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美聯集團2019年中期業績公佈 半年賺港幣9,360萬元

美聯集團
更新日期 : 28/08/2019

美聯集團2019年中期業績公佈 半年賺港幣9,360萬元
主席黃建業：料樓價見頂 高位回落5% 下半年一手成交急跌逾4成
全年二手成交「差過沙士」創新低 注意「熊出沒」
副主席黃靜怡：業主須擴大議幅促成交 減價網盤數目激增逾4成

美聯集團有限公司（「美聯集團」或「集團」，股份代號：1200）今天公佈2019年中期業績，截至2019年6月30日止：

• 收益錄得約港幣28.97億元，較2018年同期增加3.3%;
• 權益持有人應佔溢利約港幣9,360萬元，較2018年同期錄得約港幣1.5億元，下跌37.8%。

期內，集團整體銷售表現符合預期，上半年收入增長與整體市場相若。然而在本地市場的激烈競爭環境下，租金及佣金回贈等支出錄得顯著上升，導致集團整體業績受到影響。面對市場激烈的競爭，集團積極改善整體成本效益，藉此保持市場競爭力。今年上半年，一手住宅物業的銷售大幅增加，佣金回贈支出亦隨之上升。期內集團通過開源節流的措施強化效益及租務策略，開銷比預期低，並成功提升一手項目銷售淨佣金徵收率。

黃建業：年初旺市「曇花一現」 成交回落

美聯集團主席黃建業表示，今年初本地樓市交投一度暢旺，因應年初中美關係緩和，美國息口預期升幅放緩，兩大外部壓力一去，發展商乘勢加快出貨，新盤熱銷帶動二手成交，樓價更曾突破歷史高位。然而旺市僅屬「曇花一現」，年中中美貿易重燃戰火，隨後愈演愈烈，加上本地政治事件發酵，雙重壓力之下，本港經濟呈現一片迷霧，煞停樓市成交。

美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料，4月份一手私樓及二手住宅註冊量合共錄得8,189宗，較3月份的5,465宗激升近5成，至5月份更上升至8,576宗，創出逾6年半新高。惟樓市「高處不勝寒」，該數字於6月份大幅回落至4,774宗，按月大跌逾44%，於7月份雖然回升至4,975宗，但是較5月份錄得的高位仍然減少約42%。

經濟一片迷霧，投資氣氛大受影響，豪宅首當其衝，成交「冰封」。以傳統豪宅集中地山頂南區為例，根據美聯物業分行的市場情報，該區成交量於今年4月中美「蜜月期」達至29宗的今年高峰，此後即隨大市急速下滑，5月、6月及7月的成交量分別回落至19宗、12宗及8宗的水平，按月分別跌逾34%、約37%及約33%，8月截至25日止區內更僅錄約2宗成交，大有機會創出年內新低。

環球經濟下行 注意樓市「熊出沒」 料今年樓價見頂 高位回落約5%

成交銳減之外，樓價亦於今年次季見頂回調，根據「美聯樓價指數」，本地二手樓價於今年年頭至5月曾升約一成至歷史新高後，輾轉回落逾2%至現有水平，令到年頭至今的樓價升幅收窄至逾7%。

展望下半年，黃建業預期，環球經濟皆有衰退之危，外有貿易戰，內有政治爭拗，內憂外患夾擊，特區政府已下調全年的經濟增長預測至0%至1%，本港最新失業率亦輕微回升，外界普遍預期經濟下行在即，將大幅削弱買家入市信心，利淡因素全面湧現，如情況持續，注意樓市「熊出沒」，有由牛市邁向熊市跡象，樓價失去上升動力，成交亦將持續尋底。除非中美貿易戰及本港政治事件迅速解決，否則樓價勢短期內見頂回調，預計今年將從高位下跌約5%，部份急於求售的單位已減價逾10%，未來不排除個別業主或擴大議幅以求速售。預計中小型單位會先展開跌勢，然後擴散至大單位及豪宅；新界區樓價料會先現跌幅，隨後蔓延至市區。

圖片說明：近期市場減價個案

黃建業強調，未來樓價由經濟及政治兩大因素決定，預計下半年，香港經濟挑戰重重，經濟增長下滑的疑慮未散，樓市難言明朗。不過，黃建業深信「今日困境始終有日雨過天晴」，預期政治問題最終解決，相信短期內樓價跌幅將不會超過金融風暴時期，因為香港經濟基調仍然良好，而且人口上升急速，不斷形成新住屋需求，對後市形成支持。根據政府統計處最新發表的數據，今年年中香港人口已經突破752萬人，較去年同期增加逾7.3萬人，按年升約1%，與2009年同期約697萬人口比較，增幅更達8%。人口持續上升，為住屋帶來需求，與此同時，本港的土地供應卻出現斷層，加劇住屋供不應求問題。

私人住宅供應方面，運輸及房屋局公佈最新的「私人住宅一手市場供應」資料，截至今年第二季，未來3至4年新供應數字錄得9.3萬伙。隨著去年底政府公布未來10年公私營房屋比例調整至7比3，以本年度計，私樓供應將由原先1.8萬伙減少至1.35萬伙，減少2成半。與此同時，19/20度賣地計劃潛在土地供應可供興建單位亦只有1.55萬伙，較18/19年度約2.55萬伙大減4成。在此情況下，未來3至4年新供應料易跌難升。

料下半年一手成交跌逾4成 全年二手成交「差過沙士」創新低

然而，正是由於樓價高踞不下，二手業主持貨力強，未必急需劈價求售，造成樓價跌幅遠低於買家預期，成為市民入市的最大心理障礙，預期下半年樓市將「雪上加霜」，冰封加劇，一二手成交齊跌，二手市場成為重災區，料全年二手住宅註冊量僅錄約40,000宗，有機會創出自1996年有紀錄以來新低，屆時宗數將「差過沙士」，較2003年沙士時期錄得的全年46,131宗二手註冊低逾13%。

一手市場同樣受到貿易戰惡化及本土政治事件困擾，發展商有機會調整推盤步伐，但是低迷的經濟氣氛同時會令新盤開價更貼近甚至低於二手。以最近開賣的荃灣新盤為例，平均呎價僅高出同區的二手指標屋苑萬景峰約2%。料新盤開價將持續貼市，勢必吸引部份置業資金，一手主導大市的形勢不變，預計一手成交將略優於二手，料全年一手私樓註冊量約達19,500宗，即下半年的一手私樓註冊量錄約7,000宗，較上半年跌逾4成，有機會創自2016年上半年錄得的5,616宗後的3年半新低。

黃靜怡：樓市買家主導 業望須擴大議幅促成交

美聯集團副主席黃靜怡表示，貿易戰及政治事件夾擊，失業率已見回升，減價成為未來樓市主旋律，部份業主看淡後市，主動降低叫價，市場上減價盤的數目日增。據美聯物業網站的放盤統計，6月1日共錄得2,586宗網盤調低買賣叫價，該數字於7月1日錄得2,878宗，較6月1日的紀錄升約11%，最新8月26日更錄得4,072宗，較7月1日的紀錄再高出逾4成。惟減價放貨的個案雖然遞增，但是減價幅度始終有限，若放盤減幅達一成以上更速獲承接，可見本港購買力仍在，置業需求從未大幅減退，準買家只因「未到價」故持觀望態度。預計下半年在一手以進取價搶客，二手成交持續萎縮之下，本地樓市將重返「買家主導」，若業主心急放貨，必須有提高議價幅度的心理準備。

黃靜怡指出，香港前景未明，移民一度成為熱話，據集團旗下美聯移民顧問統計，該公司收到的移民查詢有節節上升的趨勢，7月份接獲的查詢數字，較5月份急升4倍，預計8月全月接獲的查詢數字，更會較5月份激升高達9倍，而台灣及葡萄牙持續成為最多港人查詢的移民地區。雖然咨詢者眾，但是基於眾多傳統熱門國家均大幅提高移民門檻限制，相信昔日的移民潮極難重演。有鑑於市場資金充裕，可能出現新一輪的「資產配置潮」，低息環境持續及環球股市波動，更有機會催使資金尋找避險的出路，市場預期黃金價格有望衝上創紀錄的每盎司2,000美元，反映資金正從高增值流向保值避險資產的趨勢。游資除流入最為保值的物業市場外，亦有機會尋求海外的投資機遇，又或投放於其他金融產品，以分散風險。

黃靜怡表示，香港即將進入「新投資時代」，客戶投資取向更多樣化，進一步突顯美聯集團跨業務平台的優勢。現時集團之成員及聯屬機構的業務，已全面涵蓋住宅及工商舖物業代理、財富管理、測量、物業投資、按揭轉介、移民顧問等領域，最近更進軍信貸業務，為客戶提供一站式置業投資服務，服務地區更橫跨中港澳、東南亞，以至歐美澳加等國際大都市。

黃靜怡強調，香港以至環球局勢不穩定，下半年整體投資市場之艱難是可預見的，集團將迎難而上，繼續力求進步。集團將加快數碼化步伐，持續投放資源於房地產科技，以應付千變萬化的市場情況，同時亦持續加強員工培訓工作，透過度身訂造的培訓工作坊，助前線管理層加強營運及策劃等知識，全方位協助前線員工增強知識及技能，提升競爭力。

「淘汰戰」一觸即發 全方位投資增競爭力

黃靜怡表示，經濟前景未明，下半年物業成交料進一步萎縮，但是以租金為首的經營成本卻一再上調，各行百業皆面對挑戰，代理行業競爭加劇，新一輪地產代理業「淘汰戰」一觸即發。根據下半年交投量預測一手7,000宗及2019上半年的平均持牌代理人數所計算，一手約每34名代理爭一單，競爭明顯較今年上半年的約每19名代理爭一單激烈得多；如根據下半年交投量預測二手16,400宗，二手約15名代理爭一單，競爭亦遠高於上半年約10名代理爭一單。美聯集團董事總經理黃子華表示，面對高度競爭環境，集團除了繼續靈活的擴充策略，力求擴大市佔外，亦將持續強化創新科技、培訓、強化設備等範疇，進行全方位投資，並致力招聘及挽留優質前線員工，以提升競爭力，以減輕供應短缺可能出現的影響。

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