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上半年住宅物業「量升額跌 價量背馳」 料成交金額創9年同期新低 美聯黃建業：關稅烽煙捲樓市 本地購買力反撲 中大型單位「拖後腿」 倡設「跨境購房通」引活水 以「外需」激活「內需」

美聯集團
更新日期 : 06/06/2025

上半年住宅物業「量升額跌 價量背馳」 料成交金額創9年同期新低
美聯黃建業：關稅烽煙捲樓市 本地購買力反撲 中大型單位「拖後腿」
倡設「跨境購房通」引活水 以「外需」激活「內需」


美聯集團(股份代號：01200)欣然宣佈，今日(6月6日)舉行的股東周年大會，經過按股數投票表決之方式，獲股東通過所有決議案，各重選董事皆成功連任，主席黃建業及獨立非執行董事孫德釗齊以高票連任董事，獲股東大力支持。

黃建業於股東會後前瞻最新樓市走勢，指出中美關稅戰烽煙瀰漫，一度令本港經濟烏雲籠罩，連帶影響住宅物業交投。雖然預期上半年整體住宅物業成交量將按年錄得升幅，但是預測成交金額或跌10%，創9年同期新低，出現「量升額跌，價量背馳」的情況，反映樓市於撤辣後並未全面復甦。有此現象的主因是，經濟未改善，失業率回升，以及消費市道低迷，關稅戰更觸發市民對前景的憂慮，推遲入市決定，令換樓鏈未能啟動，中大型單位成交疲軟「拖後腿」。黃建業建議政府積極考慮設立「跨境購房通」，引入「活水」，以「外需」激活「內需」，加快樓市復甦。

中大型單位拖累 料半年成交金額或創9年同期新低

黃建業指出，上半年的整體住宅物業呈「量升額跌，價量背馳」。預期今年上半年整體住宅物業成交量達31,200宗，較去年同期升3.3%，在無新房策支持下，成交已經算是理想。不過，期內成交金額卻回落，預計僅錄2,220億元，按年大跌約一成，創9年同期新低。反觀2024年上半年，整體住宅成交量按年升7.9%，成交金額亦同步上升5.2%(見表一)，即是香港樓市由「額量齊升」，變成「量升額跌」。

表一：2024年上半年及2025年上半年住宅物業交投比較

2024上半年 按年變幅 2025上半年(預計數字) 按年變幅
成交量 30,207宗 +7.9% 31,200宗 +3.3%
成交金額(約) 2,467億元 +5.2% 2,220億元 -10%

整體住宅物業「量升額跌，價量背馳」的主要原因，並非樓價跌幅進一步擴大，而是樓市交投由細價樓主導，這現象尤以新盤最為顯著，細價樓佔新盤成交的比例不斷上升。根據美聯物業研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料及市場消息，今年首5個月新盤600萬或以下佔比首次超6成，創一手條例後新高。若按金額劃分，細價新盤成交一枝獨秀，600萬元或以下一手成交量達4,765宗，較去年同期2,470宗大幅上升近93%；反觀逾600萬至1,000萬元成交錄1,847宗，按年跌約36.2%；逾1,000萬至5,000萬元僅錄1,058宗，按年跌約56.7%(見表二)。

細單位主導 上半年平均每宗一手成交金額創紀錄次低

由於細價樓主導大市，今年首5個月一手金額出現顯著下跌的情況，金額由去年首5個月約964億元，跌至今年同期約670億元，跌幅高達3成，令到今年首5個月平均每宗一手成交金額僅錄859萬元，較去年首5個月平均約1,209萬元大減近3成，並創一手條例後新低。預計上半年平均每宗一手成交金額約為882萬元，屆時創自有紀錄以來的次低紀錄。

表二：2025年首5個月不同金額的一手成交量按年變化

低息吸引本地購買力反撲

值得留意的是，隨著息口回落，「供平過租」重現，本地買家入市置業轉趨積極。綜合土地註冊處註冊個案，按已知買家姓名作分析，今年首5個月本地買家(以買家姓名的英文拼音鑒別)佔個人買家於香港樓市一手私宅註冊量錄約69%，比起去年全年約60.5%增加約8.5個百分點，而金額佔比亦由去年約47.5%升至今年首5個月約57%，增加約9.5個百分點(見圖二)，以上數據反映本地買家入市意欲轉強。

黃建業指出，本地購買力反撲，主要是受到低息吸引。本土買家以上車客及用家為主，亦有部份是想趁「供平過租」的機會，在自住樓之外購入單位收租作長線投資者，皆鍾情於細價物業。相反，中大型單位的買家卻以內地客為主。根據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料，按已知買家姓名作分析，今年首5個月已知個人買家的逾1,000萬至5,000萬元一手私宅註冊量中，內地買家(以買家姓名的英文拼音鑒別)佔逾6成；逾600萬至1,000萬元的個人買家中，內地買家亦佔約37%，明顯高於整體一手約31%水平。

圖二：本地買家佔個人買家於香港樓市一手私宅註冊量比率

黃建業相信，若低息環境持續，本地購買力將繼續反撲，細價樓料受追捧，中大型單位未大幅受惠於減印花稅，中美關稅戰更加劇部份市民對經濟前景的憂慮，特別是作為經濟骨幹的金融、銀行及會計行業均出現裁員消息，不少中產人士擔心「飯碗不保」，老闆級亦擔心「結業清貨」及「資產貶值」，因而打消換樓念頭，換樓鏈未能啟動。黃建業強調，過往樓市回升往往由豪宅及中大型單位帶動，若中大型單位交投持續低迷，整體樓市復甦步伐將受拖累。若要推動樓市交投重回上升軌道，需透過各種刺激經濟措施提振中大型單位成交。

黃建業強調，整體樓市基礎穩固，中港經濟實力雄厚，貿易戰亦凸顯香港作為轉口港的重要地位，預計下半年住宅物業交投會持續暢旺，因此維持今年3月底時的樓市成交預測，預計一手成交量達1.9萬宗，按年升逾2成，並創自2013年<<一手住宅物業銷售條例>>生效後新高，二手住宅交投可達4.3萬宗，按年升近5%，則創4年新高。但須留意，如果目前的經濟及房策未有改變，細單位將持續主導樓市，料下半年一手將延續「量升額跌」走勢，二手樓價跌幅則有望收窄以至靠穩。

不過，黃建業亦提醒，關稅戰雖然緩解，但是尚未結束，慎防關稅對樓市的負面影響於日後浮現。現時失業率已經回升，政府統計處數據顯示，今年2月至4月經季節性調整失業率為3.4%，較1月至3月的3.2%上升0.2個百分點，創2023年1月通關以來新高。若失業率持續上升，又或外圍環境出現變化，將加重經濟及樓市的壓力。

需推動「外需」激活「內需」

為促進樓市全面向好，黃建業建議特區政府推出更具吸引力的置業優惠政策，應積極考慮設立跨境「購房通」，亦即是中港兩地互聯互通機制的「購房」版，「購房資金通」，讓兩地居民可以在兩地購房，並便利內地人才落戶香港。此外，又建議投資移民全面放寬至任何樓價的物業，樓價全數計入投資額，鼓勵買樓可以移民。由於短期供應仍多，放寬投資移民，不會大幅刺激樓價上升，但可幫助消化供應，同時為庫房帶來收入，簡單化移民政策亦有助吸引高質人才，利好香港長遠發展。

黃建業解釋，雖然本地購買力有反撲的跡象，但是單靠「內需」的購買力，並不足以推動樓市全面復甦，此外現時的樓市政策僅有利細單位，亦需有新政策帶動其他住宅板塊，因此引入「活水」刺激「外需」屬刻不容緩，特別是內地的資金，更是加速中大型單位消化的必須動力。黃建業相信，如可落實執行以上兩大建議，將可助樓市吸納更多中外的資金，促進成交及去庫存，在貿易戰陰霾之下，增加本港經濟的穩定性。



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