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港樓現危險警號 慎防樓價急跌民富蒸發 美聯黃建業:籲政府果斷全撤辣減印花稅 黃靜怡:持續投資優化天網助客戶置業 全行首推AI估價功能

美聯集團
更新日期 : 16/02/2024

港樓現危險警號 慎防樓價急跌民富蒸發
美聯黃建業:籲政府果斷全撤辣減印花稅
黃靜怡:持續投資優化天網助客戶置業 全行首推AI估價功能


甲辰龍年已至,惟樓市未現新氣象,市場憧憬的「小陽春」未出現。美聯集團主席黃建業今日(二月十六日)出席傳媒新春團拜活動時指出,雖然香港最壞時刻已過,惟樓市未止跌,更出現多個危險警號,須慎防樓價急跌,引致民間財富蒸發,故強烈建議特區政府,於新一份「財政預算案」中果斷「全撤辣」,並削減買賣物業的印花稅,以達至「保民富、振經濟、穩收入、吸資金」的四大效果。美聯集團副主席黃靜怡則指出,將持續投資發展美聯,以應對波動市況,推出全行首個「AI估價」功能,為業主提供有別於銀行估價的物業價格參考。

黃建業:樓市現危險警號 慎防出現急跌
黃建業指出,雖然疫情過去逾年,但是本港樓市未見起色,去年《施政報告》已經提出減辣方案,惟樓市價量皆不升反跌,淡市延續至今,就連市場憧憬多時的「小陽春」亦暫告失蹤。綜合《一手住宅物業銷售資訊網》數據,新春初一至初五(2月10日至14日)一手僅錄13宗成交,創8年同期新低(圖一);綜合美聯分行資料,期內35屋苑二手成交亦僅錄4宗,更創有紀錄的23年同期新低。

圖片說明:
每年大年初一至大年初五全港一手成交量表現

黃建業警告,現時港樓已經出現多個危險警號,必須正視。警號包括:

  1. 負資產宗數急升至逾2.5萬宗,創自2004年第三季後的逾19年新高
  2. 成交嚴重萎縮,去年整體物業註冊量創有紀錄的33年新低
  3. 樓價一跌再跌,未見盡頭,已跌至2016年水平
  4. 現樓貨尾量達2萬個,創有紀錄近20年新高,發展商背負銷售壓力,唯有停止買地,若劈價散貨會令二手樓價進一步受壓,推動負資產數字上升,形成惡性循環

黃建業認為,樓價未止跌的原因,是息口高企,加上港人對經濟前景欠缺信心,故未敢貿然入市。新春期間,外遊人數創高峰,購買力進一步外流,留港人士亦觀望「財政預算案」,進一步凍結成交。黃建業認為,香港樓市暫時因為缺水,由曾經的「飛龍在天」,變成「龍游淺水」,價量齊跌,近期更有個別屋苑或單位的售價跌勢轉急,例如有港島區新盤物業,購入不足三年就須劈價近四成脫手,萬一出現「斷崖式」急跌,屆時必定動搖經濟及社會。股樓齊跌蒸發民間財富,容易造成民心不穩,增加社會怨氣,急需特區政府正視。

全面撤辣助「保民富、振經濟、穩收入、吸資金」黃建業強烈建議政府,立即「全面撤辣」,助樓市成交重返正軌,令有能力、有需要的新舊港人都可以因應自住及投資需要置業。與此同時,亦應該再進一步削減買賣物業的印花稅,例如將100港元的印花稅門檻提升至400萬元或以下物業,助市民上車。

黃建業深信,香港最壞時刻已過,樓市走勢與經濟同步,如果沒有進一步的利淡因素出現,預計未來樓市會逐步回穩。呼籲「全撤辣」並非為了令樓價回升,而是慎防外圍情況再變,導致本港樓市加速下調,進一步影響經濟,藉撤辣及減稅助樓市加快擺脫困境。現時息口高企,減息未有時間表,即使減息,短期息口亦難重返超低水平,故撤辣不會刺激樓價立即攀升,只會達至穩定樓市的效果。預計「全撤辣」後,「小陽春」有機會重新出現,成交亦隨之上升,全年樓價或有5%以內的回升空間,同時更將為香港帶來「保民富、振經濟、穩收入、吸資金」四大好處,即是:

  1. 保民富:防止負資產宗數繼續惡化,令市民辛苦積存下來的財富,因置業而蒸發,助港人「藏富於樓」,透過置業達至安居養老的效果
  2. 振經濟:地產是香港支柱之一,若地產業興旺,勢必帶動銀行、律師、裝修、運輸等行業,加速香港經濟復甦,重振「國際金融中心」的地位
  3. 穩收入:物業成交增加,不單止倍增印花稅收入,而且積存貨尾量減少,發展商即重燃買地建屋興趣,屆時政府的賣地收入可重返正軌,從而舒緩財赤問題,亦令政府擁有更多舒解民困資源
  4. 吸資金:「全撒辣」可增加中外資金投資香港的誘因,新來港專才沒有「辣稅」的顧慮,亦可放心置業安居,助他們於香港落地生根

黃靜怡:持續投資「天網」 全行首推「AI估價服務」
黃靜怡指出,新一年樓市本應展現新氣象,但是首季至今成交未見起色,美聯大數據反映本港市民對搵樓的興趣未曾減少,由1月1日起至2月12日止,美聯網上平台的查詢量按年不跌反升3%,由瀏覽到查詢的轉化率(Conversion Rate)更上升高達26%。數據反映,不少人更希望淡市尋寶,現時只是觀望息口走勢,以及新一份「財政預算案」。如果「財政預算案」真的全撤辣,配合息口下調,相信樓市將煥發新氣象。

不過,基於市場上仍存在許多變數,包括息口走勢,國際局勢等因素,黃靜怡相信,新一年本港樓市難免波動,美聯作為龍頭代理,必須做足準備,應對挑戰,將不斷投資發展美聯,助客戶捕捉入市時機,物色心水的樓盤。當中「天網」線上平台更是集團的長期發展重點之一,一直深受客戶歡迎,手機程式活躍用戶數目早已躍升全行之冠;自2017年至今,美聯網站及手機程式已橫掃41個獎項,得獎數目冠全行;去年美聯更衝出亞洲,憑「天網」勇奪亞太區行銷至高殊榮「MOB-EX AWARDS 2023」全場總冠軍,力壓過百國際品牌

美聯一直掌握最豐富的樓市數據,並持續引進新科技,豐富「天網」的功能,繼去年12月,全行首度引入「人工智能」(AI)模型分析樓價走勢,美聯更於今年2月,推出全行首個「AI估價」功能,有別於銀行主要參考歷史價格,美聯的「AI估價」是根據15大因素,包括美聯樓價指數、樓齡、間隔、地鐵站距離、屋苑設施等建立的數據模型,配合AI實時更新,為物業進行估價,覆蓋的物業數目較銀行估價更廣泛,為客戶提供多一個價格參考。客戶只要輸入物業地址,即可使用這項全新的估價服務。黃靜怡表示,未來會運用眾多嶄新科技,帶來更多線上實用功能,配合美聯精英的專業服務,助客戶完成置業的夢想。



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