集團動態

全行首創「美聯信心指數」 樓價走勢新「風向儀」

美聯集團
更新日期 : 02/03/2020

全行首創「美聯信心指數」 樓價走勢新「風向儀」
美聯:樓市遇疫境 信心指數跌破平均值 料二手樓價持續回軟料今年首季一二手交投齊創近4年同期新低


新型肺炎突襲,創傷樓市。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,樓市在「疫境」下短線難望回勇,預期今年首季一二手交投勢創近4年同期新低。樓價走勢反覆無定,市場信心主導後市發展,因此美聯物業推出獨創的「美聯信心指數」,藉美聯官網網上搵樓的網盤價格變化,反映放盤業主的信心及市場情緒,以預視樓價走勢,助市民捕捉入市先機。

成交隨樓價起伏 樓市信心成後市指標

布少明表示,過去兩年樓價持續先高後跌,過去每次樓價從高位回落,二手交投會先大幅減少,當價格續跌至一定程度,購買力累積,往往可吸引買家入市,令交投回升。以2018年為例,樓價於年中一度登上高位,惟受中美貿易戰影響而回落,二手住宅成交量亦明顯減少,並於同年11月跌至約1,900宗的低水平;其後樓價續跌,吸引買家入市,交投回升,至19年3月約5,400宗的近年新高。2019年方面,走勢亦相當近似。去年受貿易戰重燃及社會事件影響,樓價亦由高位回落,二手交投初期亦見減少,曾跌至2,200餘宗;及後樓價進一步續跌下,吸引買家入市令交投回升。由此可見,成交連續兩年隨樓價高低起伏,呈「波浪型」走勢。

相信今年的情況亦一樣,受新型肺炎影響,業主擴大減價議價。減價放盤增多,吸引個別剛需買家入市,市場錄不少減價成交個案(見表)。現時市場普遍業主的叫價約有3%至5%議幅,亦有個別大單位的減幅高見10%,優質的減價筍盤多半一出已獲承接,當筍盤消化,未及補充,成交亦會隨之膠著,反映業主的信心及開價,實為樓市走勢的指標。

表:2月份減價個案與鄰近單位的註冊個案比較

上述資料綜合市場消息及土地註冊處編製

業界首推「美聯信心指數」 預視樓價走勢

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示,為充實反映業主對樓市的信心,美聯物業推出業界首創的「美聯信心指數」(見圖一),根據美聯物業官網網上搵樓的網盤價格變化製作,逢週一公佈,顯示當前業主的放盤態度及對後市的信心,以作樓價走勢指標。指數愈高代表愈少業主減價,反映市場樂觀情緒籠罩,樓價上升的趨勢愈大;指數愈低代表愈多業主減價,反映悲觀情緒籠罩,樓價下跌趨勢愈大。

劉嘉輝指出,「信心指數平均值」則是「美聯信心指數」由2018年至今的平均值,屬睇好或睇淡後市的分界線。一般而言,當「美聯信心指數」跌穿「信心指數平均值」時,表示樓價有機會由升轉跌或跌勢加快。以2018年8月,中美貿易戰重燃為例,其時「美聯信心指數」急促回落,並跌穿「信心指數平均值」,而樓價不久便見頂回落。當「美聯信心指數」升穿「信心指數平均值」時,表示樓價有機會由跌轉升或升勢加快。如2019年初,中美貿易戰緩和,「美聯信心指數」逐步回升,並於2019年2月升穿「信心指數平均值」,樓價亦見底回升。美聯物業相信,可藉由指數推測4周或之後的樓價走勢,成全新樓價「風向儀」。

劉嘉輝指出,隨著新型冠狀病毒肺炎疫情持續,業主放盤態度明顯軟化,減價盤比率有所上升。「美聯信心指數」亦因此自1月中反覆回落,兩周前已跌穿「信心指數平均值」。最新指數報45.9,按周回落11.7%,按月跌幅更達30.4% (見圖一),反映2月減價盤量較1月顯著上升。事實上,美聯樓價指數已連跌兩週,樓價走勢已見逆轉,由升轉跌。若經濟數據隨疫情持續轉差,業主信心有所回落,樓價有機會從現時的整固期,轉勢下跌。

圖一:美聯信心指數及美聯樓價指數

資料來源:美聯物業房地產數據及研究中心

新供應或現「斷層」 業主未大幅劈價

從「美聯信心指數」反映,業主信心雖然回落至低於「信心指數平均值」,但仍未跌至最低位,可見部份業主仍未有大幅劈價求售。劉嘉輝指出,市場預期新供應持續下跌,料是部份業主不願降價的主要原因。據運輸及房屋局資料顯示,私樓落成量由2018年的2.1萬伙按年急跌約35%,至2019年僅1.36萬伙,並創出4年新低。更重要的是,長策會於18年底將公私營房屋比例調整至7比3,其後賣地計劃跟隨調低私人住宅供應目標由18/19年度1.8萬個减至19/20年度1.35萬伙,而新一年度賣地計劃目標亦進一步調低至1.29萬伙。

事實上,賣地供應減少。發展局上周四公布20/21年度賣地計劃,潛在土地供應可供興建約15,730個單位,數量與19/20年15,540個相若,連續兩年低見1.5萬餘個水平。若與近9個財政年度平均每年約27,850個相比,20/21年度大幅減少約44%(見圖二)。

更甚的是,發展商實際吸納土地供應與潛在土地供應往往有一定差距。翻查紀錄,17/18年度差距最少,當年發展商實際吸納土地供應佔潛在土地供應達8成,而以過去9年計算,平均每年發展商實際吸納土地供應佔潛在土地供應約67%左右。以此計算,新一年潛在土地供應可供興建約15,700個單位,售出土地供應可建的單位數目可能只有約10,500伙,即使以最高的8成比率計算,亦只是約12,500個左右;相信最終勢遠低於過去9年平均數18,600餘伙水平(見圖二)。

由於賣地至項目落成需時,相信未來數年後,私人住宅落成量下跌情況將會出現。似乎顯示新供應短期已見頂,正潛藏下跌壓力,不排除私人房屋供應或於數年後出現「斷層」。

圖二:財政年度賣地計劃及售出土地供應估計可建的單位數目

美聯物業房地產數據及研究中心綜合發展局及市場消息。更新日期:27.2.2020

全新指數預測後市 料上半年樓價跌5%

布少明指出,「美聯信心指數」近月回落,正正反映樓市的而且確是受到疫情的影響,預期樓價會逐步回落,但由於新供應不足,預期上半年樓價將錄5%左右的跌幅。成交方面,如業主持續降價求售,成交有望從低位反彈,但整體大市成交仍然疲弱,相信要待疫情徹底過去,樓市才會回復明朗

新盤方面,發展商因應疫情暫停推盤,貨尾成市場主力,綜合<<一手住宅物業銷售資訊網>>、土地註冊處及市場消息計算,新盤貨尾量連跌兩個月,截至2月26日止,累積貨尾約12,450個單位,按月跌約2.1%,創7個月最大按月跌幅。若以貨尾量最多的5區計算,涉及單位最多的是大埔區,錄約2,330個;啟德區錄約1,360個;長沙灣及深水埗區約1,340個;元朗區亦錄約1,300個;而錄約980個的屯門區則排列第五位。

基於上半年推盤步伐緩慢,加上新供應未到位,發展商惜貨而售,故預期料今年首季新盤銷售僅2,500伙,創4年同期新低;預計今年首季二手住宅成交量8,500宗,創4年同期新低。

其他集團動態