上談判桌，以及中央「撐港」刺激港股反彈，整體氣氛明顯回暖，相信最壞時刻已過，如果下半年利好因素持續浮現，例如經濟回穩，疫情不再惡化，甚至成功「通關」等，相信香港可於「疫後重生」，帶動本地消費及股市反彈，屆時樓市「解凍」，交投重返正軌。

黃建業認為樓市一直隨疫情而出現高低起伏，相信「疫退樓穩」，次季新盤有望重新推售，料帶動樓市交投回升，季內一手成交有望回升至4,200宗，較首季回升近3.4倍；二手的情況相近，料次季成交可望錄得約1.1萬宗，較首季回升約3成。若然疫情受控情況較預期快，出現更多的利好消息，料第二季交投反彈動力將更大。不過，黃建業強調，雖然次季住宅物業的交投回升，但是受到首季的疫情拖累，因此預計上半年交投暫難與2021年上半年的高峰期相比。以一手為例，雖然料次季成交有望回升，但是預計仍較去年次季跌約10%；次季二手成交亦料按年跌近4成。

房策利好成樓市新「定海神針」 疫後「波叔Plan」展威力 未來交投有力「U彈」

黃建業指出，自特首林鄭月娥上任後，多番提出新房策，包括推出俗稱為「林鄭Plan」的放寬按揭措施，皆以「增供應、扶上車」為主，為有意及有能力入市的買家開方便之門。最新一份財政預算案進一步放寬按揭保險措施，令過去逾十年因收緊按揭而被窒礙的換樓活動得以釋放。事實上，以過去半年二手住宅註冊量計算，有逾9成半個案屬港幣1,920萬元或以下的可承造按保範圍，可見目前絶大部份二手物業將受惠於「波叔Plan」，有助激活換樓鏈。

黃建業認為，相對寬鬆的房策已成為港樓的「定海神針」，相信疫後樓市有更健康及平穩發展。樓市目前受到疫情的拖累，現時買樓的港人其實是有「與港共存」的信心，部份市民未放膽入市，「波叔Plan」的威力其實未真正展現。參考去年初疫情放緩時，置業剛需釋放，「林鄭Plan」重啟換樓鏈，住宅物業交投得以回復較正常水平，可見放寬按揭措施的效果立竿見影。相信疫情放緩後，累積的購買力釋放，長遠可刺激樓市交投呈現「U型反彈」，尤其睇好港幣1,000萬元至2,000萬元以下物業的交投「跑贏大市」。以全年計算，如果疫情受控，不出現第六波，估計樓價走勢與去年相反，呈「先跌後揚」；而預期全年有力升約5%，升幅則與去年相若；成交料追落後，預計今年一手成交約1.7萬宗，與去年相若。二手成交量估計約5.5萬宗，按年則跌近1成。

黃靜怡：44個代理爭一張一手單 競爭史上最激烈

美聯集團副主席黃靜怡表示，香港各行百業都面對嚴峻的挑戰，代理亦不能獨善其身，第五波疫情爆發，影響市民生活，拖累樓市一二手交投急挫，地產代理競爭空前激烈。以今年首2個月地產代理從業員數目平均每月高達4.23萬人，以今年首季估計新盤銷售宗數約960宗(以一手銷售網)計算，即今年首季約44個代理爭一張一手單，是為一手銷售條例生效以來最激烈的一手爭單戰；二手方面，估計首季二手亦出現約5個代理爭一張單的情況，無論一二手皆遠高於去年同期的逾10個代理爭一張一手單及逾2個代理爭一張二手單的情況。與此同時，經營成本，尤其是租金卻持續高企，在「高成本、低成交」之下，除非疫情加速緩和，否則代理行業將面臨前所未見的嚴峻挑戰。

黃靜怡深信，樓市長青，負面影響只屬一時，對後市發展樂觀，尤其是按保的放寬更將令疫後港樓走上更健康發展的道路，2022年將是危與機並存的一年，故自疫情爆發以來，一直以「把握‧確保‧創造」三個方向來作為營運準則。首要是「把握每個樓市反彈機遇」。根據過去兩年的經驗，每當疫情由高峰回落，累積的購買力「厚積薄發」，樓市交投立即強勁反彈，代理必須把握每次由跌轉升的機遇。美聯已成功重整銷售管理團隊，提拔年輕有為的人才擔任前線管理職務，並適時積極擴充增兵，促使集團「疫流而上」，連續兩年錄得盈利，本港整體住宅物業的市場佔有率再錄升幅。集團旗下「美聯物業」業務持續錄得經營溢利；「香港置業」扭虧為盈，九龍區更於去年全年皆錄得盈利，可見改革的成效卓越。

第二是「疫市下創造機遇」。疫情為行業帶來挑戰，亦彰顯大行的平台優勢。美聯已成為香港科學園「企業夥伴」，攜手探索創新科技，了解其虛擬實驗室運作及創新科技方案，並進行商業對接，冀為代理行業帶來更多的房地產科技新方案。集團更與美國上市的空間數據科技公司Matterport, Inc.簽訂策略性合作協議，是為全中國及香港首家物業代理，引入最新的「數碼孿生」(Digital Twin) 技術，攜手引領地產代理行業邁向「數碼轉型」(Digital Transformation) 的新里程。最近，更是全行獨家率先推出「VR帶睇樓」服務，結合最先進的VR技術，以及專業代理即場導航，為客戶帶來猶如置身物業現場的優越搵樓體驗，可以突破時間及空間的限制，達至「零接觸睇樓」。相較於細行，大行不但擁有更雄厚的「人財」資源，足以支持渡過樓市寒冬，而且於科技上具細行難以企及的領先優勢，成為疫市中業務突破點。美聯早已洞悉行業必須朝科技化發展，不斷因應客戶所需，引入新的房地產科技，帶來嶄新置業體驗。

疫情阻礙睇樓，愈來愈多客戶轉移使用線上睇樓服務。2021年，美聯官網及手機程式的瀏覽量達到近1.8億人次，按年升逾2成，查詢量亦達近31萬次，皆創出歷史新高，為前線帶來強勁的線上人流。2月至今，經網上直接放盤的數目，更飆升逾70%。以上數據皆反映，網絡已經是大部份人置業的第一接觸點，客戶對置業的興趣並未減少，只是受制於疫情未能真實睇樓，成交才一直低企。

第三是「確保疫情下集團如常運作」。無論市況順逆，皆有市民需要買賣或租賃物業，代理肩負助客戶安居置業的重任，因此由管理層領導的「抗疫小組」早於1月已先於其他行業重啟在家工作安排，並加強分行及後勤辦公室的消毒及清潔，務求在疫情之下，美聯集團能無縫有效地運作。結果顯示以上措施卓見成效，雖然部份前線及後勤員工染疫，但是整體運作從未受到影響，後勤的財政、法律、人事、行政、科技及宣傳支援維持高效，分行從未大規模停業，在疫情下仍能完成助客戶置業安居的使命。

黃靜怡指出，疫情一日未盡退，市況都會持續波動，美聯將「穩中求進」，延續「天地人網」並行的發展方向，持續進行改革，於優化天網，引入新科技的同時，亦不斷強化及鞏固分行網絡，繼續於戰略性據點開設重點分行，不斷優化分行設計及提升客戶體驗，更重要的是嚴控租金成本，積極與業主商議減租。同時更積極加強人才培訓及招聘工作，增強前線同事對新科技的應用，即使疫情如何變化，客戶亦可以安心享受代理的服務。

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