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美聯黃建業:銀行危機衝擊金融市場 樓市脫穎而出 磚頭文化抬頭 樓市小陽春勢不可擋 料價量齊彈 預測全年樓價升10%香港疫後見彩虹 三大建議搶人才加快復甦

美聯集團
更新日期 : 28/03/2023

美聯黃建業:銀行危機衝擊金融市場 樓市脫穎而出 磚頭文化抬頭
樓市小陽春勢不可擋 料價量齊彈 預測全年樓價升10%
香港疫後見彩虹 三大建議搶人才加快復甦


香港與內地通關對經濟的刺激成效顯著,帶動市況迅速復常,樓市亦於首季迎來「小陽春」。美聯集團主席黃建業表示,「通關」消息帶動本港住宅物業由去年12月起反彈,價量齊升,中小型單位交投率先搶升,及後豪宅新盤成交亦追落後。雖然今年3月出現的銀行危機衝擊金融市場」信心,但是樓市卻「脫穎而出」,交投愈升愈有,樓市小陽春「勢不可擋」,走勢較「股債匯」更為穩健,勢成資金最佳出路。料全年樓市「價量齊彈」,尤看好豪宅新盤表現「跑贏大市」,預測全年樓價升10%。

黃建業指出,本港經濟其實早於去年12月已經見底。其時市場憧憬通關,股市率先彈起,恒生指數由11月開始回升,及至12月通關消息落實,步伐較預期更快,持續3個月的上升週期帶領恒指於今年1月底升穿22,000點水平。本港樓市亦緊隨其後,於1月份開始「價量齊升」。惟市場其後出現變化,股市先亢奮後回軟,3月乍現的銀行危機雖然衝擊投資者對金融市場的信心,但是樓市受到的影響相對輕微,於眾投資板塊中「脫穎而出」,交投更是愈升愈有。

去年12月,住宅物業成交量共錄約3,500多宗,及至今年1月已升至逾4,600宗,估計2月及3月每月均錄超過6,000宗水平,較去年年底回升高達7成,更是自2021年7月之後,首度重返6,000宗以上水平,預計香港首季住宅成交量可按年升7成。剛過去的週六(3月25日)新盤成交超過540宗,創自去年8月以來的單日新高。估計整個3月新盤成交量最終有力挑戰2,200宗水平,屆時將創自2020年11月後的28個月新高,反映買家以實際行動力證對樓市的信心。

剛需先行 中小型單位主導 新香港人入市比例增

黃建業指出,樓市首季「脫穎而出」,先是由剛需用家帶動,中小型物業一度主導大市,新香港人更成為升市的重要動力。今年截至3月27日止,共錄得逾3,300宗一手成交,當中75%成交價為1,000萬元或以下,76%為一至兩房間隔,66%的成交實用呎價低於20,000元。中小型新盤成推動大市上升的主力,原因是積存的購買力在「通關」後釋放,新一份「財政預算案」降低首置人士印花稅,以1,000萬元或以下物業最受惠,刺激中小型單位需求,加上發展商的低價策略湊效,成功引出購買力,令成交一浪高於一浪。

新香港人對香港的前景更有信心,入市決定快而準,趁低吸納。由去年第四季起,已湧現非本土港人入市的跡象。根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料,按已知買家姓名作分析,去年第四季內地買家佔整體一二手成交的佔比高達11%,比率創11年季度新高(見圖一)。由於去年第四季尚未通關,因此估計這批買家以留港的新香港人為主。


圖片說明:
內地買家(以姓名的英文拼音鑒別)佔個人買家於一手私宅及二手住宅註冊量比率

資金搶磚頭 逾5,000萬元豪宅追落後

隨著樓市升勢增強,加上「股債匯」回軟,資金開始搶購大碼物業,豪宅新盤發力追落後,成交升幅更已經出現「一馬當先」的情況。今年截至3月27日止,市場共錄得多達100宗逾5,000萬一手豪宅成交,已達去年全年錄得的115宗約87%。相信上半年逾5,000萬豪宅新盤交投已可超越去年全年。值得留意的是,逾億元豪宅新盤的交投亦明顯加快,今年截至3月27日止,市場共錄得28宗成交,按季急升近3.7倍。

去年港樓價「跌過籠」 資金趁低吸納

黃建業強調,經濟漸入佳境,樓市漸漸復常,現時的升勢只是剛起步,仍有上升空間。看好後市原因眾多,首先是樓價升幅落後。環顧全球眾主要城市去年的樓價變幅,以香港的跌幅最為顯著,悉尼樓價雖然按年跌約12%,但是仍低於香港,至於溫哥華、倫敦、新加坡及紐約更錄得介乎約3.6%至8.9%升幅(見圖二)。可見港樓在疫情及加息連環夾擊下,表現跑輸全球多個主要城市,出現「跌過籠」情況。如今疫情已成過去,「聰明錢」憧憬香港樓價「追落後」,趁低吸納,積極入市。此外,最新「美聯樓價指數」雖然升逾5%,但是距離2021年8月的歷史高位仍然低逾13%,而且樓價升幅相較於恒生指數由去年低位的反彈幅度,仍然輕微,相信港樓價有續升動力。


圖片說明:
香港與全球主要城市2022年樓價按年變化

樓市小陽春勢不可擋 投資價值較「股債匯」更穩健

黃建業指出,香港多項重要經濟數據已經全面反彈,息口上升幅度及速度有減慢跡象,已掃平樓市續升的最後障礙。近月美國的銀行危機,更有可能令「股債匯」等投資板塊持續波動,誘使資金轉移至樓市。預期樓市小陽春勢不可擋,磚頭文化再次抬頭,樓市的投資價值較「股債匯」更穩健,相信資金會持續流入實物資產,料全年港樓「價量齊彈」。成交方面,預計今年一手成交將按年急升約7成半,達至1.6萬宗水平;二手成交按年升約3成半,有望達至5萬宗水平。至於樓價,預計全年升約10%。黃建業尤其看好最受新香港人青睞的豪宅新盤,認為可「跑贏大市」,估計全年逾5,000萬元新盤成交全年可達350宗,按年激升約兩倍,並創出5年新高。當中,全年逾億元新盤的交投料達逾百宗,甚至有力挑戰2021年的110宗水平。

至於非住宅物業,黃建業最睇好商舖前景,預計雖然重返高峰需時,但是商舖可望受惠通關及放寬防疫措施。現時零售及飲食已現復甦的跡象,加上政府再派發消費券,大力推動旅遊及展覽,以及派發50萬張機票,勢必吸引更多旅客,從而帶旺市道,刺激商舖的交投及租賃走出谷底。至於商廈,則有機會受惠於重啟投資移民,吸引資金來港,令商廈的租賣加快復活,相信優質或售價合理的商廈物業會被市場吸納。

疫後見彩虹 百業搶人才 三大建議助復甦

黃建業認為,香港疫後見彩虹,經濟迅速復常,展現國際級城市的旺盛生命力,加上背靠中國的龐大市場,有國家政策支持,競爭力於亞洲首屈一指,對本港的未來發展充滿信心。另一方面,移民潮的影響正在減退,根據英國內政部的數字,申請BNO Visa的港人數目有下跌的跡象,申請宗數已由2021年首季的逾3.4萬宗,漸降至去年第四季的約1萬宗水平。香港欣欣向榮,惟中層員工流失仍窒礙未來發展,相信只待解決人才匱乏的問題,復甦有望進一步加快。以飲食及零售業為例,不少商戶都表示在人員流失後未能補充,於是擱置應有的擴充計劃,阻慢行業及舖市的復甦;大型企業方面,科技相關部門更是求才若渴。特區政府已雖然已提出眾多「搶人才」措施,但力度還需加強,以增強香港未來的競爭力。因此,黃建業提出三大建議助香港吸納各方的人才及錢財,為未來發展帶來新動力,具體建議包括:

  1. 1) 雙倍力度搶人才,再次放寬國內外人才來港及取得永久居民身份證的限制;
  2. 2) 徹底寬免合資格專才來港置業需付的3成辣稅,以吸引他們在香港落土生根;
  3. 3) 容許購買物業作為投資移民的工具,進一步吸納海外資金。

黃建業最新樓市預測

樓市板塊預測
全年樓價料升約10%
中小型單位受惠調整印花稅,已成為樓市上升的主要推力
中價樓料會隨大市回升而加速起動
逾5,000萬元豪宅、特色單位及獨立屋料全年逾5,000萬元新盤成交全年可達350宗,按年激升約兩倍,並創出5年新高。全年逾億元新盤的交投料達逾百宗,甚至有力挑戰2021年的110宗水平
全年二手住宅宗數約5萬宗,升約3成半
全年二手住宅金額約4,100億元,升約4成
全年一手住宅宗數約1.6萬宗,升約7成半
全年一手住宅金額約1,900億元,升約1倍
全年整體註冊量約8萬宗,升約3成半
全年整體註冊金額約7,700億元,升近4成

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