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美聯集團2018年業績公佈 全年賺港幣五千八百萬元

美聯集團
更新日期 : 28/03/2019

美聯集團有限公司（「美聯集團」或「集團」，股份代號：1200）今天公佈2018全年業績：

  • 收益錄得約港幣五十億一千萬元，較2017年下跌約5.4%；
  • 權益持有人應佔溢利約港幣五千八百萬元，較2017年錄得約港幣一億九千三百萬元，下跌約69.9%。 期內，集團整體業績受到不利因素拖累；貿易戰爆發及環球經濟疲軟，導致2018年本港整體住宅物業註冊量下跌；本地市場的激烈競爭亦令集團租金及相關開支上升，皆令集團營運環境充滿挑戰。

期內，集團整體業績受到不利因素拖累；貿易戰爆發及環球經濟疲軟，導致2018年本港整體住宅物業註冊量下跌；本地市場的激烈競爭亦令集團租金及相關開支上升，皆令集團營運環境充滿挑戰。

黃建業：貿易戰料緩和 樓市走出谷底

美聯集團主席黃建業表示，貿易戰的影響自去年擴散，觸發市場對中國經濟前景憂慮，氣氛由年初的樂觀變為下半年的悲觀，利淡因素烏雲蔽日，遮蓋利好因素，樓市受到影響，市況上下半年出現「兩極化」發展，根據土地註冊處，去年上半年整體物業註冊量(包括住宅及非住宅)錄約46,875宗，註冊金額達約4,037億元，按年分別升約9.4%及8.2%；但下半年整體物業註冊量回落至約32,318宗，註冊金額僅有約3,377億元，按年分別跌約21.1%及4.4%，當中的分水嶺正是貿易戰。


此外，樓價更於去年8月見頂回調，根據「美聯樓價指數」，本地二手樓價於去年8月達到176.54點的歷史高位後，輾轉回落至今年1月中下旬的158.25點低位，高低波幅達到逾10%。惟悲觀情緒「來得快去得快」，自2019年伊始，樓價已開始隨著貿易戰緩和及預期息口升幅放緩，而初步走出谷底，最新3月13日至3月19日美聯樓價指數報163.48點，較今年最低位累升約3.3%，已較去年底微升約1.53%。雖然最新指數與去年高位176.54點相比，仍錄約7.4%跌幅，但已在一定程度反映市場情況的轉變(見圖一)。



圖一：美聯樓價指數

  *最新3月13日至3月19日美聯樓價指數，主要反映2月27日至3月5日的二手市況
美聯樓價指數乃根據全港100個著名中小型私人屋苑的成交個案，計算加權平均數，而於08年前則以50個屋苑計算
最新樓價指數是以美聯物業收集於該週簽訂正式買賣合約的成交計算，大致反映兩週前簽臨時買賣合約的交投，屬臨時數字。日後將根據土地註冊處的買賣登記個案而作出修訂。計算成交的過程或會刪減部份特殊的成交個案
資料來源：土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心


黃建業指出，一直支持樓市的5大基本因素再次凸顯(見圖二)， 5大宏觀經濟因素亦出現改善(見圖三)，利好因素逐一浮現，因而當貿易戰稍有緩和，樓市立即乍現回暖跡象。而2019年樓市更出現多項新發展，有機會成為未來樓市重拾正軌的推動力。

圖二：5大樓市基本因素圖三：5大宏觀利好因素

改公私營房屋比例「杯水車薪」 兩頭不到岸

首先是政府改變公私營建屋比例，未來10年私營房屋目標減少2成半，土地供應不足，即使調高公營比例，對增加公營房屋供應的幫助仍有限。政府調整公私營房屋比例，實為「左手交右手」，對公營房屋供應只是杯水車薪，容易做成兩頭不到岸的情況，即公私樓供應同樣不足。此外，本年度賣地計劃潛在土地供應可供興建約25,500伙，但新一年度僅15,500伙，按年大減4成，與過去8年平均29,400伙比較，更是大減近5成。預期發展商在吸納土地儲備相對困難的情況下，將靈活調整推盤步伐。面對土地不足，雖然政府已提出填海及動用部份高爾夫球場興建房屋，但關於房屋供應的細節仍未落實，遠水難救近火。與此同時，農地轉換及補地價進展緩慢，皆造成市民對未來房屋供應下跌的預期。

息口亦是樓市走向的另一指標。加息步伐較預期緩慢，市場普遍認為，美國今年加息機會不大，香港早前更只曾象徵式加息一次，本地加息週期未開始已結束。土地及私營房屋供應回落，低息環境持續，是今年首季樓價回升的主要原因。

黃建業強調，貿易戰的心理影響已逐漸被市場消化，但後遺症開始出現，相信短期本港經濟仍會受到影響，股市波動頻仍。現時樓市已初步走出谷底，後市卻是「像霧又像花」，能否延續旺勢，主要視乎環球宏觀經濟情況，須慎防「灰犀牛」亂市，特別是環球經濟前景，已變成拖累樓市及香港經濟的最大「絆腳石」，如環球經濟，特別是中美兩國的下滑幅度遠低於預期，港樓將「再現朝陽」，樓價於今年底方有力超越去年高位，登上歷史新高。

黃靜怡：積極應對迎挑戰 強化中港拓商機

美聯集團副主席黃靜怡表示，環球經濟存變數，中國在兩會期間將今年經濟增長目標定在 6 %至 6.5%，為30年以來新低；歐洲中央銀行亦指歐元區的經濟發展低於預期，有需要推出新一輪刺激措施以促進經濟增長。因此，集團預計香港樓市表現短期內仍將受到不利因素影響。此外，受貿易戰的衝擊，2018年中國全年國民生產總值增長率為6.6%，亦創28年以來的新低；香港則處於經濟放緩期，本地生產總值的增長由2017年的3.8%下降至2018年的3.0%。兩地的經濟放緩，加上香港政府將公營房屋與私人房屋的比例由6:4調整至7:3，致使私人房屋單位的長期供應量預計有所下降，均為集團的營商環境帶來挑戰。

面對本地營商環境愈加嚴峻，集團積極改善整體成本效益，藉此保持市場競爭力。除了透過數碼營銷提升廣告效益，集團亦不時檢視前線員工的銷售表現，同時檢討佣金回贈支出。此外，集團致力於強化分行網絡，並已取得理想成效，長遠將有助優化資源分配及提升營運效益。

黃靜怡認為，隨著《粵港澳大灣區發展規劃綱要》出台，大灣區的核心發展亦進入了一個全新階段。中國政府銳意將大灣區變革為全球領先的創新中心，並推動大灣區內城市間的基礎設施連接，及加強香港作為國際金融、航運和貿易中心，以及離岸人民幣業務中心的角色，相信將為香港帶來長期裨益。香港高鐵及港珠澳大橋等多項大型基建亦相繼落成，將有助全面推進內地與香港、澳門互利合作。為配合大灣區的經濟新發展，集團已成立戰略小組，以捕捉市場機遇。戰略小組將積極制訂業務發展計劃，以滿足市場需求，並把握大灣區機遇。隨著市場對加息陰影的緩和，本地用戶對物業需求將逐漸回升。此外，基於海外市場的政治和經濟風險越見增加，預計內地居民對香港物業的需求亦有望隨之上升。即使集團對今年香港樓市前景持審慎態度，但長遠而言仍充滿希望。

黃建業強調，貿易戰的心理影響已逐漸被市場消化，但後遺症開始出現，相信短期本港經濟仍會受到影響，股市波動頻仍。現時樓市已初步走出谷底，後市卻是「像霧又像花」，能否延續旺勢，主要視乎環球宏觀經濟情況，須慎防「灰犀牛」亂市，特別是環球經濟前景，已變成拖累樓市及香港經濟的最大「絆腳石」，如環球經濟，特別是中美兩國的下滑幅度遠低於預期，港樓將「再現朝陽」，樓價於今年底方有力超越去年高位，登上歷史新高。

共享置業智慧 回饋客戶支持

黃靜怡指出，數碼科技急速發展，帶領消費模式進入新時代，買家由被動式接收資訊，變成擁有高度自主權，因此現代銷售策略要以買家需求主導，配合買家期望及需要，營造購買氛圍，創造誘因(Pull Factors)增強項目吸引力。不過，物業買賣有別於一般消費性商品，過程複雜，牽涉的文件及程序眾多，而且價格高昂，增加客戶入市的困難及考量。美聯成立近半世紀，累積龐大的物業及客戶資料庫，掌握樓市脈搏，對客戶分佈及需要瞭如指掌，故希望「共享置業智慧」，藉分享更多與置業相關的實用資訊及上車竅門，增加置業過程的透明度及自主性，提供更佳銷售體驗，助客戶「人人晉身物業搜尋家」，並攜手成就置富人生。 黃靜怡強調，共享經濟近年大行其道，集團據此建立「共享置業智慧」的內容模式，屬遠大的理想及長期的規劃，目的既是向公眾開放知識權利，更是對客戶長期支持的回饋。美聯成立邁向半世紀，與香港同呼吸、共成長，有賴客戶多年支持。為回饋客戶，集團已於2013年創立【美聯會】，透過層出不窮的活動及優惠，與會員一起實現「共創美勵生活」的目標。成立已有5年的【美聯會】於去年開始進行「大融合」工程，大幅提升優惠及吸收會員的力度，成功令會員人數按年激增近1.7倍。集團更在「顧客為主 服務為先」的基礎上，持續深化客戶關係，致力提升品牌吸引力，銳意「聆聽客戶所需」，再因應客戶要求，推出跨平台的新服務及推廣活動。美聯將持續推出更多措施，以達至回饋客戶及共享置業智慧的長線目標。 隨著市況環境急速變化，集團將繼續投放更多資源於創新科技。去年下半年，集團推出了內部移動應用程式「M1」，樹立推行互動移動工作平台的重要里程碑。集團不斷發展及強化以顧客為核心的全方位銷售平台，信貸業務亦於去年下半年開始運作，將有助建構完整的業務生態圈及全方位銷售平台，涵蓋物業搜尋、代理，以至財務服務。

黃子華：一手27名代理搶一單 自強不息抗競爭激烈

美聯集團董事總經理黃子華表示，憑藉積極的成本效益措施，以及有效的業務擴展策略，集團將繼續力求進步，在香港以至大灣區深化市場。現時整體代理行業仍充滿挑戰，重整公私營房屋比例，或意味著私樓供應數目進一步下調，令行業的競爭加劇，代理業進入「一單也不能少」時代。根據全年一手交投量預測及2019年首兩月的平均持牌代理人數所計算，一手每27名代理爭一單，屬近6年內次高水平。二手交投受制於辣招，維持近11名代理爭一單的水平。激烈的競爭環境、持續高企的租金及不斷收緊的壓抑樓價措施，地產代理的經營艱難，未來樓市仍受到外圍因素影響，走向難料，集團下上必須努力裝備自己，以迎接危與機。憑藉積極的成本效益措施，以及有效的業務擴展策略，集團將繼續力求進步，在香港以至大灣區深化市場。儘管2019年市況仍充滿挑戰，集團將適度管理風險，制定生意策略，把握當前商機。


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