猴年細價樓「小陽春」 二手先行 農曆年後二手交投飆5成

美聯物業住宅部行政總裁布少明指，猴年樓巿「牛轉熊」，近年升過籠的細價樓率先領跌，加上受股巿波動影響，料今季二手樓價再挫半成，美聯「樓價走勢圖」平均實呎勢失守萬元關口﹗置業負擔減輕吸引購買力回流，上車盤集中的新界區交投量急增，帶動1月全港細價樓註冊量比率升逾65%。預期在二手細價樓減價潮主導下，適逢今年《施政報告》未有加辣，近年受辣招狙擊而連番夭折的「小陽春」將失而復得，呈現「價跌量升」之勢，農曆年後二手交投有望躍升近5成，重上2,300宗，但仍然未及羊年同期逾3,000宗水平。

由於二手樓價近月率先回落，預期「小陽春」亦將始現於二手巿場，新盤相信會緊隨二手樓價回調，以更優勢的售價推盤促銷，一手「小陽春」將緊隨其後，估計新盤交投於農曆新年後升約1.3倍，呈現「二手先行‧一手接力」格局。

圖：二手「價跌量升」料帶動小陽春

樓價高位回落約6.4% 供樓負擔降

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示樓價已由高位回落，根據美聯「樓價走勢圖」，樓價由去年8月高位10,970元累跌約6.4%，至去年12月的10,267元，令去年全年累積升幅收窄至約2.8%，較2014年的升幅約12.2%顯著放緩。然而，樓價下滑，上車人士首期及供樓負擔減輕，以400呎單位為例，現時平均售價約410萬元，較去年高位低約28萬元，若買家支付4成首期，承造20年的6成按揭，每月供款降至12,818元，降幅6.4%，供樓負擔比率由約39%，降至37%。

      置業負擔減輕，吸引購買力重現，35大屋苑於今年首兩周合共錄得103宗成交，較前兩周67宗大幅增加36宗或53.7%。若單計1月11日至1月17日一周，35大屋苑錄得52宗成交，其中新界區已佔35宗，佔67.3%，港島區及九龍區合共佔17宗。至於以十大屋苑計算，今年1月份截至20日，新界區3個屋苑錄得60宗成交，已率先超越上月全月58宗，同期港島區及九龍區7個屋苑成交共錄43宗，僅佔上月全月55宗的78.1%，反映購買力主要流入新界區屋苑。

細價樓發力 新界區交投跑贏巿區

新界區屋苑表現跑贏巿區，主要原因是不少細價物業減價沽出，減幅超於大巿，區內筍盤湧現，吸引上車客承接，帶動區內二手交投。截至2015月12月，區內各大上車屋苑包括沙田第一城、荃灣中心、嘉湖山莊、粉嶺名都及金獅花園，平均實用呎價均較去年高位跌9.4%至15%，跌幅遠高於整體大市的6.4%。當中個別單位跌幅顯著，如沙田第一城40座高層F室，去年7月底錄425萬元買賣註冊，惟一個同類型單位在12月底的造價跌至380萬元，跌幅超過一成﹗

圖：樓價轉勢 新界上車盤樓價跌幅顯著

翻查資料，樓巿轉勢前，新界區乃升巿「火車頭」，樓價由2012年起一直跑贏大市，單計2015年首8個月，新界區樓價升10.8%，跑贏港島區及九龍區的9.1%及8.6%。部分屋苑升幅更見驚人，例如荃灣中心及嘉湖山莊，以去年高位與2011年底的樓價相比，升幅約一倍，金獅花園及粉嶺名都同期亦分別升約88.8%及86.7%，上車屋苑抗跌力普遍較弱，牛巿階段升過籠，巿況逆轉亦往往「跌凸」。新界區細價物業樓價減幅顯著，帶動成交量急增，若按新界區16屋苑低於500萬元物業成交量計算，1月11至17日一周錄約29宗，明顯較近月每月10餘宗為高。事實上，細價樓成交比率已見回升，1月首21日全港二手住宅註冊量錄1,122宗，當中500萬元或以下佔約65.3%，暫創自2014年11月後的14個月新高。

股市跌礙樓市氣氛 今季實呎價跌破萬元

布少明表示，踏入2016年，全球股市現熊踪，恒指在本月首22日下挫12.9%，曾一度失守19,000關口，大巿氣氛轉弱，一定程度影響買家信心，在多重負面因素夾擊下，本港樓價今季估計將跌約5%，美聯「樓價走勢圖」平均實呎價將失守萬元。

圖：美聯「樓價走勢圖」(以實用面積計算的平均呎價)

「小陽春」重現 農曆年後交投升5成

布少明分析，過往樓市在農曆新年後，慣常出現交投回暖的「小陽春」現象，惟近年政府連番在新春前後推出辣招，令樓市「小陽春」接連夭折，在過去數年之間，僅於沒有推出辣招的2012年及2014年出現。預計政府短期不會再推辣招，巿場氣氛喘穩，加上樓價回落刺激買家回流二手，進一步釋放冰封購買力，估計今年樓市「小陽春」現象將重現，二手交投有望於新春後升近5成，重上2,300宗，但仍然未及羊年同期逾3,000宗水平。

春節後重拾推盤步伐 一手交投倍升

面對二手樓價下調搶截購買力，新盤在過去兩個月銷情明顯放緩，估計去年12月及今年1月分別跌至約500宗及200宗，而未來一手供應升至新高水平，將對新盤價格構成頗大下行壓力。根據政府最新一份施政報告的數據，本港未來3至4年潛在一手私樓供應升至87,000伙，創有紀錄以來新高，加上去年新申請預售樓花的住宅單位數目增至16,392伙，亦為11年次高，反映未來供應勢增，發展商推盤意欲高，估計若發展商短期內取得預售樓花同意書，將以更優惠的售價推盤促銷，於農曆年後將重拾推盤步伐，估計一手交投將倍升。

布少明總結，由於二手樓價近月率先回落，預期「小陽春」亦將始現於二手巿場，新盤相信會緊隨二手樓價進一步回調，以更優勢的售價推盤促銷，一手「小陽春」將緊隨其後，呈現「二手先行‧一手接力」格局。

圖：新春後料一手私樓交投倍升