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港樓現危險警號 慎防樓價急跌民富蒸發 美聯黃建業：籲政府果斷全撤辣減印花稅 黃靜怡：持續投資優化天網助客戶置業 全行首推AI估價功能

美聯集團
更新日期 : 16/02/2024

港樓現危險警號 慎防樓價急跌民富蒸發
美聯黃建業：籲政府果斷全撤辣減印花稅
黃靜怡：持續投資優化天網助客戶置業 全行首推AI估價功能

甲辰龍年已至，惟樓市未現新氣象，市場憧憬的「小陽春」未出現。美聯集團主席黃建業今日(二月十六日)出席傳媒新春團拜活動時指出，雖然香港最壞時刻已過，惟樓市未止跌，更出現多個危險警號，須慎防樓價急跌，引致民間財富蒸發，故強烈建議特區政府，於新一份「財政預算案」中果斷「全撤辣」，並削減買賣物業的印花稅，以達至「保民富、振經濟、穩收入、吸資金」的四大效果。美聯集團副主席黃靜怡則指出，將持續投資發展美聯，以應對波動市況，推出全行首個「AI估價」功能，為業主提供有別於銀行估價的物業價格參考。

黃建業：樓市現危險警號 慎防出現急跌
黃建業指出，雖然疫情過去逾年，但是本港樓市未見起色，去年《施政報告》已經提出減辣方案，惟樓市價量皆不升反跌，淡市延續至今，就連市場憧憬多時的「小陽春」亦暫告失蹤。綜合《一手住宅物業銷售資訊網》數據，新春初一至初五(2月10日至14日)一手僅錄13宗成交，創8年同期新低(圖一)；綜合美聯分行資料，期內35屋苑二手成交亦僅錄4宗，更創有紀錄的23年同期新低。

黃建業警告，現時港樓已經出現多個危險警號，必須正視。警號包括：

1. 負資產宗數急升至逾2.5萬宗，創自2004年第三季後的逾19年新高
2. 成交嚴重萎縮，去年整體物業註冊量創有紀錄的33年新低
3. 樓價一跌再跌，未見盡頭，已跌至2016年水平
4. 現樓貨尾量達2萬個，創有紀錄近20年新高，發展商背負銷售壓力，唯有停止買地，若劈價散貨會令二手樓價進一步受壓，推動負資產數字上升，形成惡性循環

黃建業認為，樓價未止跌的原因，是息口高企，加上港人對經濟前景欠缺信心，故未敢貿然入市。新春期間，外遊人數創高峰，購買力進一步外流，留港人士亦觀望「財政預算案」，進一步凍結成交。黃建業認為，香港樓市暫時因為缺水，由曾經的「飛龍在天」，變成「龍游淺水」，價量齊跌，近期更有個別屋苑或單位的售價跌勢轉急，例如有港島區新盤物業，購入不足三年就須劈價近四成脫手，萬一出現「斷崖式」急跌，屆時必定動搖經濟及社會。股樓齊跌蒸發民間財富，容易造成民心不穩，增加社會怨氣，急需特區政府正視。

全面撤辣助「保民富、振經濟、穩收入、吸資金」黃建業強烈建議政府，立即「全面撤辣」，助樓市成交重返正軌，令有能力、有需要的新舊港人都可以因應自住及投資需要置業。與此同時，亦應該再進一步削減買賣物業的印花稅，例如將100港元的印花稅門檻提升至400萬元或以下物業，助市民上車。

黃建業深信，香港最壞時刻已過，樓市走勢與經濟同步，如果沒有進一步的利淡因素出現，預計未來樓市會逐步回穩。呼籲「全撤辣」並非為了令樓價回升，而是慎防外圍情況再變，導致本港樓市加速下調，進一步影響經濟，藉撤辣及減稅助樓市加快擺脫困境。現時息口高企，減息未有時間表，即使減息，短期息口亦難重返超低水平，故撤辣不會刺激樓價立即攀升，只會達至穩定樓市的效果。預計「全撤辣」後，「小陽春」有機會重新出現，成交亦隨之上升，全年樓價或有5%以內的回升空間，同時更將為香港帶來「保民富、振經濟、穩收入、吸資金」四大好處，即是：

1. 保民富：防止負資產宗數繼續惡化，令市民辛苦積存下來的財富，因置業而蒸發，助港人「藏富於樓」，透過置業達至安居養老的效果
2. 振經濟：地產是香港支柱之一，若地產業興旺，勢必帶動銀行、律師、裝修、運輸等行業，加速香港經濟復甦，重振「國際金融中心」的地位
3. 穩收入：物業成交增加，不單止倍增印花稅收入，而且積存貨尾量減少，發展商即重燃買地建屋興趣，屆時政府的賣地收入可重返正軌，從而舒緩財赤問題，亦令政府擁有更多舒解民困資源
4. 吸資金：「全撒辣」可增加中外資金投資香港的誘因，新來港專才沒有「辣稅」的顧慮，亦可放心置業安居，助他們於香港落地生根

黃靜怡：持續投資「天網」 全行首推「AI估價服務」
黃靜怡指出，新一年樓市本應展現新氣象，但是首季至今成交未見起色，美聯大數據反映本港市民對搵樓的興趣未曾減少，由1月1日起至2月12日止，美聯網上平台的查詢量按年不跌反升3%，由瀏覽到查詢的轉化率(Conversion Rate)更上升高達26%。數據反映，不少人更希望淡市尋寶，現時只是觀望息口走勢，以及新一份「財政預算案」。如果「財政預算案」真的全撤辣，配合息口下調，相信樓市將煥發新氣象。

不過，基於市場上仍存在許多變數，包括息口走勢，國際局勢等因素，黃靜怡相信，新一年本港樓市難免波動，美聯作為龍頭代理，必須做足準備，應對挑戰，將不斷投資發展美聯，助客戶捕捉入市時機，物色心水的樓盤。當中「天網」線上平台更是集團的長期發展重點之一，一直深受客戶歡迎，手機程式活躍用戶數目早已躍升全行之冠；自2017年至今，美聯網站及手機程式已橫掃41個獎項，得獎數目冠全行；去年美聯更衝出亞洲，憑「天網」勇奪亞太區行銷至高殊榮「MOB-EX AWARDS 2023」全場總冠軍，力壓過百國際品牌

美聯一直掌握最豐富的樓市數據，並持續引進新科技，豐富「天網」的功能，繼去年12月，全行首度引入「人工智能」(AI)模型分析樓價走勢，美聯更於今年2月，推出全行首個「AI估價」功能，有別於銀行主要參考歷史價格，美聯的「AI估價」是根據15大因素，包括美聯樓價指數、樓齡、間隔、地鐵站距離、屋苑設施等建立的數據模型，配合AI實時更新，為物業進行估價，覆蓋的物業數目較銀行估價更廣泛，為客戶提供多一個價格參考。客戶只要輸入物業地址，即可使用這項全新的估價服務。黃靜怡表示，未來會運用眾多嶄新科技，帶來更多線上實用功能，配合美聯精英的專業服務，助客戶完成置業的夢想。

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