美聯︰內地來港學生料首錄跌幅 惟居住空間增帶動租務需求 續約教育後續服務機構「新港大」 提供更具保障留學生租屋服務

本地學院每年吸引不少海外及內地學生來港就讀，對本地住屋市場具一定需求，而美聯物業早於多年前已瞄準內地留港學生對租務市場需求，更於2013年與亞太區具規模的教育後續服務機構「新港大國際文化交流有限公司」簡稱「新港大」合作，為大批留學生及業主提供專業服務，為內地學生承租合適單位。而根據新港大估計，受到不同因素影響，內地來港就讀人數將會首度錄得跌幅，但由於有趨勢學生追求更大的居住空間，故學生租務需求仍可望錄得增長。

美聯物業住宅部行政總裁布少明、美聯物業企業拓展高級董事謝梓旻、美聯物業首席分析師劉嘉輝，聯同新港大國際文化交流有限公司CEO暨創辦人林偉帆出席記者會，並簽訂續約2016年服務合作協議，繼續致力為內地來港留學生提供合符要求租盤，協助承租適合單位，並為業主提供額外租務保障及交樓跟進服務。

此消彼長 內地來港學生人數料減 惟需求續升

新港大CEO暨創辦人林偉帆表示，根據入境處及新港大資料，於2014年獲准來港就讀內地學生人數為19,606名，創出歷史新高，較2013年19,067名上升約2.83%，惟2014年升幅是有紀錄以來新低。他估計2015年獲准來港就讀內地學生人數將會首度錄得下跌，這主要是目前內地來港或出國留學的選擇較以往增多，不少內地學生在教學支出負擔能力亦有所上升，因而導致本港並非這批學生首選，當中往美國或英國等地升學的興趣則有所增加。

圖:獲准來港就讀內地學生人數走勢

表:獲准來港就讀內地學生人數變化

新港大國際文化交流有限公司背景資料

然而，美聯物業企業拓展高級董事謝梓旻補充，內地留港學生的負擔能力上升，在居住支出可付出較多，改善其居住環境，包括追求更寬敞的居住空間。根據新港大統計，2014年每個兩房單位合租的平均人數約為3.5名，2015年已減至約3.3名，至於三房單位合租平均人數亦由2014年4.4名減至2015年約4.2名。以此推算，需求單位因居住空間增加而上升約7%，即使預計今年來港內地學生人數減少近3%，但在內地學生改善居住空間的要求殷切，故未來一、兩年內這批學生對本地租務需求會繼續上升，依然是租務市場的一股動力。

圖:學生合租平均人數變化

內地學生最關注租盤位置與交通

目前內地留港學生在選擇租入單位有5大主要條件，1)位置及交通，最好鄰近學校或有交通直達;2)居住區域治安較安全;3)租金價格;4)屋苑規模及生活配套;5)室友組合。以上因素對於首次來港的留學生，亦以位置及交通最為關注，由於有多項考慮因素，故這批學生亦不宜輕率透過網友等渠道在港選擇租盤。

新界租盤受內地生追捧 租金溢價吸引業主

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，內地留港學生一般會選擇租金水平相對較低的新界區屋苑，而東鐵沿線屋苑由於方便前往多所大專院校，故區內屋苑的租盤不乏學生承租。根據新港大2015年促成的租務成交個案計算，當中較受歡迎的屋苑，包括粉嶺名都、沙田第一城、沙田好運中心及偉華中心等，而這批學生由於合租關係，往往願意付出一定溢價承租，一般約半成至1成不等。以粉嶺名都為例，目前實用呎租約為26.3元，而新港大促成的租務個案所錄得的平均呎租約為29.2元，溢價約有11%，至於另一個受歡迎屋苑沙田第一城租金溢價亦有5.7%。

表:部分受內地學生歡迎屋苑租金溢價

另外，美聯物業與新港大已經第三年合作，而新港大作為亞太區最具規模的教育後續服務機構之一，其服務之一為協助內地來港有意合租單位的學生配對，並透過與緊密配合，整合美聯物業龐大的租務盤源及新港大龐大的內地生客源、優質的學生租樓服務體系，提供最適合的租盤，從而協助學生租客及業主促成有關交易，解決來港留學生的租樓需要。而新港大並非「二房東」，業主亦可以更合理的租金租出單位。美聯物業作為本港龍頭代理，擁有上市地位，配合新港大為內地學生提供租盤配對，可稱為「強強組合」。

在合作模式方面，學生們向新港大提供租盤要求，而新港大會將要求相若的學生們作出組合，並向美聯物業提出的租務盤源要求，而美聯亦選擇最合符要求的租盤，提供相片及有關資料，配對成功，便直接協助簽署有關租務合約以完成交易，達致真正的O2O模式。

完善配對運作 放租業主具保障

謝梓旻續稱，多年來美聯物業與新港大已為不少內地來港學生及業主提供服務，而業主亦樂意以此交易模式進行交易，因為新港大可為學生提供一條龍服務之餘，對於業主亦可獲得額外保障，包括簽署臨時租約時，內地生租客需提交3個月租金作為訂金，而簽署正式租約時，內地生亦以一筆過繳付12個月租金予業主，較一般租務按月交租更為吸引。

另外，作為具規模的教育後續服務機構的新港大亦會跟進學生租客搬遷及交收事宜，讓租客及業主雙方可更添安心。   有見及此，美聯物業宣佈將會繼續與新港大合作，簽訂2016年雙方的服務合作協議，在市場上幫助更多有需要這類服務的內地留港學生，以及讓業主可以增加租盤的承租能力。

供應增加紓緩租金上升壓力
美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，根據差餉物業估價署及美聯「租金走勢圖」，租金價價持續上升，而實用面積平均呎租升至約為33.9元水平，但綜觀目前內地來港大學生人數有見頂跡象，以及未來私樓落成量趨升，租務供求可望得以趨向平衡。資料顯示，在未來8.3萬伙潛在供應中，估計約5.7萬伙的實用面積少於753方呎的中小型單位，而這類面積單位的供應升幅將較較大面積單位尤為顯著，對未來租金價格可起一定紓緩作用。

圖:私人樓落成量走勢預測