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猴年細價樓「小陽春」 二手先行 農曆年後二手交投飆5成

美聯集團
更新日期 : 25/01/2016
猴年細價樓「小陽春」 二手先行 農曆年後二手交投飆5成
猴年細價樓「小陽春」 二手先行 農曆年後二手交投飆5成

美聯物業住宅部行政總裁布少明指,猴年樓巿「牛轉熊」,近年升過籠的細價樓率先領跌,加上受股巿波動影響,料今季二手樓價再挫半成,美聯「樓價走勢圖」平均實呎勢失守萬元關口﹗置業負擔減輕吸引購買力回流,上車盤集中的新界區交投量急增,帶動1月全港細價樓註冊量比率升逾65%。預期在二手細價樓減價潮主導下,適逢今年《施政報告》未有加辣,近年受辣招狙擊而連番夭折的「小陽春」將失而復得,呈現「價跌量升」之勢,農曆年後二手交投有望躍升近5成,重上2,300宗,但仍然未及羊年同期逾3,000宗水平。

由於二手樓價近月率先回落,預期「小陽春」亦將始現於二手巿場,新盤相信會緊隨二手樓價回調,以更優勢的售價推盤促銷,一手「小陽春」將緊隨其後,估計新盤交投於農曆新年後升約1.3倍,呈現「二手先行‧一手接力」格局。

   圖:二手「價跌量升」料帶動小陽春

樓價高位回落約6.4% 供樓負擔降

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示樓價已由高位回落,根據美聯「樓價走勢圖」,樓價由去年8月高位10,970元累跌約6.4%,至去年12月的10,267元,令去年全年累積升幅收窄至約2.8%,較2014年的升幅約12.2%顯著放緩。然而,樓價下滑,上車人士首期及供樓負擔減輕,以400呎單位為例,現時平均售價約410萬元,較去年高位低約28萬元,若買家支付4成首期,承造20年的6成按揭,每月供款降至12,818元,降幅6.4%,供樓負擔比率由約39%,降至37%。

      置業負擔減輕,吸引購買力重現,35大屋苑於今年首兩周合共錄得103宗成交,較前兩周67宗大幅增加36宗或53.7%。若單計1月11日至1月17日一周,35大屋苑錄得52宗成交,其中新界區已佔35宗,佔67.3%,港島區及九龍區合共佔17宗。至於以十大屋苑計算,今年1月份截至20日,新界區3個屋苑錄得60宗成交,已率先超越上月全月58宗,同期港島區及九龍區7個屋苑成交共錄43宗,僅佔上月全月55宗的78.1%,反映購買力主要流入新界區屋苑。

細價樓發力 新界區交投跑贏巿區

新界區屋苑表現跑贏巿區,主要原因是不少細價物業減價沽出,減幅超於大巿,區內筍盤湧現,吸引上車客承接,帶動區內二手交投。截至2015月12月,區內各大上車屋苑包括沙田第一城、荃灣中心、嘉湖山莊、粉嶺名都及金獅花園,平均實用呎價均較去年高位跌9.4%至15%,跌幅遠高於整體大市的6.4%。當中個別單位跌幅顯著,如沙田第一城40座高層F室,去年7月底錄425萬元買賣註冊,惟一個同類型單位在12月底的造價跌至380萬元,跌幅超過一成﹗

   圖:樓價轉勢 新界上車盤樓價跌幅顯著

翻查資料,樓巿轉勢前,新界區乃升巿「火車頭」,樓價由2012年起一直跑贏大市,單計2015年首8個月,新界區樓價升10.8%,跑贏港島區及九龍區的9.1%及8.6%。部分屋苑升幅更見驚人,例如荃灣中心及嘉湖山莊,以去年高位與2011年底的樓價相比,升幅約一倍,金獅花園及粉嶺名都同期亦分別升約88.8%及86.7%,上車屋苑抗跌力普遍較弱,牛巿階段升過籠,巿況逆轉亦往往「跌凸」。新界區細價物業樓價減幅顯著,帶動成交量急增,若按新界區16屋苑低於500萬元物業成交量計算,1月11至17日一周錄約29宗,明顯較近月每月10餘宗為高。事實上,細價樓成交比率已見回升,1月首21日全港二手住宅註冊量錄1,122宗,當中500萬元或以下佔約65.3%,暫創自2014年11月後的14個月新高。

股市跌礙樓市氣氛 今季實呎價跌破萬元

布少明表示,踏入2016年,全球股市現熊踪,恒指在本月首22日下挫12.9%,曾一度失守19,000關口,大巿氣氛轉弱,一定程度影響買家信心,在多重負面因素夾擊下,本港樓價今季估計將跌約5%,美聯「樓價走勢圖」平均實呎價將失守萬元。

   圖:美聯「樓價走勢圖」(以實用面積計算的平均呎價)

「小陽春」重現 年後交投升5

布少明分析,過往樓市在農曆新年後,慣常出現交投回暖的「小陽春」現象,惟近年政府連番在新春前後推出辣招,令樓市「小陽春」接連夭折,在過去數年之間,僅於沒有推出辣招的2012年及2014年出現。預計政府短期不會再推辣招,巿場氣氛喘穩,加上樓價回落刺激買家回流二手,進一步釋放冰封購買力,估計今年樓市「小陽春」現象將重現,二手交投有望於新春後升近5成,重上2,300宗,但仍然未及羊年同期逾3,000宗水平。

春節後重拾推盤步伐 一手交投倍升

面對二手樓價下調搶截購買力,新盤在過去兩個月銷情明顯放緩,估計去年12月及今年1月分別跌至約500宗及200宗,而未來一手供應升至新高水平,將對新盤價格構成頗大下行壓力。根據政府最新一份施政報告的數據,本港未來3至4年潛在一手私樓供應升至87,000伙,創有紀錄以來新高,加上去年新申請預售樓花的住宅單位數目增至16,392伙,亦為11年次高,反映未來供應勢增,發展商推盤意欲高,估計若發展商短期內取得預售樓花同意書,將以更優惠的售價推盤促銷,於農曆年後將重拾推盤步伐,估計一手交投將倍升。

布少明總結,由於二手樓價近月率先回落,預期「小陽春」亦將始現於二手巿場,新盤相信會緊隨二手樓價進一步回調,以更優勢的售價推盤促銷,一手「小陽春」將緊隨其後,呈現「二手先行‧一手接力」格局。

   圖:新春後料一手私樓交投倍升
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